Por incrível que
pareça ainda há quem acredite que pelo simples fato de ter direito ao uso de
uma vaga de garagem no condomínio pode fazer o que bem entender em vista de seu
direito de propriedade, mas não é bem assim que funciona, e como já afirmei em
outra oportunidade o direito de propriedade não é irrestrito e pode sofrer
limitações.
A garagem não é o local para guardar móveis, entulho, materiais ou outros objetos sem relação com o destino conferido ao local para estacionamento de veículos, sejam carros, motocicletas ou bicicletas – dependerá de como foi redigida a convenção de condomínio e o regulamento interno.
Há anos a bicicleta vem cada vez mais se tornando um veículo de transporte que impõe adequações da sociedade civil, seja porque é viável sob a ótica ambiental, seja por que a prática de atividades físicas é estimulada por médicos, ou mesmo porque é um veículo de locomoção prático e que não ocupa muito espaço.
Importante salientar desde logo que o condomínio não é responsável por qualquer furto de bicicletas e/ou objetos na garagem, tampouco de motocicletas, automóveis e objetos deixados dentro deles, porque as convenções de condomínio não preveem reembolso nessas situações, e a jurisprudência majoritária assim também vem entendendo – não tratarei desse aspecto nesse texto.
O primeiro diploma legal em vigor que trata das vagas de garagem é a Lei n.º 4.591, de 16/12/1964, que assim dispõe (os grifos das normas reproduzidas não são do original):
“Art. 2º (...)
§ 1º O direito à guarda de veículos nas garagens
ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será
tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que
ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será
vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser
atribuída fração ideal específica de terreno.”
Mais adiante, a mesma lei estipula algumas proibições aos condôminos:
“Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
(...)
III - destinar a unidade a utilização
diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou
perigosa ao sossêgo, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV- embaraçar o uso das
partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará
sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do
condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática
do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-Ia,
à custa do transgressor, se êste não a desfizer no prazo que lhe fôr
estipulado.
Já o Código Civil, assim dispõe quanto aos direitos e obrigações:
“Art. 1.335. São direitos do condômino:
(...)
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e
contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
(...)”.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
(...)
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes.
(...)
§ 2 o O condômino, que não cumprir
qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista
no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que
se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por
dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da
multa.”
Normalmente quando trata do assunto as convenções de condomínio ou mesmo os regulamentos internos referem-se aos ‘veículos’ de forma genérica, sem delimitar os carros, motos ou bicicletas, o que acaba gerando interpretações dissonantes e dúvidas, mas que uma análise sistêmica permite concluir sobre como proceder nesses casos, de maneira geral.
A título de exemplo, veja-se o que diz uma determinada convenção de condomínio, em seu artigo 3º:
“Parágrafo
segundo: As partes comuns que sirvam ao trânsito dos condôminos deverão
estar sempre livres e desimpedidas, ficando claro que quaisquer objetos
encontrados pela administração, obstruindo a circulação, poderão ser por ela
arrancados, ficando seu proprietário obrigado ao reembolso das despesas
efetuadas com remoção e armazenamento, e no pagamento da multa prevista no
artigo 19º da presente Convenção.”
“Artigo 5º:
Constituem deveres dos condôminos:
a) a) Guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes
comuns, não as usando, nem permitindo que as usem, bem como, as respectivas
unidades autônomas, para fins diversos daqueles a que se destinam;
b) b) Não obstruir as passagens, vias de acesso, halls,
escadas, elevadores, área de circulação de veículos etc.;”
“Artigo
20º: O condomínio é dotado de estacionamento coletivo coberto nos subsolos
dos edifícios, semi-cobertos sob a projeção destes e em área descoberta, comportando,
no total 296 automóveis de passeio de porte médio, padrão nacional, em vagas
numeradas e demarcadas no solo, apenas par e tão somente para locação da
capacidade física do piso; correspondendo a cada apartamento, o direito ao uso
de uma vaga indeterminada, com auxílio de manobrista.
Parágrafo
primeiro: As vagas não
poderão ser cedidas ou locadas, sob qualquer hipótese, à pessoas estranhas ao condomínio,
ou seja, não proprietários de unidade residencial, e destinam-se, unicamente, à
guarda de veículos.”
(...)
“Parágrafo
terceiro: A movimentação dos
veículos nas áreas condominiais, deverá obedecer velocidade máxima compatível
com os locais dessa natureza, ou seja 10km/hora.”
Já o regulamento interno, assim dispõe:
“Art. 17- O Condômino
ou morador não poderá ocupar mais do que as vagas que couberem ao apartamento
por direito de escritura, perdendo o direito ao estacionamento quando
transferir ou alugar a sua vaga. Os usuários se obrigam a estacionar seu
veículo rigorosamente o espaço demarcado da vaga respectiva, com as portas
fechadas, desligado, freado e com o CARTÃO DE ESTACIONAMENTO em local visível.”
“Art. 18- Será permitida
a locação de vagas pelos Condôminos entre si e a cessão provisória para
visitantes, desde que a vaga esteja vazia, porém devendo o CARTÃO DE
ESTACIONAMENTO permanecer no veículo. É proibida a locação da vaga a pessoa
estranha ao Condomínio.”
“Art. 19 – Não será
admitido o uso da vaga para depósitos de móveis ou objetos de qualquer
natureza.
Parágrafo Único –
É expressamente proibido estacionar os veículos ou motos em qualquer lugar de
passagem nas garagens.”
Assim, no caso desse condomínio parece claro que os moradores deliberaram proibir expressamente o depósito de móveis ou objetos, bem como compreenderam que as motos são ‘veículos’.
Mais adiante, assim estipula o regulamento interno:
“Art. 25 – As vagas
de estacionamentos destinam-se exclusivamente ao estacionamento de automóvel de
passageiro, peruas ou utilitários e motos, desde que não excedam o tamanho de
cada vaga.”
A redação das normas acima mencionadas, portanto, deixa dúvidas sobre a possibilidade ou não de estacionamento de bicicletas nas garagens do condomínio, mas parece-nos algo de fácil compreensão se a interpretação das normas, como dito, for realizada de forma sistêmica.
Perceba-se, em primeiro lugar, que não há menção expressa à proibição de estacionamento de bicicletas.
Em segundo lugar, note-se que a convenção de condomínio, que se sobrepõe ao regulamento interno, não faz as restrições específicas deste último quanto a ‘automóvel de passageiros’, pois limita-se a informar que a garagem comporta 296 automóveis de passeio de porte médio, indicando aqui mais o tamanho da vaga, do que que tipo de veículo que nela será estacionado.
Há ainda um terceiro fator que é importante quando se analisa essas questões, porque os costumes também são considerados pela jurisprudência, e se há anos os moradores utilizam a garagem para também estacionar suas bicicletas, há de se tomar cuidado com decisões abruptas com o intuito de proibição.
É porque isso acaba gerando o que no direito é chamado de “teoria da supressio”, segundo o qual situações que se acomodam e se consolidam com o decorrer do tempo são aceitas tacitamente pelos condôminos, especialmente quando não geram qualquer prejuízo a terceiros, tampouco ao próprio condomínio.
É assim que, se hoje no condomínio as bicicletas são estacionadas junto com os veículos, nas delimitações da vaga de cada unidade, sabendo os moradores da inexistência de responsabilidade do condomínio por furtos que eventualmente possam ocorrer, seria temerário qualquer proibição.
Outra questão que deve ser considerada no presente caso é se o condomínio não possui espaço específico para a guarda das bicicletas e o assunto não foi objeto de deliberação em assembleia especificamente convocada com tal finalidade, nem autorizando, tampouco proibindo.
Mas, afinal, bicicletas são veículos!?
Para responder tal pergunta temos que nos socorrer da Lei n.º 9.503, de 23 de setembro de 1997, que instituiu o Código de Trânsito Brasileiro, e que em seu artigo 96, classifica a bicicleta como veículo de passageiros, no inciso II, alínea ‘a’, item 1.
Por isso que em situações como essa o Poder Judiciário tende a agir com razoabilidade, como se percebe do julgado abaixo, na Apelação n.º 2045077-71.2018.8.26.0000, Relator Desembargador Gomes Varjão, da 34ª Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgado em 22/05/2018:
“Multa condominial. Ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com obrigação de fazer. Hipótese em que o Regimento Interno do condomínio permite apenas que uma motocicleta e um carro de passeio sejam acomodados na mesma vaga de garagem, bem como prevê que, para o alojamento de bicicletas, o condomínio disponibilizará um local determinado. Considerando que o bicicletário ainda está sendo construído e que uma bicicleta possui medida menor do que a de uma motocicleta, razoável, nesta oportunidade, autorizar a agravante a guardar a sua bicicleta junto com o seu veículo de passeio na vaga de garagem, desde que não seja ultrapassada a demarcação. A discussão judicial da multa, fundada em argumentos consistentes, é hábil a suspender a sua exigibilidade, desde que o valor do débito atualizado seja depositado em juízo. Recurso parcialmente provido.”
Ou ainda esse caso, proveniente da Comarca de São Bernardo do Campo:
“Apelação – Ação declaratória – Condomínio edilício – Penalidade – Descabimento – Ausência de infração às normas condominiais – Embora a Convenção Condominial e seu Regimento Interno estabeleçam que as vagas de garagem se destinam exclusivamente a veículos automotores, a guarda de um reboque não implica infração a seus termos – Conquanto, com efeito, não configure propriamente um veículo automotor em razão da ausência de propulsão própria, é certo que este traduz um acessório àquele, tanto que, necessariamente, deve ser registrado, licenciado e emplacado pelo Órgão de Trânsito competente – Ausência de efetivo prejuízo ao Condomínio – Descabimento da alegação de nulidade parcial da r. sentença proferida - Ainda que silente a inicial, insta esclarecer que a condenação da parte sucumbente ao pagamento das custas e despesas processuais e de honorários advocatícios traduz ônus que decorre da norma processual (artigo 20, do Código de Processo Civil), e que, portanto, dispensa seu expresso peticionamento – Recurso a que se nega provimento.” – in Apelação n.º 0005565-53.2010.8.26.0564, Rel. Des. Mauro Conti Machado, 13ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, julgado em 27/07/2015.
E mesmo no caso do acesso do portão da garagem pelas bicicletas, assim já se manifestou o E. TJSP:
“APELAÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. DANOS MORAIS. Proibição de acesso ao condomínio pela portaria de veículos por condômino em posse de carrinho de sorvete ou de bicicleta. Portaria que seria destinada somente a veículos automotores. Ausência de vedação expressa pelo regulamento interno do condomínio. Bicicleta e carrinho de sorvete que abrangem o conceito de veículo. Impossibilidade de distinção. Afastado o risco à segurança do autor. Dispositivo remoto de acesso fornecido para uso dos condôminos. Aplicação do art. 252 do RITJSP – NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO.” In Apelação n.º 1005123-87.2016.8.26.0361, Rel. Des. Alexandre Coelho, 8ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado em 14/05/2017.
E por outro lado, as multas aplicadas pelo condomínio nessas circunstâncias tendem a ser mantidas:
“Condomínio. Indenização por danos morais e declaração de inexigibilidade de multa pelo descumprimento das normas internas. Enviada notificação prévia. Desatendimento. Conjunto probatório incapaz de demonstrar a irregularidade da penalidade. Danos morais. Não constatação. Recurso desprovido.” – in Apelação n.º 0048651-12.2012.8.26.0562, Des.Rel. Milton Carvalho, 36ª Câmara de Direito Privado, julgado em 28/01/2016
Então como se percebe, na ausência de expressa proibição na convenção de condomínio e no regulamento interno de guarda de bicicletas na garagem, aliado ao fato de que há anos isso é uma prática comum dos moradores, a alteração abrupta de tal procedimento sem qualquer justificativa minimamente plausível poderia gerar transtornos desnecessários, além de deixar o condomínio suscetível a responder judicialmente.
Outro assunto que também costuma ser perguntado por síndicos refere-se a reservar um espaço do condomínio próprio para a guarda de bicicletas, e se seria necessário cuidados especiais, como o quórum qualificado ou autorização de assembleia. Normalmente eu tenderia a orientar nesse sentido, mas há entendimentos jurisprudenciais segundo o qual se o ‘espaço’ não afetar outros moradores e tiver um baixo custo, pode ser levado adiante pelo síndico, por não trazer qualquer tipo de prejuízo:
“Demolitória. Condomínio edilício. Implantação de bicicletário em área comum. Ausência de ilegalidade, uma vez que não destinado especificamente a este ou aquele condômino. Convenção condominial que dispensa de autorização assemblear para obra de baixo custo. Sentença de improcedência mantida. Recurso não provido.” In Apelação n.º 0136269-71.2008.8.26.0000, Rel. Des. João Pazine Neto, 3ª Câmara de Direito Privado do E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, julgado em 25/09/2012.
E ainda:
“Civil. Condomínio. Ação obrigação de fazer consistente no desfazimento de bicicletário. Sentença de improcedência. Bicicletário que não demandou custo extra e nem mesmo acréscimo de grande monta ao local onde instalado, o que possibilita a pequena reforma sem prévia convocação de assembleia geral. Ausência de proibição expressa na convenção e no regulamento interno do condomínio acerca da construção de depósito para bicicletas. Prova pericial técnica que comprova a ausência de risco a estrutura do prédio e aos condôminos (em decorrência da proximidade com o depósito de gás) e também que garante haver acesso ao bicicletário por porta externa e exclusiva. RECURSO DESPROVIDO.” In Apelação n.º 1017048-43.2017.8.26.0071, Rel. Des. Mourão Neto, 27ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado e 23/11/2018.
Por fim, caso haja muitas dúvidas sobre os assuntos ou mesmo necessidade de alguma regulamentação, o mais recomendável é discutir isso em assembleia própria, alterando o regulamento interno, que numa assembleia geral extraordinária pode ser alterado por maioria simples dos presentes, desde que convocado através do respectivo edital com pauta específica e clara sobre os assuntos a serem deliberados.
Conclusão
Assim, s.m.j., entendemos que a (i) guarda/estacionamento de bicicletas nas vagas de garagem não deve ser proibida, desde que se ocupe o espaço destinado a um veículo de passeio da vaga demarcada e não haja expressa proibição na convenção de condomínio e no regulamento interno; a (ii) guarda de objetos na garagem devem permanecer proibidos, mas antes de aplicar multas a unidade deve ser notificada/advertida para cumprir as regras internas e desocupar a vaga; a (iii) saída de bicicletas da garagem do condomínio deve ser permitida se não houver deliberação própria para bicicletas ou saída especial; e (iv) é possível estudar e construir um bicicletário, mas desde que não tenha custos altos e não obste o uso das áreas comuns, inclusive de vagas de garagens contíguas usadas por outros moradores; mas o mais recomendável é sempre buscar a aprovação da assembleia.
Joel dos Santos Leitão
OAB/SP nº. 173.186
É advogado atuando majoritariamente na esfera
condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP - Cogeae. Foi Ouvidor
da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e Relator da 20ª Turma do
Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.
