Com a
vigência do atual Código de Processo Civil – CPC uma das alterações mais
festejadas pelos condomínios foi a possibilidade de executar as cotas
condominiais de inadimplentes sem a necessidade de distribuir uma ação pelo
procedimento comum.
Tal
alteração foi introduzida pelo artigo 784 do CPC, que normatizou o assunto estabelecendo
em seu inciso X que “o crédito referente
às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício,
previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que
documentalmente comprovadas.”
Essa
possibilidade foi realmente muito bem vinda porque o rito das execuções é muito
mais rápido do que o das ações que tramitam pelo procedimento comum, que
necessita de uma sentença condenatória, com a possibilidade de recurso e várias
outras situações que impedem a rapidez que os condomínios necessitam para
receber seus créditos, ainda mais numa situação de crise econômica como
atualmente vive o país.
Já as
execuções não dão muita chance para que o pagamento da dívida seja protelado de
forma injustificada, impondo o pagamento imediato, com possibilidades de
penhora de contas correntes e do próprio imóvel, que pode ir à leilão para que
seja adimplida a dívida existente.
Todavia, há
uma situação específica que causa uma certa divergência entre alguns operadores
do direito, sejam eles juízes ou advogados, pois o novo Código Civil também
estipula em seu artigo 783 que “A
execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação
certa, líquida e exigível.”
Por outro
lado, o artigo 323, da mesma norma processual, determina que “Na ação que tiver por objeto cumprimento de
obrigação em prestações sucessivas, essas serão incluídas no pedido,
independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na
condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar
de pagá-las ou de consigná-las.”
Aqueles que
entendem que não seria possível incluir as parcelas vincendas afirmam que não
se poderia cobra-las quando execução é proposta, pois se a execução impõe a
cobrança de obrigação exigível esse não é o caso daquelas que ainda não
venceram.
Tal
entendimento, todavia, na prática acaba inviabilizando a própria celeridade
processual que o novo CPC objetivou atingir, pois se as parcelas
vincendas não puderem ser contempladas pela ação de execução, seriam
necessárias para uma dívida contumaz a propositura de diversas ações, em
detrimento também da economia processual.
Além disso,
não se pode perder de vista que o CPC, em seus artigos 318 e 771, permitiu a
aplicação subsidiária das normas do procedimento comum na execução:
“Art. 318. Aplica-se a todas as
causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de
lei.
Parágrafo único. O procedimento
comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo
de execução.”
“Art. 771. Este livro regula o
procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições
aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos
atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como
aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.
Parágrafo único. Aplicam-se
subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte Especial.”
E ao
analisar o assunto o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo vem entendendo
que é perfeitamente possível a inclusão da dívidas condominiais vincendas, como
se denota do Acórdão em Agravo de Instrumento nº 2199729-80.2017.8.26.0000, da
33ª Câmara de Direito Privado, j. 13.11.2017, Relator Des. Sá Moreira de
Oliveira:
“(...)
Portanto,
possível a inclusão das cotas condominiais vincendas na ação executiva, caso
contrário seriam necessárias diversas ações idênticas para cobrar períodos
específicos referentes à mesma obrigação, posicionamento contrário ao espírito
da nova legislação que busca expressamente a celeridade e a maior efetividade
processual.
Nesse
sentido tem se posicionado esta C. Câmara:
“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Despesas
de condomínio. Inclusão das cotas vincendas até a efetiva satisfação do
crédito. Admissibilidade. Inteligência dos artigos 318, parágrafo único, 323 e
771, do Novo Código de Processo Civil. Recurso Provido.” (TJSP, 33ª Câmara de
Direito Privado, Agravo de Instrumento n.º 2203359-81.2016.8.16.0000, Rel. Des.
Sá Duarte, j. 24.10.16)”
“AGRAVO DE INSTRUMENTO.
Interposição contra decisão que determinou a citação da agravada para pagamento
da dívida, sem inclusão das parcelas vincendas. Despesas condominiais. Título
executivo extrajudicial, consoante previsão do artigo 784, X, do Código de
Processo Civil/2015. Possibilidade de inclusão dos débitos que se vencerem no
curso da execução, até a efetiva quitação da obrigação, nos termos do artigo
323 do Código de Processo Civil/2015. Aplicação subsidiária das regras do
procedimento comum ao processo de execução. Decisão reformada. Agravo de
Instrumento provido”. (TJSP, 33ª Câmara de Direito Privado, Agravo de
Instrumento n.º 2185071-85.2016.8.26.0000, Rel. Des. Mario A. Silveira, j.
26.09.16).”
Diante
do exposto, dou provimento ao recurso para reformar a r. decisão, determinando
o prosseguimento da tramitação com a inclusão das cotas condominiais vincendas
até a efetiva satisfação.”
É fato que
alguns juízes ainda vem entendendo que às ações executivas não podem ser
incluídas as dívidas vincendas, mas diante de uma análise sistêmica do próprio
diploma processual parece-nos que tal entendimento é equivocado, pois há que se
fazer um cotejamento de todas as normas positivadas, o que implica reconhecer a
inserção das cotas condominiais vincendas na execução.
Felizmente,
todavia, aparentemente a tendência é que se consolide essa possibilidade, pois
caso contrário as atuais normas estariam dando o benefício da execução de um
lado, mas retirando a possibilidade de cobrar a dívida completa de outro lado,
incumbindo ao advogado agravar das decisões contrárias para tentar reverter a
situação na segunda instância.
Joel dos Santos Leitão,
17 de Novembro de 2.017.
