Qual é o quórum necessário para aprovar os assuntos discutidos em assembleias de condomínio?

São Paulo, 10 de Julho de 2.018.

Tendo em vista os diversos assuntos tratados nesse blog o síndico de determinado condomínio encaminhou essa dúvida:

"Um item que sempre nos deixa em dúvidas é em relação às maiorias para aprovações em assembleias. Para o que é necessário 100%, 2/3, maioria simples, maioria absoluta, maioria relativa? Isso sempre suscita dúvidas entre síndicos. Obrigado."

Talvez primeiro seja importante definir o que são esses quóruns e delimitar que maioria é essa, se é a dos presentes em assembleias ou a da totalidade dos moradores do condomínio.

Será que quando as normas em vigor estabelecem 2/3 (dois terços), significa 2/3 (dois terços) daquela meia-dúzia que vai à assembleia, ou 2/3 (dois terços) de todos os proprietários?

Quando tratamos de 100% (cem por cento) e de 2/3 (dois terços) de quórum para determinadas aprovações, estamos falando do quórum qualificado, que ficará mais claro a seguir.

Então passo a definição da maioria simples, maioria absoluta e maioria relativa, mas não vou inventar moda. Vou responder com a ajuda de quem entende do assunto (in Vocabulário Jurídico, De Plácido e Silva, Editora Forense, RJ, 12ª edição, 1993.), folheando as páginas amareladas e com cheiro de livro velho do meu dicionário jurídico:

Maioria relativa - "Resulta simplesmente do maior número de momento, comparativamente ao número menor."

Assim, por exemplo, se tivermos 50 pessoas numa assembleia de condomínio, qualquer votação vencedora, por qualquer número, constituirá a maioria relativa, ou maioria simples, como também é denominada.

Se dos 50 presentes, 15 votarem a favor, 5 contra, e o restante se abstiver, teremos a maioria relativa (simples).

Maioria absoluta - "é a que tem como base formadora a soma dos números anotados no momento, não simplesmente o resultado obtido. Se 200 forem os votos manifestados, 101 formarão a maioria absoluta".

Dessa forma, se o resultado for 95 a favor, 15 contra e o restante de abstenções, não teremos a maioria absoluta, mas a relativa.

Há outros casos, todavia, que são provenientes das leis que tratam determinados assuntos, como as normas condominiais. Assim:

Maioria qualificada - "é a que se constitui quando atingido o número preestabelecido por lei ou regulamentarmente." (...) Dita também de maioria especial, é calculada sobre o número de voto ou votantes, que poderiam participar da reunião, para deliberar.

A maioria qualificada não leva em consideração a presença das pessoas que possam formá-la, mas a existência, isto é, a totalidade dos presentes e ausentes, que poderiam participar do colégio ou da assembleia."

E também temos que considerar que a maioria, seja ela relativa, simples, absoluta, qualificada ou especial, pode ser maioria de pessoas ou maioria do capital, o que tem importância quando nos deparamos com a questão das frações ideais, podendo gerar confusão.

É que quando temos a necessidade de obter a maioria das pessoas não estamos levando em conta a fração ideal de cada imóvel, exceto se alguma norma assim exigir.

Superadas as dúvidas sobre o que é maioria, passemos então aos quóruns existentes nos assuntos condominiais, lembrando já de antemão que muitas vezes a jurisprudência (que são as decisões dos tribunais) nem sempre seguem as normas (leis) ao pé da letra, relativizando determinadas exigências legais, por serem por vezes impossíveis de seu cumprimento.

Há muitos casos, também é bom dizer, que se instalam numa zona nebulosa e que geram dúvidas, ocasião em que sempre é bom contar com a ajuda de um advogado, para tentar minimizar as chances de riscos futuros ao condomínio - como por exemplo, uma ação anulatória de assembleia que não tenha observado os critérios legais.

Vou tentar separar os assuntos à partir da necessidade dos quóruns acima explicados, sempre sendo importante considerar que os assuntos abaixo consideram a votação em segunda chamada, pois normalmente a primeira chamada exige um quórum qualificado e nunca vi assembleia de condomínio começar na primeira chamada. Não tenho aqui a pretensão - muito longe disso - de esgotar o assunto. Assim, temos que:

Necessidade de maioria relativa ou simples

• Eleição de síndico, subsíndico e conselheiros;
• Aprovação ou rejeição das contas do síndico;
• Aprovação da previsão orçamentária;
• Alteração do Regimento Interno;
• Realização de obras úteis, assim considerando as que aumentem ou facilitem o uso.

O Código Civil trata do assunto nos seguintes artigos. Os grifos abaixo são meus:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Necessidade de maioria absoluta

• Destituição de síndico.

Vide o Código Civil com meus grifos:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Há, todavia, entendimentos jurisprudenciais os mais variados. Em determinado condomínio que defendi os moradores contra o síndico, a destituição ocorreu por maioria simples. O síndico distribuiu uma ação mostrando a suposta 'irregularidade' por inobservância da maioria absoluta, tentando retornar ao cargo, mas o juiz sentenciou assim:

"A documentação existente nos autos indica que a destituição do autor se deu por fatos recentes, documentados nas atas de assembleia, que deixaram insatisfeitos com a administração os demais condôminos.

Não há irregularidade que autorize a anulação da decisão adotada e a recondução do autor ao cargo.

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, condenando o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa."

Nesse caso concreto, entretanto, a enorme confusão com a listagem de moradores adimplentes ou não, causadas pelo síndico destituído, jogaram contra ele, sendo um fator que fez o juiz relativizar a necessidade de maioria absoluta.

Necessidade de maioria qualificada ou especial

• Aprovação ou alteração da Convenção de Condomínio (2/3);
• Mudança de destinação do edifício ou da unidade dos condôminos (Unanimidade);
• Alteração da fachada, que inclui a sacada, varanda, terraço, enfim, tudo que constitui a base arquitetônica da edificação, com ressalva a alguns casos de envidraçamento (Unanimidade);
• Construção de outro pavimento ou outro edifício (Unanimidade);
• Realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes (2/3);
• Realização de obras voluptuárias, ou seja, aquelas cuja importância é relativa e pode representar um gasto desnecessário (2/3);
• Convocação de assembleia ordinária ou extraordinária caso o síndico não o faça (1/4) Aqui é importante que os condôminos saibam que assembleias podem ter custos para o escasso orçamento do condomínio, cujos síndicos preferem aguardar para deliberar num único momento, quando possível;
• Multa a condômino infrator, nos termos do artigo 1.336 (2/3) e artigo 1.337 (3/4);

Perceba que a maioria qualificada exige o quórum de toda a massa condominial e não apenas dos presentes em assembleia em determinados assuntos, consoante o Código Civil, cujos grifos são meus:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1^o (...)

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1^o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2^o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.  

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

E a Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, determina (com meus grifos):

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmancha-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

A questão da alteração de fachada é desses assuntos em que a jurisprudência é controversa, não trazendo segurança jurídica, mas é importante ressaltar que quando é autorizada pela jurisprudência o fechamento das sacadas, normalmente trata-se de envidraçamento com vidros claros, transparentes, que são considerados não modificadores da arquitetura do prédio. Veja algumas decisões com meus grifos:

1002620-47.2014.8.26.0011
Classe/Assunto: Apelação / Alteração de Coisa Comum
Relator(a): Paulo Ayrosa
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 13/03/2018
Data de publicação: 20/03/2018
Data de registro: 20/03/2018
Ementa: AGRAVO RETIDO REITERADO NAS RAZÕES DE APELAÇÃO – CONHECIMENTO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – NÃO RECONHECIMENTO – RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando que os agravantes são proprietários de unidade condominial na qual foi instalada aparelhagem de fechamento de sacada, tema objeto da ação, sendo irrelevante ser ele "duplex", de rigor o reconhecimento de sua legitimidade passiva. CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ALTERAÇÃO DE FACHADA - ENVIDRAÇAMENTO DA SACADA – PROIBIÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO E POSTERIOR ASSEMBLEIA - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM RECONHECIDA – RECURSOS DOS RÉUS NÃO PROVIDOS. Evidente que deve ser respeitada a decisão da maioria dos condôminos constatada em Assembleia que proibiu expressamente o fechamento da sacada, não se podendo admitir que o direito de propriedade da parte ré, no caso de natureza individual, prevaleça em face da comunhão de interesses da coletividade. Procedência do pedido inicial bem reconhecida

0199164-20.2012.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Condomínio em Edifício
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 28/11/2017
Data de publicação: 28/11/2017
Data de registro: 28/11/2017
Ementa: CONDOMÍNIO. Obrigação de fazer. Alteração de fachada. Fechamento da sacada com vidros. Desfazimento. Impossibilidade no caso concreto. Modificação tolerável, sem lesão significativa à harmonia estética da fachada. Bom senso. Interesse coletivo não identificado. Sentença reformada. Recurso provido em parte.
0224357-71.2011.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Condomínio
Relator(a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/11/2017
Data de publicação: 09/11/2017
Data de registro: 09/11/2017
Ementa: Apelação. Ação de obrigação de fazer julgada procedente. Inconformismo do réu. Alegação de troca do vidro no apartamento do condômino com padrão diverso daquele adotado pelo edifício. Prova pericial conclusiva quanto à mudança de padrão, com risco à segurança dos demais condôminos, alteração da fachada diferindo visualmente dos demais vidros instalados, contrariando normas de Assembleia. Sentença mantida. Recurso interposto contra decisão publicada após 18 de março de 2016. Honorários advocatícios de sucumbência majorados em 5% (totalizando 20% sobre o valor da causa). Inteligência do §11 do art. 85 do CPC e Enunciado Administrativo nº 7, do C. STJ. Recurso improvido.

1139373-64.2016.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Despesas Condominiais
Relator(a): Hugo Crepaldi
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/10/2017
Data de publicação: 05/10/2017
Data de registro: 05/10/2017
Ementa: APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA – Condomínio que pretende ver declarado seu direito de colocação de cortinas nas unidades condominiais, nos termos aprovados em Assembleia – Manutenção da sentença de procedência – Ausência de cerceamento de defesa: pontos controvertidos exclusivamente de direito – Legitimidade e interesse de agir do Condomínio manifestos – No mérito, considerando a uniformidade da alteração pretendida, inexiste violação ao art. 1.336, III, do CC – A convenção, igualmente, exige quórum qualificado apenas para obras na fachada e aspectos arquitetônicos, no que não se inclui a mera colocação de cortinas – Vontade da assembleia que deve prevalecer – Negado provimento.

Mas é bom lembrar que cada condomínio possui a sua própria Convenção, que pode trazer deliberações que, sendo mais rígidas, deverão ser observadas. O que não vale, nessas situações, é a Convenção ter regramento mais suave, por exemplo, permitindo alteração de fachada por maioria relativa dos presentes em assembleia, o que é um exagero de exemplo, mas deixa claro o que quero dizer, pois a Convenção não pode afrontar o Código Civil.

Espero ter respondido as dúvidas do querido síndico que as suscitou, embora acredite que após ler esse texto, caso o entenda, ficará ainda com mais dúvidas...

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186