Posso estacionar a motocicleta e o meu automóvel na mesma vaga da garagem do condomínio?

São Paulo, 22 de Novembro de 2.018.

Uma dúvida que muitas vezes surge nos condomínios é se dentro da vaga demarcada para o estacionamento de um veículo pode o morador estacionar, além do automóvel, também a motocicleta, ou seja, dois veículos na mesma vaga, desde que não ultrapassem a faixa e não atrapalhem os demais moradores.

Mas por qual motivo um síndico não deixaria um morador estacionar dentro da linha demarcada, numa vaga enorme, que cabe um elefante - Não! Cabem dois elefantes! - o automóvel e a respectiva motocicleta? Seria porque a convenção diz que somente pode ser estacionado um veículo por vaga? Não seria possível em determinadas situações deixar o legalismo de lado?

Em alguns casos, além de proibir o uso da vaga para a motocicleta e o automóvel, ainda por cima são aplicadas multas, que depois são ratificadas em assembleias raivosas, daquelas que mais um pouco virariam um filme de Tarantino, para que, não restando alternativa, o suposto infrator bata às portas do Poder Judiciário para anulá-las, quando o juiz então afastará a aplicação da Convenção de Condomínio, sopesando quem preponderará nesse caso, se a Convenção ou o Direito de Propriedade, prevalecendo em muitas situações este último.

Sim! A Convenção de Condomínio é a norma máxima que deve vigorar dentro do condomínio, mas lembremos que ela não possui validade alguma, ou ao menos é relativizada, quando se demonstra em choque com alguma outra norma que está em vigor, como por exemplo, o direito de propriedade. Estamos diante do campo da interpretação do direito, seara nebulosa que somente os operadores do direito conseguirão desvendar.

A Convenção de Condomínio  não pode ser aplicada de forma literal, sem considerar os fatores da vida em comum existentes na sociedade, especialmente numa grande cidade com péssima qualidade de transporte público, onde as pessoas perdem o precioso tempo de suas vidas no trânsito engarrafado (imagine só se uma ponte é interditada!), onde cada vez mais a motocicleta diminui o tempo de locomoção, e quando se constata que estamos tratando daqueles casos em que a vaga é suficientemente grande para abrigar o automóvel e a motocicleta sem incomodar ninguém, ou seja, o espaço físico continuaria a ser respeitado.

Mas, como bom senso também é algo que possui um grau de subjetividade muito grande, como cada condomínio possui normas convencionais diferentes, como o tamanho das vagas também é muito distinto em cada caso, como hoje há automóveis enormes que mal cabem numa única vaga, tudo isso é motivo de... interpretação!

E quando isso ocorre, temos decisões para todos os gostos, sendo que reproduzirei algumas delas a seguir, todas do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

Favoráveis às motocicletas junto com um automóvel:

“É preciso entender o seguinte: as diversas normas restritivas das Convenções de condomínio, em verdade, apenas explicitam e detalham os deveres de vizinhança entre os condôminos, preservando, via de regra, os quatro valores eleitos pelo legislador (sossego, saúde, segurança e bons costumes). (...) É óbvio que a impossibilidade de se estacionar mais de um automóvel em cada vaga decorre de impossibilidade meramente física, a menos que se invada outras vagas ou área comum, o que certamente causaria incômodo aos demais condôminos, não sendo esta, entretanto, a situação daqueles sorteados que se utilizam de vagas acidentalmente maiores para guardar dois veículos. (...)” (Apelação nº 0007753-78.2012.8.26.0554 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Relator Desembargador Alexandre Bucci j. 21/10/2014). - sem grifos no original.

"RESTRIÇÃO DO USO DE GARAGEM. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. Pretensão de declaração de nulidade de cláusula do Regulamento Interno do condomínio. Vaga de garagem. Unidade autônoma. Inteligência do art. 19 da Lei nº 4.591/64. Necessidade de quórum especial para discutir e deliberar em Assembleia sobre a matéria. Interpretação da cláusula que deve ser mitigada em atenção ao direito de propriedade. Recurso desprovido." (TJSP;  Apelação 1026148-03.2014.8.26.0564; Relator (a): Dimas Rubens Fonseca; Órgão Julgador: 28ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Bernardo do Campo - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/04/2017; Data de Registro: 24/04/2017). - sem grifos no original.

“Condomínio. Ação declaratória de nulidade da multa imposta cumulada com pedido de restituição de valores pagos e indenização por danos materiais e morais. Improcedência. Utilização do box da garagem, por anos, para guarda de um automóvel e de uma motocicleta. Convenção que não obriga a guarda da motocicleta em outro local e não deve ser interpretada de forma literal, de forma a não restringir o direito de propriedade e de uso da garagem. Direito de utilização do box para a guarda do veículo e da motocicleta, uma vez demonstrada a garantia do direito dos demais condôminos. Limite físico de espaço respeitado. Nulidade da multa imposta reconhecida. Necessidade de devolução do valor pago acrescido dos consectários legais. Valor despendido para a guarda da motocicleta em garagem particular. Cabimento do ressarcimento, em decorrência do impedimento, ora reputado irregular. Dano moral. Meros dissabores, aborrecimentos, irritação ou sensibilidade exacerbada não traduzem padecimento moral indenizável. Recurso parcialmente provido.” (Apelação nº 1002869-48.2015.8.26.0565 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo Relator Desembargador Cesar Lacerda j. 03/11/2016). - sem grifos no original.

"APELAÇÃO. Condomínio. Ação declaratória de inexistência de débito cumulada com pedido de indenização por dano moral e com pedido de tutela antecipada. Sentença de parcial procedência. Utilização de garagem por condômino para estacionar mais de um veículo. Imposição de multa. Interpretação das proibições condominiais em conformidade com o direito de propriedade do condômino. Não demonstração pelo réu da existência de espaço próprio para a guarda de motocicletas. Ausência de comprovação do desrespeito do apelado em relação ao espaço físico da garagem. Reconhecimento do direito de propriedade. Ilegalidade da multa. Declaração de inexigibilidade que deve ser mantida. Sentença mantida. Apelação desprovida." (TJSP;  Apelação 0023986-76.2012.8.26.0223; Relator (a): Carlos Dias Motta; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro de Guarujá - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2017; Data de Registro: 03/04/2017). - sem grifos no original.

Contrárias:

"em>Condomínio. Ação anulatória e cominatória acerca da ocupação de duas motocicletas em uma vaga de garagem. Sentença de procedência. Vagas de garagem determinadas por sorteio. Espaço utilizado para duas motocicletas. Alegação de violação do Regulamento Interno. Vedação expressa no Regulamento Interno. Artigos 27 e 35 são complementares. Interesse coletivo. Não cabimento. Recurso provido. A vaga foi destinada ao autor por sorteio, vinculada à unidade, e o autor pretende estacionar duas motocicletas, sob o argumento de que não há desrespeito à demarcação nem interferência nos direitos dos demais condôminos. Contudo, tem-se a previsão de duas vagas por unidade, destinadas ao uso de veículos de passeio, incluídas na área comum de cada unidade com disposição expressa no Regulamento que veda o uso de mais de um veículo por vaga, nos termos do art. 27, que se coaduna com a regra do art. 35, que trata somente das espécies de veículos e da demarcação. Trata-se de ambiente comum de moradia, sendo que o Regulamento visa prevenir atritos, indefinições e polêmicas, prevalecendo, assim, o interesse coletivo. (TJSP;  Apelação 1083283-02.2017.8.26.0100; Relator (a): Kioitsi Chicuta; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/08/2018; Data de Registro: 09/08/2018). - sem grifos no original.

“CONDOMÍNIO EDILÍCIO VAGA DE GARAGEM - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA PRETENSÃO DOS AUTORES VISANDO À AUTORIZAÇÃO JUDICIAL DE ESTACIONAR DOIS VEÍCULOS EM UMA VAGA - EM RESPEITO À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, CABE AO TITULAR O DIREITO DE GUARDAR UM ÚNICO VEÍCULO EM SUA VAGA DE GARAGEM, MESMO QUE AS DIMENSÕES PERMITAM MAIS DE UM VEÍCULO - SENTENÇA REFORMADA RECURSO DO RÉU PROVIDO. Havendo disposição expressa a respeito na convenção de condomínio, cabe ao titular o direito de guardar um único veículo em sua vaga de garagem, mesmo que as dimensões permitam mais de um veículo. Demais, de acordo com a própria escritura de compra e venda da unidade imobiliária, ao imóvel corresponde somente uma vaga na garagem do edifício, sendo que a autorização de estacionar dois veículos em cada vaga constituiu ato de mera tolerância, que não gera direito algum” (TJSP; Apelação 0051834-40.2003.8.26.0001; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional I - Santana - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/02/2016; Data de Registro: 16/02/2016). - sem grifos no original.

“OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO OCORRÊNCIA. VAGAS DE GARAGEM. DOIS VEÍCULOS. MESMO CONDÔMINO. Insurgência contra sentença de improcedência. Sentença reformada. Não é nula sentença que fundamenta de modo suficiente as razões de convencimento (art. 93, IX, CF; arts. 165, 458, CPC). Prova pericial desnecessária na hipótese, de tal sorte que sua ausência não gera nulidade. Tendo sido deliberada em assembleia condominial a utilização de apenas um veículo por garagem, a ata produz todos os efeitos, vinculando os condôminos, até que seja desconstituída. Recurso do autor provido, desprovida a apelação adesiva da ré” (TJSP; Apelação 0210795-05.2005.8.26.0100; Relator (a): Carlos Alberto de Salles; Órgão Julgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro Central Cível - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/10/2015; Data de Registro: 22/10/2015). - sem grifos no original.

Bicicleta:

Há também um caso interessante, ainda que julgado provisoriamente num Agravo de Instrumento, que envolve bicicleta, e merece ser reproduzido a título de curiosidade:

"VOTO Nº 31.126 Multa condominial. Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com obrigação de fazer. Hipótese em que o Regimento Interno do condomínio permite apenas que uma motocicleta e um carro de passeio sejam acomodados na mesma vaga de garagem, bem como prevê que, para o alojamento de bicicletas, o condomínio disponibilizará um local determinado. Considerando que o bicicletário ainda está sendo construído e que uma bicicleta possui medida menor do que a de uma motocicleta, razoável, nesta oportunidade, autorizar a agravante a guardar a sua bicicleta junto com o seu veículo de passeio na vaga de garagem, desde que não seja ultrapassada a demarcação. A discussão judicial da multa, fundada em argumentos consistentes, é hábil a suspender a sua exigibilidade, desde que o valor do débito atualizado seja depositado em juízo. Recurso parcialmente provido. (TJSP;  Agravo de Instrumento 2045077-71.2018.8.26.0000; Relator (a): Gomes Varjão; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 1ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 22/05/2018; Data de Registro: 22/05/2018). - sem grifos no original.

Portanto, o que recomendo nessas situações é que se tenha bom senso, pois se a vaga de garagem possui tamanho que dá e sobra para estacionar o automóvel e uma motocicleta, não faz sentido a proibição.

Perceba-se que para um juiz chegar à conclusão de que deve-se permitir um automóvel e uma motocicleta numa mesma vaga, ele foi convencido de que a soma da fração ideal a que o condômino tem direito, considerando a área individual e a área comum, constituem-se como seu direito de propriedade, e que, portanto, somente em situações específicas pode ser restringido.

Por outro lado, se estamos diante daquelas vagas minúsculas, que permitem apenas o estacionamento de um veículo de porte médio, evidentemente que esses automóveis enormes dos dias atuais não podem ser estacionados no condomínio, pois o respeito à demarcação da vaga deve ser observado para que não se cause transtorno aos demais moradores.

Ah! Bom lembrar que armário não é veículo, portanto os demais bens materiais (exceto quando há previsão na Convenção de Condomínio) não podem ali ser deixados em hipótese alguma.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Barbeiro pelado e garota de programa no condomínio. Pode isso, Arnaldo?

São Paulo, 12 de Setembro de 2.018.

A notícia dizia: "Barbeiro de São Paulo corta cabelo pelado e, às vezes, rola algo mais". Noutro caso a moradora era garota de programa e utilizava o apartamento para a prestação de seus serviços. Meu olhar de advogado condominial imediatamente identificou que no caso da notícia o provável local do fato é um apartamento e que, portanto, é necessário verificar se está havendo o correto uso da unidade condominial em consonância com o que prevê a Convenção de Condomínio, ou seja, com a destinação ali prevista.

Sim, evidente que também nos deparamos com questões de ordem moral e normalmente elas também estão delimitadas na Convenção de Condomínio, embora suas regras sejam para as áreas comuns, valendo dentro do apartamento aquilo que seu possuidor achar melhor, desde que não afronte as regras relativas a barulho, segurança e demais previstas.

Como não conheço o condomínio da notícia em questão, tampouco sua Convenção de Condomínio, não há como opinar sobre o caso concreto, mas o fato é que se ela estipula o caráter eminentemente residencial das unidades, evidentemente que não pode ser utilizada para fins comerciais, como deixarei claro mais adiante.

Diante da atual conjuntura econômica, com crescente desemprego e trabalhos informais, vem sendo comum que as pessoas tentem se virar como podem para sobreviver.

Esse fenômeno já existe há décadas, sendo normal em residências a utilização da garagem das casas como se fossem lojinhas, bares, salão de cabeleireiros, dentre outras atividades, para comércio e serviços, sem contar as que também as utilizam como pequenas metalúrgicas, não se importando com as leis de zoneamento de cada região.

Mas a pergunta que se faz é: podem também os moradores de condomínios residenciais utilizarem seus apartamentos para prestar esses tipos de serviços ou comércios?

A resposta é: depende.

Depende do que está previsto na Convenção de Condomínio, onde é especificado se o condomínio é residencial, comercial ou misto.

Assim, num condomínio residencial é inconcebível o trânsito de clientes para cortar cabelo ou outros serviços que desviam o uso da unidade para fins não residenciais.

Note, inclusive, que nos condomínios em que a água não é individualizada o salão de cabeleireiro improvisado na unidade residencial fará com que todos os demais moradores do prédio custeiem a água consumida por ele, ou seja, enquanto o barbeiro ou cabeleireiro utilizará a água sem qualquer restrição, serão os demais moradores que arcarão com o respectivo rateio.

Há outras atividades e profissões que trazem também perigo à segurança e integridade física dos moradores no condomínio, pois uma das saídas que as pessoas encontraram para se livrar da crise instituída é cozinhar dentro da unidade, utilizando-se de fogões profissionais e outros equipamentos que podem trazer perigo para o empreendimento, já que não foi construído com essa finalidade e não se sabe se suporta as demandas de cada setor específico envolvido.

A lei que trata o assunto é o Código Civil, que em seu artigo 1.336, no inciso IV, estipula que "são deveres do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

Assim sendo, se o condomínio é residencial, não podem nele serem prestados serviços como o mencionado no título deste artigo, pois se estaria alterando a destinação residencial da unidade autônoma.

A jurisprudência também assim vem entendendo como se pode perceber da Apelação n.º 0026004-80.2013.8.26.0564, em que um morador demandou contra o condomínio porque foi proibido e multado com seus serviços de "DJ" nas festinhas internas, incomodando os demais moradores com o barulho. No caso concreto, os moradores alteraram até o Regulamento Interno para garantir o sossego, entendendo os Desembargadores que houve legalidade na decisão do condomínio, sendo o "DJ" proibido de atuar nas festas internas.

Determinado síndico que atendi há muitos anos estava incomodado com uma garota de programa que alugou um apartamento e recebia seus clientes, muitas vezes com barulho exagerado a qualquer hora do dia e da noite, num condomínio estritamente residencial, com entrada livre de pessoas estranhas ao ambiente do condomínio, que tinham o acesso com a permissão da própria moradora.

Nesse caso uma providência de segurança básica do condomínio foi adotada e a clientela teve que mudar de local. O condomínio passou a exigir documento  de identificação de todos os visitantes que não eram moradores como questão de segurança, e como os clientes não queriam se identificar ou apresentar documentos (sabe-se lá por qual motivo), o trânsito de estranhos cessou.

Enfim, quando o condomínio é comercial ou misto, evidentemente que, observadas as regras internas estabelecidas e seus respectivos horários não haverá qualquer problema em se dar à unidade autônoma a destinação permitida pela Convenção de Condomínio.

Por outro lado, aqueles profissionais que utilizam-se de sua unidade autônoma residencial sem interferir na paz e segurança do condomínio, apenas com o uso do seu computador e telefone, no sistema denominado home office, como jornalistas e advogados, não ferem a convenção de condomínio, tampouco alteram a destinação de sua unidade, pois ela continua sendo residencial, já que o serviço realizado pelos profissionais mencionados, através de um notebook, por exemplo, pode ser prestado até em cafés e restaurantes sem qualquer incômodo.

Portanto, especialmente nesse momento de crise em que vivemos, onde as pessoas tentam se virar como podem, é recomendado que antes de comprar equipamentos para prestar serviços, comércio ou outras atividades em unidades residenciais, que, diga-se, muitas vezes não são baratos, verifiquem os locatários e seus proprietários a Convenção de Condomínio, Regulamento Interno e Atas das Assembleias de Condomínio, para não terem prejuízo com as decisões que vierem a tomar em desacordo com suas regras.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

A acessibilidade em condomínios é obrigatória?

O que mais me surpreende quando síndicas questionam se há alguma lei que as obrigue a conceder acessibilidade aos moradores com alguma deficiência física ou dificuldade de locomoção em seus respectivos condomínios, muito mais do que a questão legal, é a dificuldade de se colocar no lugar do outro, a dificuldade de perceber a questão humana envolvida.

A primeira pergunta deveria ser: “Como devemos agir para que o condomínio (muitas vezes antigo e não preparado para receber a quantidade cada vez maior de moradores idosos e portadores de deficiência) faça as adaptações necessárias, se modernizando e trabalhando pela inclusão”.

A questão da acessibilidade em condomínios é um tema que vem se tornando recorrente. De um lado pessoas com deficiência exigem que os condomínios minimizem as dificuldades apresentadas pelas construções, e de outro lado síndicas, muitas vezes desinformadas e que somente agem após decisões judiciais condenatórias – muitas vezes, inclusive, com condenação também em danos morais.

E é justamente tratar de decisões judiciais recentes e normas em vigor o objetivo dessa pequena colaboração para as pessoas que lidam com o assunto, sejam elas síndicas, conselheiras, advogadas, pessoas com deficiência e demais condôminas.

Primeiro. Antes de qualquer coisa é oportuno que a síndica, ao se deparar com os primeiros questionamentos sobre fornecer acessibilidade, chame uma assembleia geral extraordinária, elaborando um Edital de Convocação apropriado e bem redigido, para que o assunto possa ser decidido pelo conjunto dos moradores presentes em assembleia com aprovação por maioria simples, pois aqui se está discutindo o princípio constitucional da isonomia, e não sobre mudança da Convenção de Condomínio ou destinação de áreas comuns.

Segundo. Conforme já adiantei no parágrafo anterior a primeira norma a ser invocada nessas situações é a Constituição Federal, especialmente o artigo 5º e outros que serão citados adiante, além do princípio da dignidade da pessoa humana. Todas as demais normas que normalmente são suscitadas pelas partes, embora relevantes, são secundárias, e as decisões mais atualizadas também assim vem entendendo, mesmo diante do princípio da irretroatividade das normas.

Evidentemente que não conseguindo o direito normatizar todas as situações novas que vão surgindo no decorrer dos anos, com a particularidade de cada morador, cada empreendimento, cada contexto social, até poderá o Poder Judiciário entender que situações específicas não impõem ao condomínio o dever de se adequar, porém, de maneira geral, o mínimo que a síndica pode fazer é tomar a dianteira, se colocar no lugar do condômino, conversar com o conselho, chamar uma assembleia e tentar o possível, inclusive com a ajuda das pessoas com deficiência ou dos idosos, para melhorar a acessibilidade.

O artigo 244, da Constituição Federal, dispõe que:

“A lei disporá sobre a adaptação dos logradouros, dos edifícios de uso público e dos veículos de transporte coletivo atualmente existentes a fim de garantir acesso adequado às pessoas portadoras de deficiência, conforme disposto no art. 277, §2º.”

Ainda assim, a jurisprudência vem entendendo que também os edifícios particulares devem se adequar, porque ao fazer uma análise sistêmica do direito acabam prevalecendo as normas que respeitam a dignidade da pessoa humana, como as contidas no artigo 5º.

Terceiro. Decisões judiciais vem condenando os condomínios, cada uma delas tratando das particularidades envolvidas, a fazer obras que permitam a acessibilidade, a fornecer vagas de garagem, a efetuar pequenos reparos que permitam as adequações mencionadas.

Decisão da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na Apelação n.º 1008767-11.2016.8.26.0564, Voto n.º 34.584, de 14/02/2017, cujo relator foi o Des. Paulo Ayrosa, teve a seguinte Ementa:

“CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA – PRETENSÃO DOS AUTORES VISANDO A REALIZAÇÃO DE OBRA DE ACESSIBILIDADE, CONSISTENTE NA EDIFICAÇÃO DE RAMPA DE ACESSO OU PLATAFORMA ELEVATÓRIA JUNTO À ENTRADA SOCIAL DO EDIFÍCIO – MORADOR COM CAPACIDADE DE LOCOMOÇÃO REDUZIDA – INSTALAÇÃO QUE SE IMPÕE – LEI FEDERAL N.º 10.048/2000 C/C ARTIGOS 5º E 244, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – SENTENÇA REFORMADA NESSE SENTIDO – DANO MORAL – IMPERTINÊNCIA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nos termos da legislação aplicável ao caso, já há obrigatoriedade de os condomínios residenciais multifamiliares promoverem adaptações para pessoas portadoras de deficiências de locomoção, fornecendo condições de acessibilidade ao seu portador, de modo que merece acolhimento o pedido autoral de obrigar o réu realizar obra no condomínio, consistente na construção de uma rampa de acesso ou mesmo plataforma elevatória junto à entrada social do edifício, com cominação de multa diária.; II. Não restou demonstrada a ocorrência de danos morais no caso em apreço, pois a simples demora do réu à construção da rampa de acesso para portadores de necessidades especiais não pode ser considerada discriminação, não tendo os autores relatado outros fatos capazes de gerar indenização a esse título.”

Também merece ser reproduzida a seguinte decisão:

“OBRIGAÇÃO DE FAZER – Dever de reformar área comum interna de edifício, para garantir a acessibilidade dos portadores de deficiência física – Pedido juridicamente possível – Carência da ação afastada – Aplicação, todavia, do disposto pelo §3º, do artigo 515, do Código de Processo Civil – Exigência de atendimento à disposição legal e à proteção constitucional – Aplicação da lei federal 10.098/2000 e dos princípios constitucionais da dignidade e da promoção do bem estar de todos – Artigos 1º, inciso III e 3º, inciso IV da Constituição Federal de 1988 – Caracterização – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO, com determinação. (Apelação n.º 9068208-39.2007.8.26.0000, Rel. Des. Élcio Trujill. J. em 31.08.2011).”

Mesmo na primeira instância as decisões já começam a ser semelhantes, como no caso julgado pelo MM. Juiz de Direito Dr. Rogério Aguiar Munhoz Soares, da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, processo n.º 1021847-76.2016.8.26.0003, que condenou o condomínio inclusive em danos morais:

“A acessibilidade da pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida é garantida constitucionalmente (arts. 5º, 7º, XXXI, 23, II, 24, XIV, 37, VIII, 203, IV, V, 208, III, IV, 227, §1º, II, §2º e 244), sendo a matéria amplamente regulamentada no âmbito da legislação federal.

No tocante à retroatividade, argumento central da defesa, o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal n.º 13.146/2015) prevê, em seus arts. 56 a 58, que as normas de acessibilidade se destinam inclusive às edificações privadas já existentes, o que inclui construção, reforma, ampliação ou mudança de uso de edificações, devendo ser garantida acessibilidade com observância das normas técnicas em vigor (ABNT NBR 9050/2015), além de ser vedada cobrança de valores adicionais aos beneficiados.

“(...) Não custa observar que a relutância de alguns síndicos em proporcionar acessibilidade aos condôminos que dela necessitam acaba gerando demandas como a presente, que importam em maiores custos ao condomínio, mormente porque este tipo de atuação injustificada e contra a lei invade a seara do dano moral por configurar ato ilícito.”

A lei é “(...) clara ao determinar a “eliminação de barreiras, entraves e obstáculos arquitetônicos” existentes tanto nos edifícios públicos quanto nos privados (art. 3º, b), além de trazer a figura do “acompanhante” (inciso XIV), imprescindível à pessoa com necessidades, como nos casos de motoristas ou cuidadores de deficientes visuais que necessitam de uma vaga preferencial.”

Aliás, quando se trata de deficientes visuais, reproduzo trecho de decisão do Juizado Especial Cível Central – Anexo PUC/SP, processo n.º 0010934-13.2016.8.26.0016, onde a MM. Juíza de Direito Dra. Marcela Filus Coelho, entendeu que:

“Restou incontroverso que o prédio não possui a acessibilidade necessária para os deficientes visuais.

Para que possam ter um convívio digno em sociedade, os portadores de deficiências físicas reclamam tratamento adequado, para que se alcance uma verdadeira isonomia.

(...)

O fato de o prédio possuir alvará de funcionamento também não exime a responsabilidade da requerida em observar tal comando legal, sendo lamentável que ainda não seja exigida tal observância para concessão do alvará.

É fato que o autor tem o direito à acessibilidade plena no imóvel em que reside, e a falta do piso fere seu direito fundamental de locomoção e ofende à isonomia.”

Conclusão. É recomendável que a síndica se coloque no lugar das pessoas com deficiência ou com necessidade de locomoção para que situações como as acima relatadas não enveredem para mais uma demanda judicial desnecessária que poderia ser resolvida interna corporis entre os moradores.

Mas nem tudo está perdido. Recentemente recebi uma ligação de uma síndica querendo saber se poderia fazer obras de acessibilidade no salão de festas. Perguntei se havia alguma reclamação, mas ela respondeu que ela fica constrangida quando vê festas com cadeirantes tendo dificuldade em entrar, sair, usar o toalete, enfim, ela se colocou no lugar do outro e, nesse caso, também seu conselho opinou, dizendo que antes de chamar a assembleia já é melhor fazer 03 (três) orçamentos e levar para aprovação de uma vez só.

Também acredito que essa pode ser a melhor saída, porém, cada condomínio deve se atentar às suas peculiaridades.

Joel dos Santos Leitão, Outubro de 2017.