O condômino antissocial - pode ser expulso do condomínio?

"O condômino antissocial - Pode ser expulso do condomínio?"

São Paulo, 19 de Junho de 2.019.

"VIZINHOS QUEREM EXPULSAR MARCELO FREIXO DO CONDOMÍNIO

Prédio fica na zona sul do Rio de Janeiro

Calma, gente!

Por já ter sido ameaçado de morte diversas vezes, o deputado federal Marcelo Freixo, como se sabe, tem de andar o tempo todo cercado de seguranças. Pois bem. Tem morador do prédio onde Freixo mora, na Zona Sul do Rio, articulando uma assembleia que pode decidir pela... expulsão do parlamentar. O argumento será o de temor quanto a um eventual atentado contra o deputado, a exemplo do que aconteceu com Marielle Franco."

O texto acima é a reprodução de uma nota do Jornal O Globo, de autoria de Ancelmo Gois, publicada em sua coluna do dia 22/03/2019, que envolvia o Deputado Federal Marcelo Freixo, do PSOL.

Afinal, podem eles tomar essa decisão? E caso a assembleia aprove isso, mesmo com um quórum qualificado, essa decisão é válida? O que é um condômino antissocial e quais são os critérios para sua expulsão? E o 'direito de propriedade', como fica nessa história?

A Lei de Incorporações, nº 4.591/64 não trata do assunto. Já o Código Civil, Lei n.º 10.406/2002, traz a figura do condômino antissocial em seu artigo 1.337, da seguinte forma:

"Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem."

Perceba-se, portanto, que temos aqui a exigência de um quórum qualificado de 3/4 (três quartos) dos condôminos numa assembleia de condomínio para a aplicação dessa multa. Isso significa que a decisão a ser tomada por essa assembleia deverá ser aprovada por 3/4 (três quartos) de todos os proprietários de unidades autônomas, e não apenas dos presentes na assembleia, excetuando-se o condômino antissocial.

Essa é daquelas situações, por exemplo, da inadimplência contumaz, aquela que se repete de forma insistente, com acordos não cumpridos, gerando o mencionado descumprimento reiterado de seus deveres de condômino, além de infrações constantes à Convenção de Condomínio e Regulamento Interno.

Já o Parágrafo único do artigo 1.337 assim dispõe:

"Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.'

Também aqui o quórum a ser observado é o qualificado do caput, ou seja, de 3/4 (três quartos), tratando esse 'parágrafo único' de uma questão que é totalmente comportamental.

Antes de prosseguirmos, vale a pena fazer uma pequena pausa para tratar de uma questão de suma importância que é a concessão do direito de defesa do condômino infrator. O correto é que em qualquer situação lhe seja franqueada a defesa, bem como a participação na assembleia em que está sendo acusado de conduta antissocial para que possa se explicar e se defender, com todas as garantias previstas na Constituição Federal, especialmente em seu artigo 5º, que é um dos meus prediletos, embora atualmente pareça obra de ficção:

"Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

LIV - ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o devido processo legal;

LV - aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;"

E quando isso não é observado, eventual penalidade aplicada é passível de anulação:

"NULIDADE DE ASSEMBLEIA EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Recurso de apelação do autor. Assembleia em condomínio edilício que decidiu sobre apresentação de contas, previsão orçamentária, eleição de síndico, subsíndico e membros do Conselho Consultivo, aprovação de obra de ramificação de gás, e aprovação de multa à unidade dos autores ante a realização de obra ilegal (obra em área comum, sem autorização dos demais condôminos). (...). Inviabilidade de anulação da assembleia, ante o decurso do tempo e pela ausência de demonstração de prejuízo aos autores, com exceção da imposição da multa. Quanto à multa imposta pela assembleia (art. 1.337 do CC/2002), reconhece-se a violação ao direito de defesa dos autores. (...) Atuação desleal, contraditória, disfuncional e desmesurada do Condomínio réu. Eficácia horizontal dos direitos fundamentais. Enunciado 92 do CJF ("Art. 1.337: As sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo"). Precedente do STJ. A sanção prevista para o comportamento antissocial reiterado de condômino não pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o seu direito de defesa. Ainda que em tese reprovável a conduta dos autores, que supostamente edificaram em área comum, deve ser assegurado o seu direito de defesa, não se admitindo que, por terem supostamente violado o direito dos condôminos, seja aplicada pena sem observância de garantias mínimas de defesa. Recurso provido para julgar-se parcialmente procedente o pedido, tornando sem efeito a penalidade imposta, sem prejuízo de ulterior deliberação da assembleia, dessa vez em observância ao direito de defesa dos autores. Verbas sucumbenciais. Readequação. RECURSO PROVIDO." (in Apelação Cível n.º 1109310-56.2016.8.26.0100, 27ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, Relator Des. Alfredo Attié, julgado em 31/05/2019).

Portanto, não basta que a síndica do condomínio, que não vai com cara de determinados condôminos, opte por caracteriza-lo como sendo antissocial e resolva aplicar multas a torto e a direito. É preciso que lhe seja franqueado o direito de defesa.

Recentemente uma síndica que também é advogada (Aliás, há diversos síndicos que são advogados. Enfim, há uma quantidade enorme de advogados por aí!) me consultou acerca de uma moradora, mais idosa, que vive causando problemas no condomínio.

Segundo a síndica, essa moradora bate na porta dos demais condôminos altas horas da noite, vai acordar a síndica de madrugada, grita dentro do apartamento e bate com cabo de vassoura no teto, tudo isso porque fica incomodada com o barulho excessivo das outras unidades. O problema é que todos os demais moradores concordam num ponto: não há barulho! Talvez ela tenha mais sensibilidade ou mesmo tenha algum tipo de problema de saúde que mereça outro tipo de abordagem, inclusive com ajuda externa. Foi o que sugeri à síndica.

Mas, independentemente de qualquer coisa, o comportamento dessa moradora ensejaria a aplicação de multas e no caso de reincidência, com certeza também as do artigo 1.337 e seu parágrafo único, do Código Civil. No caso dela, isso já perdura por meses e essa é a alternativa mais correta: Aplicar a multa específica do artigo 1.337 e convocar uma assembleia para nela ratificar a penalidade, concedendo a ela a possibilidade de se defender.

Muitos prédios em condomínios foram construídos com uma acústica muito ruim, pois é possível ouvir barulhos das outras unidades constantemente e isso demanda que as pessoas tenham um pouco mais de paciência em seu comportamento. Muitas vezes conversas ou simples encontros com amigos para comer uma pizza, com risadas e diversão, acabam gerando um barulho que a estrutura de concreto parece não conter.

Os vizinhos que moram ao lado de meu apartamento de vez em quando chamam amigos para se divertir. Nada exagerado, apenas encontros em que as pessoas ficam felizes em se ver, tomam alguma coisa, comem e conversam. Mas isso é o suficiente para que eu ouça tudo da minha sala e por isso exige que eu tenha paciência e entenda que a culpa nesse caso específico não é deles, mas da própria estrutura do prédio.

Da mesma forma, quando eu chamo meus amigos com o mesmo propósito fico torcendo para que os vizinhos ao lado também tenham essa percepção. É um jogo de paciência recíproca que muitas pessoas ainda não aprenderam a jogar, especialmente nesse momento de intolerância generalizado.

E o mais incrível é que essas questões menores acabam parando no Poder Judiciário também. Vejam esse Acórdão da 33ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

"CONDOMÍNIO - Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com indenização por danos morais - Perturbação do Sossego - Convivência em prédio de edifícios que exige mais paciência e tolerância - Imóvel de características que permite a recepção de pessoas na varanda - Sem demonstração da utilização desarrazoada, com a finalidade de incomodar a comunidade vizinha - Multa indevida - Dano moral não caracterizado - Declaração de inexigibilidade da multa insuficiente a demonstrar o prejuízo - Sem qualquer interferência ostensiva ou constrangedora." (in Apelação n.º 1010426-29.2017.8.26.0529 - Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, Santana de Parnaíba, julgado em 20/05/2019) - sem grifos no original

Nesse caso concreto, no bojo do Acórdão, o Desembargador Sá Moreira fez constar que:

"Ora, pelas regras de experiência, não há nada de anormal em se ouvir ruídos, considerada a proximidade da varanda com a área térrea, especialmente pelo fato de haver isolamento apenas por vidros."

"Nesse contexto, não vislumbro utilização pelas apeladas do imóvel de forma desarrazoada de modo a perturbar a comunidade da qual fazem parte, o que justificaria eventual penalidade."

Mas no caso da moradora que se incomoda com os ruídos e passa a gritar, bater com cabo de vassoura e azucrinar os demais vizinhos, se ela tinha algum tipo de razão, ela acaba por perder e incorre num comportamento que não condiz com o que se espera.

Ela acaba por afrontar o Código Civil, a Convenção de Condomínio e o Regulamento Interno, ensejando a aplicação (i) de advertência, depois de (ii) multa, em seguida de possibilidade de (iii) multa até o quíntuplo do valor da cota condominial, e finalmente (iv) multa até o décuplo do valor das cotas condominiais, seguindo as regras do Código Civil e explicações acima. Porém, há de se verificar também o que está estabelecido nas regras internas, pois elas devem ser aplicadas com as formalidades ali previstas, sempre, em qualquer caso, respeitando o direito de defesa da parte contrária, com os princípios constitucionais como a 'ampla defesa', 'contraditório' e 'devido processo legal'.

Mas e se o problema apresentado pela moradora for de ordem psiquiátrica? O que pode o condomínio fazer? Deve aplicar a multa? Quando fui questionado sobre isso minha resposta foi evidentemente 'sim'. O condomínio deve tratar a questão como trataria qualquer outro tipo de barulho. O que apenas acrescentei ao final da conversa com a síndica foi que por uma questão de humanidade verificasse se alguém poderia ajudar essa moradora.

Recentíssimo julgado, publicado em 16/05/2019, assim decidiu em questão semelhante:

"AÇÃO ANULATÓRIA DE MULTA CUMULADA COM REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS - INFRAÇÃO DA CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO - PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO DOS DEMAIS CONDÔMINOS MEDIANTE REITERADAS BRIGAS E XINGAMENTOS - EXISTÊNCIA DE DOENÇA PSIQUIÁTRICA DE UMA DAS MORADORAS - FATO QUE NÃO SERVE DE ESCUSA AO DEVER DE CONVIVÊNCIA HARMÔNICA E RESPEITO AO SOSSEGO DOS DEMAIS MORADORES - REDUÇÃO DA MULTA - POSSIBILIDADE - OBSERVÂNCIA DA GRADAÇÃO PREVISTA NO REGULAMENTO INTERNO - PRIMEIRA MULTA APLICADA APÓS A ADVERTÊNCIA ESCRITA. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA." (in Apelação n.º 1028395-63.2016.8.26.0506 - 30ª Câmara de Direito Privado, Des. Rel. Andrade Neto, Ribeirão Preto)

Da Expulsão do Condômino Antissocial

Até aqui vimos tratando de questões que envolvem o condômino antissocial, mas que são passíveis de multa. Como se verificou, o Código Civil não trata da 'expulsão' do morador antissocial em seu artigo 1.337 e seu parágrafo único, mas será que isso é possível?

Aliás, que comportamento pode ser caracterizado como antissocial? Um dos livros que gosto muito para aprender um pouquinho mais a cada dia, e que tenho há vários anos, é do advogado Hamilton Quirino Câmara, denominado "Condomínio Edilício - Manual prático com perguntas e respostas", Lumen Juris Editora, 3ª edição, 2012, Rio de Janeiro, em que o autor tenta esclarecer o tema utilizando uma análise sistêmica. Nele, Hamilton Quirino entende que comportamento antissocial é:

"Não existe uma definição na lei, mas deverá ser assim considerado todo aquele que causar incômodo à vizinhança e/ou desvalorização do prédio, por atos como embriaguez contumaz, uso de drogas, prática de atividades ilícitas, prostituição, produção excessiva de barulho, uso de animais que causem riscos e danos à vizinhança. A lista é interminável, porque o legislador não definiu. Caberá aos juízes, caso a caso, enquadrar os comportamentos anti-sociais à luz do novo Código." (ob.cit., pgs. 162/163)

Perceba-se que o assunto, por não ter sido devidamente detalhado pelo legislador, entra naquela zona cinzenta que já relatei em outros artigos. O condomínio ficará sujeito sempre ao entendimento do juiz, mas não significa que isso é ruim. Ao contrário. Teremos que contar com o juiz: alguém que com seu conhecimento jurídico deverá analisar e sopesar as posições dos dois lados envolvidos, para que não se cometam injustiças, porque o pedido de expulsão do condômino antissocial deve ser um ato extremo e bem fundamentado.

Uma das obras clássicas sobre condomínios é a "Condomínio e Incorporações", de Caio Mário da Silva Pereira, atualizada por Sylvio Capanema de Souza e Melhim Namem Chalhub, sendo que esses autores, ao atualizar a obra de Caio Mário, comentam que:

"Muito melhor seria se o legislador cominasse a pena de interdição temporária ou definitiva, excluindo o condômino do convívio com os demais, vedando seu ingresso no condomínio, como há muito tempo admitido em várias legislações estrangeiras, como as da Argentina, Itália e França, para citar apenas algumas.

Certamente não o fez em razão do acendrado respeito que a sociedade brasileira atribui ao direito de propriedade, garantido constitucionalmente.

Repugna ao brasileiro comum que o proprietário possa ser impedido de dispor de seu imóvel, nele permanecendo quando melhor lhe aprouver.

Esquecem-se os que assim entendem que o direito de propriedade não é absoluto, sofrendo limitações até mesmo constitucionais, como preconiza o art. 5º, inc. XXIII, da Constituição Federal de 1988, ao atribuir a ele uma função social.

Também hoje se caracteriza como ato ilícito o abuso de direito, inclusive no que tange à propriedade, como se depreende do art. 1.228, §2º, do Código Civil.

A V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal/STJ aprovou o Enunciado n. 508 apresentado pelo Des. Marco Aurélio Bezerra de Melo, que tem a seguinte redação:

"Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CF e 1.228 do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal." (ob. cit., pgs. 135/136, 13ª edição, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2016)

E aqui já acho oportuno resgatar o caso do Marcelo Freixo, que  foi utilizado para abrir esse texto. Ele é um parlamentar eleito pelo sistema para cumprir as normas previstas na Constituição Federal e demais regras aplicáveis. Qual é o ato que ele cometeu para que alguém cogite que ele possui um comportamento antissocial passível de ser expulso de seu próprio condomínio? É como se o condomínio pudesse ser um mundo apartado, sem os riscos da sociedade lá fora, o que é algo totalmente fora de contexto.

É por isso que o simples desejo de determinados moradores não é suficiente para a exclusão de alguém. Isso demanda os comportamentos já mencionados, que serão considerados antissociais, além de serem praticados de forma contumaz, ou seja, de forma insistente.

Não gostar de determinado morador porque ele agita as assembleias, discute com um ou outro condômino, ou simplesmente porque comete algumas infrações aqui e acolá, por mais que não se goste dele, não é motivo para tanto.

Hamilton Quirino, já citado, esclarece o que fazer quando as aplicações de multa não resolvem a situação:

"(...) A punição de cunho financeiro resolve a maioria dos casos de conduta anti-social. Mas, na hipótese de não ser eficaz, poderá o condomínio decidir pela exclusão do morador com tal conduta. Para isso, deverá ser requerida ao Juiz a exclusão do morador do convívio dos demais, com interdição temporária ou definitiva do imóvel ocupado de forma nociva." (ob. cit. pgs. 167/168)

Também tratando do assunto, em seu 'Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária', 5ª edição, Editora Forense, Rio de Janeiro, 2017, pg. 134, Arnaldo Rizzardo cita entendimento doutrinário e jurisprudência que merecem ser reproduzidos:

"Trata-se da penalidade mais grave contemplada pela lei. A rigor, não se permite o afastamento do condômino ou morador, embora certa doutrina, acompanhada de raros julgados, que anteveja a possibilidade de expulsão. Expõe, a respeito, Álvaro Villaça Azevedo:

'A exclusão do condômino é a única solução para conter os aludidos abusos no direito de propriedade, que tem seu fundamento, principalmente constitucional, na ideia de função social. A lei civil, assim, dá um passo adiante na complementação desse significado importante, do condicionamento do uso da propriedade de forma harmônica, pacífica, nos moldes legais, preservando-se o bem-estar dos condôminos, dos vizinhos e do meio ambiente.'

Reporta-se o autor a alguma jurisprudência que vislumbra a saída da expulsão, com uma decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:

'Condomínio edilício. Situação criada por morador, sargento da Polícia Militar que, reincidente no descumprimento das normas regulamentares, renova condutas antissociais, apesar da multa aplicada e que não é paga, construindo, com isso, clima de instabilidade ao grupo e uma insegurança grave, devido ao seu gênio violento e ao fato de andar armado no ambiente, por privilégio profissional. Adequação da tutela antecipada emitida para obrigá-lo a não infringir a convenção, sob pena de multa ou outra medida específica do §5º do art. 461 do CPC, inclusive o seu afastamento. Interpretação do art. 1.337 do CC. Não provimento (Agravo de Instrumento n.513.932-4/3. da Quarta Câmara de Direito Privado. Julgado em 02.08.2007). (Condomínio edilício e exclusão do condômino nocivo. Revista Magister de Direito Civil e Processo Civil, Porto Alegre, Magister, n.27, p. 57, nov-dez.2008.)

Esse julgado é muito interessante porque o juiz já conduz os envolvidos para que percebam que se sua determinação não for obedecida, os próximos passos poderão ser no sentido da exclusão do condômino antissocial, que justamente por ser um ato excepcional, é tratado com tanto cuidado.

Voltemos à pergunta central dessa analise sobre o tema condômino antissocial: ele pode ser excluído do condomínio?

Morar em uma cidade como São Paulo, por exemplo, exige que se conviva com adversidades cotidianas, barulho, trânsito, poluição, pessoas agressivas entre outras coisas.

A vida em condomínio também exige que a tolerância faça parte do cotidiano. Seu vizinho acha que o filho dele é o futuro Louis Armstrong? Pelo que você escuta diariamente ele esta bem longe disso. A unidade já foi advertida, multada, apresentou defesa em Assembléia, foi reincidente, novamente multada e por fim resolveu colocar revestimento especial no quarto do gênio musical.

São situações que embora muito desagradáveis com os recursos administrativos existentes, valendo-se de fazer prevalecer a Convenção Condominial e o Regulamento Interno consegue-se tranquilidade no dia a dia condominial.

Mas por incrível que pareça existem problemas efetivamente graves. São duas as decisões do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que se tem conhecimento de exclusão do condômino antissocial.

Num condomínio residencial de Moema um condômino deu mais de cem festas em um ano, chegando a realizar uma dentro do elevador social. Levou inúmeros convidados na piscina e academia, fez graves ameaças a vizinhos e empregados o que resultou inclusive em condenação criminal, estacionou seu veículo na transversal entre outras coisas.

Inicialmente foi proposta em 2010 uma Ação de Obrigação de Não Fazer com acordo entre as partes. O condômino não cumpriu, sendo que em 2016 foi apresentada uma Ação de Obrigação de Fazer com pedido de expulsão do morador antissocial. Ao longo dos anos provas foram se acumulando tendo como resultado a procedência de ação, dando prazo de 60 (sessenta dias) para que o morador se retirasse do condomínio após o trânsito em julgado sob pena de remoção forçada. Ele sequer apresentou recurso. Destaca-se que os acontecimentos levaram anos para o desfecho.

Outro caso foi em um condomínio em Perdizes, quando a difícil convivência condominial chegou a ponto das crianças terem medo de entrar no elevador com o casal de condôminos, cuja sentença foi procedente em relação a exclusão dos mesmos. O processo está em 2ª Instancia, vez que eles apresentaram Apelação.

Pelo o que se percebe os casos de exclusão do condomínio ainda são raros, mas acontecem.

A primeira questão que sempre aparece é como fica o direito de propriedade. Ora, ele não é absoluto e existe o que se chama a função social da propriedade. O proprietário tem que fazer um bom uso do seu bem, não causando danos ou perturbando terceiros.

A decisão pela expulsão do condômino antissocial não significa a tomada do imóvel pelo condomínio, mas sim que o uso da propriedade pela pessoa foi proibido. Podendo ela alugar, emprestar, deixar fechada, etc...

O que chamamos de Novo Código Civil entrou em vigor em 2001, sem a previsão explicita de expulsão do condômino antissocial, mas já com penalidades mais severas para o comportamento desse tipo.

O tempo irá consolidar que o comportamento dentro de um condomínio não deve ser diferente aquele que se espera de uma pessoa em todos os aspectos de sua vida, e que a lei, que tem como uma de suas origens os costumes da sociedade, saberá com encontrar meios de controlar e punir os excessos.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Perola Kuperman Lancman

OAB/SP nº. 212.567

É advogada que milita na área condominial, com formação em mediação e arbitragem e também sindica há mais de 20 anos.