Contratos de Condomínios com Empresas de Manutenção de Elevadores

"Contratos de condomínios com empresas de

manutenção de elevadores"

São Paulo, 31 de Março de 2.019.

Há determinadas obrigações que os síndicos são obrigados a manter, sob pena de ter que responder na esfera cível e criminal em caso de negligência. É o caso da manutenção periódica dos elevadores, sendo que em algumas situações a jurisprudência entende que a responsabilidade do condomínio pode ser solidária, mesmo havendo essa contratação, devendo o condomínio ter cuidado com a escolha da empresa que prestará o serviço e no acompanhamento do contrato.

Numa outra seara, esses contratos, por mais que alguns entendam que são abusivos, por impor multas exageradas em caso de rescisão, demandam o devido cuidado, pois nem sempre os julgados dos tribunais entendem que a multa é abusiva, obrigando os condomínios que rescindem o contrato sem motivação a indenizar, nos termos do contrato - muitas vezes com multa de 50% (cinquenta por cento) sobre as parcelas ainda não pagas.

Também não se pode perder de vista que se o elevador não é mais fabricado a empresa é obrigada a fornecer peças originais somente durante determinado período, tudo em consonância com o Código de Defesa do Consumidor. Mas passando esse período, a obrigação do fornecedor cessa. São essas as questões que passarei a discorrer logo abaixo.

Da Responsabilidade solidária do condomínio

Ao condomínio não basta a contratação de uma empresa idônea para que faça a manutenção de seus elevadores. É importante que o condomínio acompanhe o contrato, a prestação de serviços, bem como notifique a empresa de forma constante quando detectar alguma irregularidade. Vale dizer, o condomínio tem que formalizar todas as situações que demonstrem problemas com os elevadores, motivo pelo qual a figura do zelador é primordial para relatar ocorrências que fogem da normalidade.

Veja o julgado abaixo:

"INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Queda de elevador – Danos morais e materiais causados à autora – Nexo causal presente – Responsabilidade civil do condomínio e da empresa de elevadores que se reconhece – Dever de indenizar que se impõe aos requeridos – Danos materiais bem demonstrados pelos documentos juntados à petição inicial e que devem ser ressarcidos no valor fixado na sentença (R$ 401,40) – Danos morais que, diante do sofrimento físico e emocional impingido à autora, devem ter a indenização fixada na sentença (R$ 10.000,00) majorada para R$ 25.000,00 (...) - Recurso da autora e da empresa de elevadores parcialmente providos e recurso do condomínio e da seguradora desprovidos." (TJSP; Apelação 0168000-08.2010.8.26.0100, Relator Miguel Brandi, Órgão Julgador 7ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2017) - sem grifos no original.

Ao julgar o caso o Desembargador Miguel Brandi explicou no teor do Acórdão que o elevador caiu de forma abrupta do 10º andar ao subsolo, relatando também que:

"O Condomínio, por sua vez, notadamente atuou com negligência na escolha da empresa contratada para a execução do referido serviço e na fiscalização de sua execução.

Importa, ressaltar, neste tocante, que a displicência parecia ser a tônica da conduta dos responsáveis pela administração do Condomínio requerido, à época dos fatos. O novo gerente do Condomínio, Luiz Marcel Main, atuante quando chamado a depor no Inquérito Policial nº 1090/2009, declarou ter encontrado uma série de irregularidades de gestão, ao iniciar seus trabalhos, a exemplo de funcionário que exercia a função de bombeiro, sem treinamento para tanto (fls. 504), trazendo esse contexto explicação sobre a falta de registro do acidente nos assentos do requerido (fls. 504).

Patente, portanto, o dever do Condomínio e da empresa Elevadores Atlas Schindler de indenizar a autora pelos danos morais e materiais experimentados.

O dano moral é demonstrado pelo sofrimento físico e psicológico que lhe foi impingido pelas sequelas decorrentes do acidente sofrido com a queda do elevador.

No caso, o Laudo de Lesão Corporal nº 68398/2009, consigna que as lesões sofridas pela autora são de natureza grave (fls. 459). Ainda, os relatórios do médico, que a acompanhou, consignam a fratura sofrida no primeiro dedo do pé esquerdo, na data do acidente, e que, tentado inicialmente um tratamento conservador, com imobilização do membro, este não apresentou resultado, em razão da sequela da poliomelite que o atinge e pela marcha da autora ter apoio nessa região."

Outra decisão:

"RESPONSABILIDADE CIVIL. Acidente sofrido pelo autor em decorrência de queda de elevador. Ocorrência de fraturas no joelho e na perna esquerda. Responsabilidade objetiva do condomínio pelo fato da coisa, com fundamento no direito comum. Responsabilidade objetiva da fornecedora de serviços de manutenção do elevador, por fato do serviço, com fundamento no CDC. Ação procedente, para condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais e danos materiais, a serem apurados em liquidação. Procedentes as lides de regresso contra as seguradoras, nos limites das apólices. Recurso do autor provido, para majoração dos danos morais para o valor de R$ 35.000,00. Recursos das rés improvidos." (TJSP; Apelação 0032200-51.2009.8.26.000, Relator Francisco Loureiro, Órgão Julgador 6ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2012) - sem grifos no original.

E ainda:

"RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE SOFRIDO PELA AUTORA NAS DEPENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. QUEDA EM RAZÃO DE DESNÍVEL DO ELEVADOR EM RELAÇÃO AO SOLO. AUSÊNCIA DE BORRACHA DE PROTEÇÃO NAS LATERAIS DO ELEVADOR. PROVAS DOCUMENTAIS E PERICIAS CONCLUSIVAS. CONDUTA DESIDIOSA QUE OCASIONOU GRAVE LESÃO NOS DEDOS DA MÃO DIREITA DA AUTORA. CULPA CONCORRENTE NÃO EVIDENCIADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONDOMÍNIO E DA EMPRESA DE MANUTENÇÃO DO ELEVADOR. VÍTIMA SUBMETIDA A TRATAMENTOS MÉDICOS E CIRÚRGICOS. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR ARBITRADO EM OBSERFVÂNCIA À DÚPLICE FINALIDADE, PUNITIVA E COMPENSATÓRIA, DA REPARAÇÃO. DANO MATERIAL COMPROVADO. DISPÊNDIO DE VALORES PARA AQUISIÇÃO DE MEDICAMENTOS. LUCROS CESSANTES (ART. 402 DO CC). INDENIZAÇÃO DEVIDA. INCONFORMISMO DOS RÉUS QUANTO AO VALOR FIXADO. INADMISSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA SEGURADORA LITISDENUNCIADA MANTIDA. PRECEDENTE DO C. STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. CONDENAÇÃO DA SEGURADORA EM VERBAS SUCUMBENCIAIS DA LIDE SECUNDÁRIA INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA. RECURSOS DO CONDOMÍNIO RÉU E DA EMPRESA RÉ NÃO PROVIDOS. RECURSO DA SEGURADORA LITISDENUNCIADA PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação 0033273-14.2010.8.26.0068, Relator Alfredo Attié, Órgão Julgador 26ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2018)

Nesse caso acima o Desembargador Alfredo Attié ainda asseverou que de nada adianta no caso concreto aquela plaquinha afixada ao lado dos elevadores, com os dizeres "Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar", pois o desnível do elevador para com o solo retira a possível culpa concorrente da vítima, ou seja, a pessoa que sofreu o acidente não foi desatenta ou não agiu com imprudência, sendo que tanto o condomínio como a empresa de elevador deveriam manter a máquina nivelada com o solo.

Portanto, a conduta do condomínio não pode ser de apenas firmar um contrato com a empresa de manutenção de elevadores sem acompanhar a respectiva efetividade da prestação dos serviços, sem o qual poderá também ser responsabilizado de forma solidária, sem contar a possibilidade do síndico ter que responder na esfera criminal por conta de eventuais lesões corporais ou morte. (Vide também Apelação n.º 0001709-45.2009.8.26.0361 e 1013412-87.2014.8.26.0002).

Da Rescisão sem motivação

Situação que já presenciei em alguns condomínios é a daquele síndico que acabou de chegar e resolve dar uma de 'gestor', que segundo ele implica em diminuir todas as despesas, mandar funcionários embora, contratar empresas terceirizadas, rescindir contratos cujo valor ele considera abusivos, enfim, tudo, evidentemente, sem consultar um advogado, sem observar as cláusulas dos contratos de prestação de serviços existentes e sem qualquer planejamento.

Nesses casos, por mais que se apliquem as regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, diversos julgados aplicam também o Código Civil, mantendo a penalidade de 50% prevista no contrato:

"Ação de declaratória de rescisão contratual c.c. inexigibilidade de débito – Contrato de prestação de serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores. Nulidade da r. sentença – Inocorrência – Sentença fundamentada, preenchendo os requisitos do art. 489, do CPC – Preliminar repelida. Ação declaratória de rescisão contratual c.c. inexigibilidade de débito – Contrato de prestação de serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores – Pretensão ao afastamento de multa compensatória, alegando-se que a rescisão contratual estaria motivada na falha da prestação de serviços do réu – Descabimento – Não se desincumbiu o autor do ônus de comprovar a existência na prestação de serviços do requerido, nos termos do art. 373, I, do CPC – Diante da ausência de justa causa a motivar a rescisão contratual, devida a multa compensatória prevista no contrato – Fixação no percentual de 50% das prestações vincendas – Valor que se mostra alinhado ao art. 603 do Código Civil – Abusividade não evidenciada – Débito exigível – Sentença reformada – Recurso provido. Recurso provido." (TJSP, Apelação 1071985-76.2018.8.26.0100, Relator Francisco Giaquinto, Órgão Julgador 13ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento 20/03/2019)

"Prestação de serviço. Contratação de serviço de portaria e limpeza de condomínio por 24 meses. Rescisão unilateral. Ausência de justa causa. Condomínio que, na notificação extrajudicial endereçada à prestadora de serviço, elencou motivos para a resilição unilateral. Ausência de comprovação de que a autora não estaria prestando os serviços a contento. Evidenciado nos autos que a rescisão unilateral foi sem justa causa. Incidência do art. 603/CC. Reforma da sentença. Apelo provido." (TJSP; Apelação 1016100-04.2014.8.26.0008; Relator (a): Ramon Mateo Júnior; Órgão Julgador: 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2016; Data de Registro: 13/06/2016)

E isso se dá porque o Código Civil determina que:

"Art. 603. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato."

Mas em alguns casos o condomínio consegue ao menos reduzir o valor da multa estipulada no contrato:

"APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES - RESCISÃO UNILATERAL - MULTA PREVISTA EM CONTRATO DE 50% DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RECURSO - MULTA CONTRATUAL - DEVIDA - PERCENTUAL QUE SE MOSTRA ELEVADO E DEVE SER REDUZIDO PARA 10% DOS VALORES DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação 1000307-83.2018.8.26.0008, Relator Carlos Abrão, Órgão Julgador 14ª Câmara de Direito Privado, Julgamento 20/03/2019)

Mas há situações também em que os julgados entendem que a multa é definitivamente abusiva, por afrontar as normas da Lei n.º 8.078/90 - Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Embora eu seja partidário desse entendimento, achei por bem colacionar os julgados acima, pois nem sempre os Desembargadores optam por considerar a multa abusiva, como ficou demonstrado. A seguir veja entendimentos no sentido da abusividade da multa contratual de 50%:

"CONTRATO – Prestação de serviços – Rescisão de contrato de locação de serviços para elevadores – A multa de 50% das mensalidades restantes é excessivamente onerosa – Imposição de valor abusivo e da manutenção do liame obrigacional – Renovação anual do contrato automática - Impraticabilidade da desistência contratual – Incidência do art. 51, inciso IV e §1º, inciso III do CDC – Nulidade reconhecida – Inexigibilidade do débito – Sentença mantida – Recurso improvido." (TJSP; Apelação n.º 1003081-86.2018.8.26.0008, Relator J. B. Franco de Godoi, Órgão Julgador 23ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2018)

“CONTRATO - Prestação de serviços - Manutenção de elevadores - Estipulação ambígua acerca do prazo de vigência da avença no caso de renovação, bem como sobre a hipótese de incidência de multa - Interpretação mais favorável à parte aderente - Multa descabida - Pedidos declaratório de inexistência de débito procedente - Recurso desprovido, no particular.” (Apel. Nº 0035089-38.2009.8.26.0562 14ª C. Direito Privado Des. Rel. Melo Colombi j. 01.08.2010)

Nesses casos, mesmos se aplicando o Código de Proteção e Defesa do Consumidor - CDC, utiliza-se também a norma do artigo 413, do próprio Código Civil, diminuindo-se o valor da multa:

"Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Seguem-se decisões nesse sentido:

"PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES – RESCISÃO UNILATERAL – MULTA PREVISTA EM CONTRATO DE 50% DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – MULTA REDUZIDA PARA 10% - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. – Recurso provido." (TJSP; Apelação 1012612-17.2018.8.26.0100, Relator Edgard Rosa, Órgão Julgador 25ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2018).

"INDENIZAÇÃO Rescisão do contrato de manutenção de elevadores Previsão contratual de Multa compensatória Hipótese em que a multa se mostra legitima e deve ser arcada pela parte que deu ensejo a rescisão do contrato Percentual da multa que se mostra elevado e deve ser reduzido para 10% dos valores das mensalidades restantes para o término do prazo contratual - Sentença reformada no ponto - Recurso parcialmente provido" (TJSP; Apelação 1009407-83.2017.8.26.0562; Relator (a): Heraldo de Oliveira; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2018; Data de Registro: 09/04/2018)

Dessa forma, a rescisão imotivada sempre gerará uma situação de risco, ficando o condomínio à mercê da Câmara Julgadora que analisará o caso concreto, motivo pelo qual minha sugestão é que o síndico sempre tente adotar uma postura conservadora diante da situação, observando o contrato.

Da Rescisão motivada

E quando se consegue provar que a rescisão foi motivada, ou seja, a empresa de manutenção de elevadores deixou de atender o condomínio de forma adequada, mesmo após ser devidamente notificada, a jurisprudência entende devida a rescisão e libera o condomínio do pagamento de qualquer tipo de penalidade:

"Ação declaratória c.c. indenização julgada parcialmente procedente - Serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores - Atendimento inadequado às solicitações do condomínio - Má prestação de serviços que levou a rescisão contratual - Reconhecida a inexigibilidade da multa rescisória - Danos materiais - Apresentação de orçamento elaborado por empresa que substituiu a ré - Inexistência de prova do prejuízo material e da responsabilidade da ré pelos novos serviços contratados - Art. 373, I, do CPC - Recurso improvido." (TJSP; Apelação 1008890-38.2018.8.26.0564, Relator Miguel Petroni Neto, Órgão Julgador 16ª Câmara de Direito Privado, Julgamento 12/02/2019)

Perceba-se que 'provar' significa que o condomínio tome medidas que formalizem sua indignação, para que consiga convencer o juiz de suas alegações. Não adiantam mensagens por WhatsApp que não notifiquem a empresa formalmente, tampouco telefonemas. Tudo isso deve ser realizado através de troca de e-mails, mas preferencialmente por Notificações Extrajudiciais em que se constitui em mora a empresa de manutenção de elevadores, concedendo-lhes um prazo razoável, preferencialmente os previstos no contrato, quando existem, para resolver os problemas constatados.

Da Renovação Automática do Contrato

Quando o condomínio deseja rescindir um contrato, não apenas de manutenção de elevadores, deve analisar com tranquilidade o que está estipulado em suas cláusulas, para que não seja penalizado, pois mesmo a cláusula de renovação automática do contrato é considerada válida por julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:

"DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MATÉRIA PRELIMINAR PROCESSUAL DEDUZIDA NA RESPOSTA AO RECURSO QUE SE AFASTA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO SE NÃO MANIFESTADA OPOSIÇÃO PELO TOMADOR DO SERVIÇO QUE NÃO CONFIGURA CLÁUSULA ABUSIVA. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO DA "MULTA COMPENSATÓRIA" PORQUE DESPIDA DA NATUREZA DE PENALIDADE, CONFIGURANDO AUTÊNTICA INDENIZAÇÃO PREVISTA EM LEI PELA RUPTURA INJUSTIFICADA DO CONTRATO POR PARTE DO TOMADOR DO SERVIÇO. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP; Apelação 1019226-43.2015.8.26.0003, 35ª Câmara de Direito Privado, Relator Gilberto Leme, Julgado em 17/12/2018.

Isso implica que o condomínio faça o devido acompanhamento e gestão de seus contratos para que, de forma estratégica, saiba o melhor momento de fazer novas cotações no mercado e saber quando poderá fazer as rescisões sem ter que arcar com multas que, muitas vezes, atrapalharão o fluxo de caixa normalmente já escasso do condomínio, não obstante julgados que, em vista do longo tempo do contrato, poderão dar ganho de causa ao condomínio em caso da rescisão antes do tempo, livrando-o de multa, como ficou demonstrado no tópico acima "Da Rescisão sem motivação".

Do prazo para fornecimento de peças originais

Situação com a qual me deparei recentemente envolve um condomínio cujo elevador não é mais fabricado há mais de dez anos e, por esse motivo a empresa fabricante, que ao mesmo tempo faz a manutenção, informou que não possui mais as peças originais. Nesse caso concreto determinadas peças somente são fornecidas sob encomenda e, ainda assim, de fabricação de empresa terceirizada.

A Lei n.º 8.078/90 (CDC), em seu artigo 21, determina que deverão ser fornecidas peças originais, mas o artigo 32, em seu parágrafo único, estipula que cessada a produção ou importação a oferta deverá ser mantida por período razoável de tempo, na forma da lei. Só que não há lei estipulando esse período razoável de tempo, sendo que o inciso XXI, do artigo 135, do Decreto n.º 2.181/1997, estabelece que período razoável de tempo nunca poderá ser inferior ao tempo de vida útil do produto ou serviço.

Em outras palavras: está instaurada a celeuma! E ela só pode ser dirimida pelo Poder Judiciário - sempre ele - que é acionado para resolver os conflitos em vista das omissões e/ou confusões legislativas. Em situações como essa, vem se entendendo que o período de 10 (dez) anos para que a empresa fornecedora continue a fabricar as peças seria um período razoável de tempo, especialmente quando previsto no contrato:

"PRELIMINAR - Cerceamento de defesa - Não ocorrência - Inútil a pretensão do autor de demonstrar qual o problema apresentado no elevador e quais peças teriam sido trocadas, posto que a requerida, detentora de expertise na área em que atua e responsável pela manutenção do equipamento, informou a causa da paralisação do elevador e apresentou orçamento com descrição de serviços e peças necessários - Julgamento da lide que independe de dilação probatória - Preliminar rejeitada.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - Prestação de serviços - Pretensão do autor de ver a ré compelida a realizar conserto em seu elevador, arcando com todos os custos daí decorrentes - Pactuação que se deu de forma livre, não havendo sequer alegação de que tenha havido vício social ou de consentimento - Contrato de adesão, com cláusulas preestabelecidas, que não invalida a avença - Elevador instalado em 29/09/1999 - Equipamento que parou de funcionar em 28/10/2014 por causa do desgaste natural de peças - Cláusula contratual de garantia de fabricação das peças por até 10 anos, que exclui a responsabilidade da requerida em arcar com o custeio de peças com mais de 15 anos de uso - Respeitado o tempo razoável de fornecimento de peças, nos termos do art. 32 do CDC - Desgaste natural do equipamento que não caracteriza falha em sua manutenção - Não evidenciada a alegada má prestação de serviços, que se deu ao longo de quase quinze anos, quinzenalmente - Sentença de improcedência mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 1018763-04.2015.8.26.0003 - Relator Mendes Pereira, Órgão Julgador 15ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2016) - sem grifos no original.

Portanto, transcorridos os 10 (dez) anos de término da comercialização do elevador fornecido ao condomínio e havendo notificação da empresa fabricante de que não fabrica mais aludidas peças ou parte delas, especialmente se também houver previsão contratual, há de se estudar a realização da modernização dos elevadores ou de parte de suas peças, visando minimizar as chances de sinistros que possam acarretar indenização ao próprio condomínio por sua omissão, como os diversos julgados acima demonstraram a possibilidade de ocorrer.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.