O ambiente hostil das assembleias de condomínio

"O ambiente hostil das assembleias de condomínio"

São Paulo, 10 de Maio de 2.019.

Você já viu alguém morrer numa assembleia de condomínio? Exagero? Em 2017 eu já estava em casa quando um colega advogado do escritório me ligou desesperado por que um condômino havia morrido antes de começar uma assembleia num condomínio do interior do Estado de São Paulo.

Integrante da oposição à síndica, o morador estava incrivelmente tenso antes da assembleia começar, e naquele interregno que vai da primeira para a segunda chamada seu coração não aguentou e o infarto foi fulminante, sem qualquer chance de socorro.

Meu colega dizia ao telefone que após a passagem do Samu (Serviço de atendimento móvel de urgência) e retirada do corpo, a síndica ainda queria prosseguir com a assembleia, mas eu disse a ele para ser enfático, chamar ela à realidade e dizer que não deveria ser realizada a assembleia em respeito ao falecido, sua família e vizinhos, pegar suas coisas e cair fora dali.

É incrível como a grande maioria das assembleias de condomínio possuem um ambiente hostil, diria até, que insalubre e perigoso, como se algumas pessoas entendessem que chegou a hora delas mostrarem o que de pior possuem, o pior de sua humanidade - ou falta dela, agindo sem um mínimo de respeito com seus vizinhos, com os colaboradores da administradora de condomínio e com os advogados ali presentes, com o síndico profissional ou morador.

Quando chegamos numa assembleia de condomínio já deixamos para trás um dia inteiro de trabalho exaustivo. Isso significa que após trabalhar vamos para um condomínio continuar trabalhando, sendo que os funcionários da administradora, para completar, acabam ficando ainda mais vulneráveis e suscetíveis de lidar com o desrespeito, com medo de perder seu emprego, que como se sabe, na atual crise que vivemos não é pouca coisa, ou mesmo de que por sua culpa se crie um problema entre a administradora e o condomínio. Olha só quanta pressão!

A minha última assembleia terminou após 23h30, sendo que depois de tanta tensão você chega em casa com a adrenalina nas alturas e se conseguir dormir é uma sorte. Mas não é difícil participar de uma assembleia que se estende pela madrugada, até 1h30 ou mais - faz parte desse mundo.

Em alguns momentos me sinto como se estivesse numa sala de aula, com alunos rabugentos, que fazem perguntas para testar o seu conhecimento, transformando o debate de algumas pautas simples do edital de convocação numa sabatina, como se estivéssemos numa banca de defesa de tese de doutorado.

No mês passado uma das assembleia tinha tudo para ser relativamente tranquila, e de certa forma transcorreu bem, mas um morador insistia em questionamentos desnecessários e provocativos, daqueles que impõem um posicionamento um pouco mais severo por parte de quem conduz a assembleia. Ao seu término o morador justificou seu comportamento e pediu desculpas:

"- Resolvi trazer um pouco de emoção para que a assembleia não fosse muito monótona..." - em resposta, não fiz qualquer expressão de empatia com o meu olhar e me mantive em silêncio.

E também há aqueles que sentem a necessidade de exporem as suas opiniões, porque, afinal de contas, a opinião de todos é muuuuuito importante de ser exposta, mesmo que seja irrelevante, que seja idêntica a do vizinho, mesmo que não faça parte da pauta do edital de convocação e fuja completamente dos temas discutidos, mesmo que todos estejam cansados e que por tudo isso, prefeririam não ouvi-la.

Deveríamos criar uma espécie de fórum para desabafar e expor as opiniões e comportamentos que beiram ao assédio moral de alguns moradores de condomínio que não tem um mínimo de educação. Tenho certeza que história é o que não vai faltar.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

As contas do síndico aprovadas em assembleia de condomínio podem ser questionadas

"As contas do síndico aprovadas em assembleia fazem

Coisa Julgada?"

São Paulo, 28 de Abril de 2.019.

Determinado síndico me questionou se suas contas aprovadas em assembleia poderiam ser consideradas como "coisa julgada". Tudo começou quando um morador que nunca aparece em assembleia - nem naquela ordinária, que aprova as contas do período anterior e a previsão orçamentária do próximo período - estava indignado com os gastos do condomínio, pois neste momento, desempregado, a ordem do dia era economizar, e passou a questionar o síndico de forma acintosa, sem qualquer respeito, até sobre o gasto com garrafas de água mineral adquiridas para utilização pelos próprios moradores na assembleia de condomínio.

A minha resposta ao síndico naquele momento foi a mais honesta possível: 'uma coisa é uma coisa e outra coisa é outra coisa'. Mas também poderia ter dito a ele que 'não se pode confundir alhos com bugalhos'. E se deixasse assim a resposta, já estaria de bom tamanho.

De forma sucinta e sem me preocupar com a rigidez técnica, como o próprio nome diz, 'coisa julgada' significa que determinado assunto já foi submetido à apreciação do poder judiciário, não cabendo mais qualquer tipo de recurso, ou seja, a coisa foi julgada e 'transitou em julgado'.

Então as contas do síndico somente seriam 'coisa julgada' se após serem levadas à análise do poder judiciário, tivessem elas sido devidamente analisadas, provavelmente com a realização de alguma perícia técnica contábil, com a respectiva sentença do juiz, ou mesmo com  o acórdão de algum tribunal, sem caber mais qualquer tipo de recurso.

Mas o que o síndico queria saber, na verdade, é se suas contas levadas à aprovação da assembleia e aprovadas, muitas vezes até por unanimidade, poderiam ser questionadas posteriormente no Poder Judiciário. Então o que temos aqui não tem nada a ver com o instituto jurídico da 'coisa julgada'. A questão é outra e está cercada de formalidades, por conta de expressa previsão no Código Civil:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas (...)."

E a Lei de Incorporação Imobiliária, n.º 4.591/64

"Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos."

Normalmente os condomínios contam com o indispensável serviço das 'Administradoras de Condomínios', sendo que muitas delas hoje possibilitam a consulta das contas através de seu próprio site ou mesmo de aplicativo específico, onde poderão ser consultadas as contas e documentos, sem contar as prestações de contas feitas nos boletos mensais encaminhados aos moradores.

Mesmo naqueles casos em que a prestação de contas é feita através de pastas físicas, que ficam em local próprio do condomínio ou da administradora, é facultado a qualquer morador que delas faça a respectiva consulta, onde poderá conferir a correspondência dos gastos lastreada nas notas fiscais e recibos próprios.

E quando o assunto é levado para discussão e aprovação em assembleia não cabe ao morador impugnar as contas e votar contra simplesmente porque não vai com a cara do síndico. A questão é muito séria e impõe que determinadas dúvidas sejam questionadas com base em fatos concretos, por conta das formalidades acima mencionadas.

Por isso que se pressupõe que quando o condômino comparece a uma assembleia de condomínio para votar as contas, já percorreu ele todo o caminho de conferência, podendo tirar dúvidas pontuais na assembleia, onde as pastas estarão à sua disposição para consulta, não se podendo atribuir ao condomínio ou à administradora a responsabilidade da desídia e omissão do próprio morador inconformado, pois quem tem interesse em fiscalizar deve agir com planejamento adequado.

Não cabe ao síndico ou à administradora ter que adiar a assembleia ordinária de aprovação das contas e da previsão orçamentária porque determinados condôminos 'não tiveram tempo' de conferir as contas, pois essa omissão pode gerar uma situação legal que impeça sua reanálise, inclusive se levada à juízo. Veja a decisão abaixo:

1002603-81.2018.8.26.0007
Classe/Assunto: Apelação Cível / Administração
Relator(a): Ana Catarina Strauch
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 09/04/2019
Data de publicação: 11/04/2019
Data de registro: 11/04/2019
Ementa: "APELAÇÃO – "AÇÃO DE EXIGIR CONTAS" – Condôminos que visam esclarecimentos acerca das despesas de manutenção do condomínio – Contas prestadas em assembleia com finalidade específica – Carência da ação corretamente reconhecida – Eventuais irregularidades nas contas prestadas devem ser discutidas pela via própria – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO".

Nesse caso concreto a juíza da primeira instância entendeu que sequer deveria analisar a ação, pois as contas haviam sido aprovadas em assembleia e os moradores indignados, que moveram a ação contra a síndica e o subsíndico, não possuíam legitimidade para tal, sendo que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a decisão da juíza.

Nesse caso concreto, constou da sentença de primeira instância que:

“(...) Dando prosseguimento, foi proposto realizar a prestação de contas da gestão anterior, e de depois realizar a votação de síndico, invertendo-se a ordem do dia. Havendo concordância de todos, o síndico apresentou algumas imagens demonstrando as obras realizadas nesta gestão que se findou, mostrando as fotos antigas das casas de bombas e a situação atual, as fotos dos telhados e também da área comum, bem como a reforma do parquinho existente no prédio. O síndico também esclareceu as dúvidas dos presentes quanto aos lançamentos constantes nos balancetes, a disposição de todos na Assembleia, bem como cópia enviada a cada condômino, junto com o boleto de pagamento da taxa condominial. (...) retornando à prestação de contas e colocado em votação, por maioria de votos foi aprovado as contas apresentas até outubro de 2017, apurando-se um saldo credor de R$8.225,28 (oito mil, duzentos e vinte e cinco reais e vinte e oito centavos.” (sic).

Situações que causam danos evidentes ao condomínio, praticadas pelo síndico ou pela administradora, quando não aprovadas em assembleia, podem ser objeto de ação de reparação de danos por parte do condomínio.

Claro que aqui não estou me referindo a questões de mera formalidade, onde valores irrisórios são questionados posteriormente à assembleia, ou mesmo questões de não exigência de nota fiscal, havendo simples recibo, até porque sempre exigirá o juiz a comprovação da existência de prejuízo, ou seja, de dano específico, para dar provimento a uma ação desse tipo.

Mas há casos em que a questão pode causar prejuízos que não foram percebidos num primeiro momento, até porque a administradora ou o próprio síndico 'esconderam' a informação das contas, impedindo que pessoas leigas, como são os moradores, tivessem delas ciência de sua irregularidade. Veja o julgado abaixo:

1105603-17.2015.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Relator(a): Sá Moreira de Oliveira
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 01/04/2019
Data de publicação: 01/04/2019
Data de registro: 01/04/2019
Ementa: "CONDOMÍNIO – Ação de reparação de danos materiais - Administração do condomínio – Síndico – Dever de administração e fiscalização - Ausência de recolhimento do INSS dos funcionários – Ausência de fiscalização da conta bancária do condomínio – Repasses feitos à administradora e contratação de empréstimos sem justificação – Ausência de fiscalização quanto à regularidade da cobrança de valores de fundo de obra –Contas não prestadas – Laudo pericial - Responsabilidade da administradora pelos atos que não afasta a responsabilidade do síndico decorrente da negligência em cumprir o dever de bem administrar a massa condominial – Dever de indenizar – Valores restituídos ao Condomínio que não devem compor o prejuízo – Apuração liquidação de sentença. Apelação parcialmente provida."

Então temos que qualquer votação aprovada por uma assembleia de condomínio é válida, mas somente até que a sua nulidade seja declarada pelo Poder Judiciário. Então voltando ao começo desse texto, as contas do síndico aprovadas numa assembleia possuem validade, mas não se pode impedir ninguém de questioná-las diante do Poder Judiciário, que analisará os fatos concretos, podendo ou não ratificá-las.

Se os fatos estavam claros, documentos foram apresentados, informações prestadas, mas mesmo assim a assembleia aprovou as contas, dificilmente se obterá uma decisão diferente do Poder Judiciário, porque todos votaram sabendo das informações. O morador que não participou da assembleia terá dificuldade em fazer qualquer tipo de questionamento.

Por outro lado, quando se está diante de situações em que as contas foram camufladas, extratos bancários adulterados, notas fiscais forjadas, enfim, de fatos que levaram a massa condominial a erro para a aprovação de contas, de modo a evitar que os moradores percebessem eventual desfalque, o cenário é outro.

Nessas situações o condomínio deve contratar um advogado para analisar o melhor caminho a seguir, se uma ação indenizatória ou mesmo uma ação de exibir contas, esta última prevista no artigo 550 do novo Código de Processo Civil, sem prejuízo de tomar as medidas criminais cabíveis, como por exemplo o pedido de instauração de um inquérito policial.

Como se percebe, deve-se analisar cada caso de forma concreta, atendo-se aos fatos e aos documentos existentes, deixando eventuais animosidades de lado, e agindo sem a influência da emoção e indignação que muitas vezes surgem numa assembleia de condomínio e impedem que o olhar crítico prevaleça.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Um quarto dos moradores convocam assembleia para destituir a síndica

"Um quarto dos moradores convocam assembleia

para destituir a síndica"

São Paulo, 08 de Abril de 2.019.

A história é conhecida de muitos moradores de condomínios. A síndica age como se fosse uma pequena déspota, não presta contas, faz gastos desnecessários e sem aprovação dos moradores - como se o dinheiro fosse seu, ignora as notificações e reclamações dos moradores, protege seus amigos e persegue os inimigos, até que um dia, cansados do abuso de poder, 1/4 (um quarto) dos moradores resolvem convocar uma assembleia geral extraordinária para sua destituição. Pode isso, Arnaldo? Evidente que sim, e com amparo no Código Civil, na Lei n.º 4.591/64 e nas próprias Convenções de Condomínio, como se verá a seguir.

Primeiramente é importante reproduzir o artigo 1.355, do Código Civil, que estipula que 1/4 dos moradores poderão convocar uma assembleia geral extraordinária :

"Art. 1.355 - Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."

Aliás, tal possibilidade já era prevista na Lei n.º 4.591/64:

"Art. 25 - (...) poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais."

Se esse quórum mínimo não é observado, a assembleia pode ser anulada:

"Apelação – Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer com indenização por danos morais – Convocação da assembleia que destituiu o síndico realizada de forma contrária ao disposto em Convenção Condominial e à norma do Código Civil – Ilegitimidade ativa reconhecida. O artigo 1.355 do Código Civil estabelece que a assembleia geral extraordinária deve ser convocada por um quarto dos condôminos, mesmo quórum estabelecido pela Convenção do condomínio autor – Inobservado o quórum para convocação, de se reconhecer que a destituição do síndico foi irregular, portanto, tem-se, consequentemente, a ilegitimidade ativa. Apelação desprovida, com observação." (TJSP, Apelação n.º 1105314-16.2017.8.26.0100, Relator Lino Machado, 30ª Câmara de Direito Privado, julgado em 06/02/2019) - sem destaque no original.

Portanto, a primeira regularidade a ser observada quando os moradores estão indignados com a síndica de seu condomínio e desejam destituí-la do poder é quanto ao quórum necessário para convocar a assembleia, valendo lembrar que devem todos estar adimplentes com suas obrigações:

"AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Inconformismo contra decisão que indeferiu a tutela de urgência consistente na recondução da agravante à função de síndica. Acervo probatório que, a este tempo, mostra-se suficiente para a formação da convicção. Ausência de quórum necessário à destituição da síndica, uma vez que dos condôminos presentes nove eram inadimplentes e não possuíam direito a voto. Não observância do prazo mínimo entre a convocação e a realização da assembleia. Demonstração de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco processual. Presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil/2015 que legitima o deferimento. Recurso provido." (TJSP, Agravo de Instrumento n.º 2120435-42.2018.8.26.0000, Relator Dimas Rubens Fonseca, 28ª Câmara de Direito Privado, julgado em 02/08/2018) - sem grifos no original

Aliás, essa questão da inadimplência é importante ser observada quanto aqueles que ocupam cargos de síndica, subsíndica e membros do conselho, sendo que todos eles devem estar com suas cotas condominiais em dia, pois como já mencionei em outra oportunidade, nas relações condominiais não é considerado ofensa, ou mesmo dano moral, tratar esse assunto em assembleia ou dar ciência aos moradores sobre as inadimplências, como continuam a entender os juízes:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO MORAL. Condômina demandante que alega ter sido destituída do cargo de Subsíndica por meio de Assembleia Extraordinária em razão de inadimplência, além de ter sido ofendida pela Síndica e por outras moradoras do Edifício, reclamando o retorno ao cargo além de indenização moral. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO da autora, que pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa, insistindo no mérito, pela procedência, com a inversão da sucumbência. REJEIÇÃO. Cerceamento de defesa não configurado. Prova documental constante dos autos que era suficiente para o deslinde da controvérsia. Dano moral indenizável não configurado. Majoração da honorária para doze por cento (12%) do valor atualizado da causa, observada a "gratuidade". Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, Apelação nº 1042374-29.2015.8.26.0506, Relatora Daise Fajardo Nogueira Jacot, 27ª Câmara de Direito Privado, julgado em 27/11/2018.

Então os inadimplentes não podem se candidatar aos cargos de gestão do condomínio e, se o fizerem, nessa oportunidade em que o síndico será destituído, também pode ser realizada a eleição para substituir os inadimplentes no mesmo ato.

A segunda regularidade a ser observada para a destituição da síndica é quanto ao motivo dessa tomada de decisão, pois não basta qualquer animosidade, ou mesmo diferenças pessoais para possibilitar tal decisão. Em outras palavras, não é por qualquer motivo que a síndica pode ser destituída, ou sofrer impeachment, como preferem alguns, pois o Código Civil estipula que a decisão deve ser motivada:

"Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. - sem grifos no original.

Como se percebe da leitura do dispositivo acima, há um grau de subjetividade muito grande no comando "praticar irregularidades", e ainda mais no "não administrar convenientemente o condomínio", que possibilitam o respaldo do Poder Judiciário quando se consegue elementos convincentes da prática desses atos:

"APELAÇÃO – CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DESTITUIÇÃO DA SÍNDICA – Alegação de que a autora teria sido destituída imotivadamente do cargo de síndica do condomínio réu – Ausente devolutividade recursal quanto a eventuais vícios formais incorridos na assembleia – O art. 1.349 do Código Civil possibilita a destituição do síndico em três hipóteses, quais sejam, prática de irregularidades, não prestação de contas ou administração inconveniente do condomínio – Nada obstante a auditoria realizada não tenha constatado desvios financeiros durante o período analisado, é certo que identificou diversas falhas na condução da gestão do condomínio pela autora, o que justifica sua destituição pela administração inadequada – Legitimidade da assembleia que deliberou pelo voto da maioria absoluta de seus membros a destituição da autora do cargo de síndica, não cabendo apreciação judicial para rever o mérito da decisão assemblear, que deve ser prestigiada – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO." (TJSP, Apelação n.º 1038335-75.2017.8.26.0002, Relator Luis Fernando Nishi, 32ª Câmara de Direito Privado, julgado em 21/11/2018). - sem grifos no original

Mas se a síndica recebe dinheiro do condomínio em sua própria conta corrente e não presta conta desses valores de forma detalhada, há de se convir que, no mínimo, imperará a desconfiança sobre a sua conduta, que num grau mais acentuado poderá resvalar até para a esfera criminal, caracterizando o crime de apropriação indébita. No caso a seguir reproduzido, a síndica foi condenada em segunda instância e pena de um ano e quatro meses de reclusão:

"Apelação criminal. Apropriação indébita. Condomínio. Síndico. Aquela que exercer a função de síndica não pode, sob pena de incorrer em infração à norma do artigo 168, parágrafo 1º, inciso II do Código Penal, apropriar-se das verbas condominiais para fazer frente a suas despesas e gastos pessoais, notadamente quando não previamente autorizada pela assembleia dos demais condôminos. (Apelação Criminal n.º 0099512-78.2015.8.26.0050, Relator Sérgio Mazina Martins, 2ª Câmara de Direito Criminal, julgado em 17/09/2018). - sem grifos no original.

O Código Penal, em seu artigo 168, possui conduta típica para o síndico que assim age, determinando:

Apropriação indébita

"Art. 168 - Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção:

Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa."

Aumento de pena

"§ 1º - A pena é aumentada de um terço, quando o agente recebeu a coisa:

(...)

II - na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial;" - sem grifo no original.

Seja como for, sempre recomendo que por mais animosidade que exista - a ponto de se querer destituir a síndica, seja-lhe oportunizado se defender das acusações que lhe são feitas, em homenagem ao previsto na Constituição Federal que contém o 'princípio do contraditório', o 'princípio da ampla defesa' e o 'princípio do devido processo legal'. São elementos básicos que permitem ouvir o outro lado da história, para que os envolvidos possam se defender, e sem o qual, numa tentativa liminar de destituição da síndica pelas vias judiciais, pode não se contar com o respaldo dos juízes, como na decisão a seguir reproduzida:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE SÍNDICO. Mostra-se prematura a destituição de síndico e afastamento da administradora do condomínio em sede de liminar, sem que seja observado o contraditório e oportunizada a defesa pelas partes acusadas, que se encontram nessa posição – de síndico e administradora – há cerca de cinco anos sem qualquer oposição por parte dos demais condôminos. Alegações de omissão na criação de grupo de WhatsApp entre condôminos e demora na realização de reparo dos danos causados por infiltração que não são suficientes a fundamentar a excepcionalidade da medida pretendida. RECURSO IMPROVIDO." (TJSP, Agravo de Instrumento n.º 2165609-74.2018.8.26.0000, Relatora Maria Lúcia Pizzotti, 30ª Câmara de Direito Privado, julgado em 07/11/2018). - sem grifos no original

Uma última questão que acho importante abordar dentro desse assunto refere-se ao quórum para a aprovação de destituição da síndica na assembleia. Vou reproduzir novamente o artigo 1.349, destacando agora outra parte dele:

"Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. - sem grifos no original.

Então numa assembleia em segunda convocação com 11 participantes a 'maioria absoluta' (que já tive oportunidade de explicar como se caracteriza) somente seria obtida se 06 deles votarem pela destituição da síndica. Número menor, como por exemplo, 4 votos favoráveis, 3 contrários e 4 abstenções, caracterizar-se-ia como maioria simples.

Lembro, apenas por oportuno, que a assembleia que elege a síndica é aquela cujo quórum utilizado é a de maioria simples, parecendo-me que exigir a maioria absoluta dos presentes na assembleia em segunda chamada já é um quórum especial de bom tamanho para esse ato, sendo que alternativa a isso somente a da via judicial, em que o morador tentará mostrar ao juiz que a gestão da síndica é temerária e prejudicial ao condomínio e deverão ser produzidas provas, em procedimento mais demorado.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Contratos de Condomínios com Empresas de Manutenção de Elevadores

"Contratos de condomínios com empresas de

manutenção de elevadores"

São Paulo, 31 de Março de 2.019.

Há determinadas obrigações que os síndicos são obrigados a manter, sob pena de ter que responder na esfera cível e criminal em caso de negligência. É o caso da manutenção periódica dos elevadores, sendo que em algumas situações a jurisprudência entende que a responsabilidade do condomínio pode ser solidária, mesmo havendo essa contratação, devendo o condomínio ter cuidado com a escolha da empresa que prestará o serviço e no acompanhamento do contrato.

Numa outra seara, esses contratos, por mais que alguns entendam que são abusivos, por impor multas exageradas em caso de rescisão, demandam o devido cuidado, pois nem sempre os julgados dos tribunais entendem que a multa é abusiva, obrigando os condomínios que rescindem o contrato sem motivação a indenizar, nos termos do contrato - muitas vezes com multa de 50% (cinquenta por cento) sobre as parcelas ainda não pagas.

Também não se pode perder de vista que se o elevador não é mais fabricado a empresa é obrigada a fornecer peças originais somente durante determinado período, tudo em consonância com o Código de Defesa do Consumidor. Mas passando esse período, a obrigação do fornecedor cessa. São essas as questões que passarei a discorrer logo abaixo.

Da Responsabilidade solidária do condomínio

Ao condomínio não basta a contratação de uma empresa idônea para que faça a manutenção de seus elevadores. É importante que o condomínio acompanhe o contrato, a prestação de serviços, bem como notifique a empresa de forma constante quando detectar alguma irregularidade. Vale dizer, o condomínio tem que formalizar todas as situações que demonstrem problemas com os elevadores, motivo pelo qual a figura do zelador é primordial para relatar ocorrências que fogem da normalidade.

Veja o julgado abaixo:

"INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Queda de elevador – Danos morais e materiais causados à autora – Nexo causal presente – Responsabilidade civil do condomínio e da empresa de elevadores que se reconhece – Dever de indenizar que se impõe aos requeridos – Danos materiais bem demonstrados pelos documentos juntados à petição inicial e que devem ser ressarcidos no valor fixado na sentença (R$ 401,40) – Danos morais que, diante do sofrimento físico e emocional impingido à autora, devem ter a indenização fixada na sentença (R$ 10.000,00) majorada para R$ 25.000,00 (...) - Recurso da autora e da empresa de elevadores parcialmente providos e recurso do condomínio e da seguradora desprovidos." (TJSP; Apelação 0168000-08.2010.8.26.0100, Relator Miguel Brandi, Órgão Julgador 7ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 31/03/2017) - sem grifos no original.

Ao julgar o caso o Desembargador Miguel Brandi explicou no teor do Acórdão que o elevador caiu de forma abrupta do 10º andar ao subsolo, relatando também que:

"O Condomínio, por sua vez, notadamente atuou com negligência na escolha da empresa contratada para a execução do referido serviço e na fiscalização de sua execução.

Importa, ressaltar, neste tocante, que a displicência parecia ser a tônica da conduta dos responsáveis pela administração do Condomínio requerido, à época dos fatos. O novo gerente do Condomínio, Luiz Marcel Main, atuante quando chamado a depor no Inquérito Policial nº 1090/2009, declarou ter encontrado uma série de irregularidades de gestão, ao iniciar seus trabalhos, a exemplo de funcionário que exercia a função de bombeiro, sem treinamento para tanto (fls. 504), trazendo esse contexto explicação sobre a falta de registro do acidente nos assentos do requerido (fls. 504).

Patente, portanto, o dever do Condomínio e da empresa Elevadores Atlas Schindler de indenizar a autora pelos danos morais e materiais experimentados.

O dano moral é demonstrado pelo sofrimento físico e psicológico que lhe foi impingido pelas sequelas decorrentes do acidente sofrido com a queda do elevador.

No caso, o Laudo de Lesão Corporal nº 68398/2009, consigna que as lesões sofridas pela autora são de natureza grave (fls. 459). Ainda, os relatórios do médico, que a acompanhou, consignam a fratura sofrida no primeiro dedo do pé esquerdo, na data do acidente, e que, tentado inicialmente um tratamento conservador, com imobilização do membro, este não apresentou resultado, em razão da sequela da poliomelite que o atinge e pela marcha da autora ter apoio nessa região."

Outra decisão:

"RESPONSABILIDADE CIVIL. Acidente sofrido pelo autor em decorrência de queda de elevador. Ocorrência de fraturas no joelho e na perna esquerda. Responsabilidade objetiva do condomínio pelo fato da coisa, com fundamento no direito comum. Responsabilidade objetiva da fornecedora de serviços de manutenção do elevador, por fato do serviço, com fundamento no CDC. Ação procedente, para condenar solidariamente as rés ao pagamento de indenização por danos morais e danos materiais, a serem apurados em liquidação. Procedentes as lides de regresso contra as seguradoras, nos limites das apólices. Recurso do autor provido, para majoração dos danos morais para o valor de R$ 35.000,00. Recursos das rés improvidos." (TJSP; Apelação 0032200-51.2009.8.26.000, Relator Francisco Loureiro, Órgão Julgador 6ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 08/03/2012) - sem grifos no original.

E ainda:

"RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE SOFRIDO PELA AUTORA NAS DEPENDÊNCIAS CONDOMINIAIS. QUEDA EM RAZÃO DE DESNÍVEL DO ELEVADOR EM RELAÇÃO AO SOLO. AUSÊNCIA DE BORRACHA DE PROTEÇÃO NAS LATERAIS DO ELEVADOR. PROVAS DOCUMENTAIS E PERICIAS CONCLUSIVAS. CONDUTA DESIDIOSA QUE OCASIONOU GRAVE LESÃO NOS DEDOS DA MÃO DIREITA DA AUTORA. CULPA CONCORRENTE NÃO EVIDENCIADA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO CONDOMÍNIO E DA EMPRESA DE MANUTENÇÃO DO ELEVADOR. VÍTIMA SUBMETIDA A TRATAMENTOS MÉDICOS E CIRÚRGICOS. DANO MORAL CONFIGURADO. VALOR ARBITRADO EM OBSERFVÂNCIA À DÚPLICE FINALIDADE, PUNITIVA E COMPENSATÓRIA, DA REPARAÇÃO. DANO MATERIAL COMPROVADO. DISPÊNDIO DE VALORES PARA AQUISIÇÃO DE MEDICAMENTOS. LUCROS CESSANTES (ART. 402 DO CC). INDENIZAÇÃO DEVIDA. INCONFORMISMO DOS RÉUS QUANTO AO VALOR FIXADO. INADMISSIBILIDADE. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA SEGURADORA LITISDENUNCIADA MANTIDA. PRECEDENTE DO C. STJ EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO. CONDENAÇÃO DA SEGURADORA EM VERBAS SUCUMBENCIAIS DA LIDE SECUNDÁRIA INCABÍVEL. AUSÊNCIA DE RESISTÊNCIA. RECURSOS DO CONDOMÍNIO RÉU E DA EMPRESA RÉ NÃO PROVIDOS. RECURSO DA SEGURADORA LITISDENUNCIADA PROVIDO EM PARTE. (TJSP; Apelação 0033273-14.2010.8.26.0068, Relator Alfredo Attié, Órgão Julgador 26ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 01/10/2018)

Nesse caso acima o Desembargador Alfredo Attié ainda asseverou que de nada adianta no caso concreto aquela plaquinha afixada ao lado dos elevadores, com os dizeres "Antes de entrar no elevador, verifique se o mesmo encontra-se parado neste andar", pois o desnível do elevador para com o solo retira a possível culpa concorrente da vítima, ou seja, a pessoa que sofreu o acidente não foi desatenta ou não agiu com imprudência, sendo que tanto o condomínio como a empresa de elevador deveriam manter a máquina nivelada com o solo.

Portanto, a conduta do condomínio não pode ser de apenas firmar um contrato com a empresa de manutenção de elevadores sem acompanhar a respectiva efetividade da prestação dos serviços, sem o qual poderá também ser responsabilizado de forma solidária, sem contar a possibilidade do síndico ter que responder na esfera criminal por conta de eventuais lesões corporais ou morte. (Vide também Apelação n.º 0001709-45.2009.8.26.0361 e 1013412-87.2014.8.26.0002).

Da Rescisão sem motivação

Situação que já presenciei em alguns condomínios é a daquele síndico que acabou de chegar e resolve dar uma de 'gestor', que segundo ele implica em diminuir todas as despesas, mandar funcionários embora, contratar empresas terceirizadas, rescindir contratos cujo valor ele considera abusivos, enfim, tudo, evidentemente, sem consultar um advogado, sem observar as cláusulas dos contratos de prestação de serviços existentes e sem qualquer planejamento.

Nesses casos, por mais que se apliquem as regras do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, diversos julgados aplicam também o Código Civil, mantendo a penalidade de 50% prevista no contrato:

"Ação de declaratória de rescisão contratual c.c. inexigibilidade de débito – Contrato de prestação de serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores. Nulidade da r. sentença – Inocorrência – Sentença fundamentada, preenchendo os requisitos do art. 489, do CPC – Preliminar repelida. Ação declaratória de rescisão contratual c.c. inexigibilidade de débito – Contrato de prestação de serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores – Pretensão ao afastamento de multa compensatória, alegando-se que a rescisão contratual estaria motivada na falha da prestação de serviços do réu – Descabimento – Não se desincumbiu o autor do ônus de comprovar a existência na prestação de serviços do requerido, nos termos do art. 373, I, do CPC – Diante da ausência de justa causa a motivar a rescisão contratual, devida a multa compensatória prevista no contrato – Fixação no percentual de 50% das prestações vincendas – Valor que se mostra alinhado ao art. 603 do Código Civil – Abusividade não evidenciada – Débito exigível – Sentença reformada – Recurso provido. Recurso provido." (TJSP, Apelação 1071985-76.2018.8.26.0100, Relator Francisco Giaquinto, Órgão Julgador 13ª Câmara de Direito Privado, Data do Julgamento 20/03/2019)

"Prestação de serviço. Contratação de serviço de portaria e limpeza de condomínio por 24 meses. Rescisão unilateral. Ausência de justa causa. Condomínio que, na notificação extrajudicial endereçada à prestadora de serviço, elencou motivos para a resilição unilateral. Ausência de comprovação de que a autora não estaria prestando os serviços a contento. Evidenciado nos autos que a rescisão unilateral foi sem justa causa. Incidência do art. 603/CC. Reforma da sentença. Apelo provido." (TJSP; Apelação 1016100-04.2014.8.26.0008; Relator (a): Ramon Mateo Júnior; Órgão Julgador: 12ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/06/2016; Data de Registro: 13/06/2016)

E isso se dá porque o Código Civil determina que:

"Art. 603. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato."

Mas em alguns casos o condomínio consegue ao menos reduzir o valor da multa estipulada no contrato:

"APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES - RESCISÃO UNILATERAL - MULTA PREVISTA EM CONTRATO DE 50% DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA - RECURSO - MULTA CONTRATUAL - DEVIDA - PERCENTUAL QUE SE MOSTRA ELEVADO E DEVE SER REDUZIDO PARA 10% DOS VALORES DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL - SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO." (TJSP; Apelação 1000307-83.2018.8.26.0008, Relator Carlos Abrão, Órgão Julgador 14ª Câmara de Direito Privado, Julgamento 20/03/2019)

Mas há situações também em que os julgados entendem que a multa é definitivamente abusiva, por afrontar as normas da Lei n.º 8.078/90 - Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Embora eu seja partidário desse entendimento, achei por bem colacionar os julgados acima, pois nem sempre os Desembargadores optam por considerar a multa abusiva, como ficou demonstrado. A seguir veja entendimentos no sentido da abusividade da multa contratual de 50%:

"CONTRATO – Prestação de serviços – Rescisão de contrato de locação de serviços para elevadores – A multa de 50% das mensalidades restantes é excessivamente onerosa – Imposição de valor abusivo e da manutenção do liame obrigacional – Renovação anual do contrato automática - Impraticabilidade da desistência contratual – Incidência do art. 51, inciso IV e §1º, inciso III do CDC – Nulidade reconhecida – Inexigibilidade do débito – Sentença mantida – Recurso improvido." (TJSP; Apelação n.º 1003081-86.2018.8.26.0008, Relator J. B. Franco de Godoi, Órgão Julgador 23ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/11/2018)

“CONTRATO - Prestação de serviços - Manutenção de elevadores - Estipulação ambígua acerca do prazo de vigência da avença no caso de renovação, bem como sobre a hipótese de incidência de multa - Interpretação mais favorável à parte aderente - Multa descabida - Pedidos declaratório de inexistência de débito procedente - Recurso desprovido, no particular.” (Apel. Nº 0035089-38.2009.8.26.0562 14ª C. Direito Privado Des. Rel. Melo Colombi j. 01.08.2010)

Nesses casos, mesmos se aplicando o Código de Proteção e Defesa do Consumidor - CDC, utiliza-se também a norma do artigo 413, do próprio Código Civil, diminuindo-se o valor da multa:

"Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio."

Seguem-se decisões nesse sentido:

"PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS – CONTRATO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADORES – RESCISÃO UNILATERAL – MULTA PREVISTA EM CONTRATO DE 50% DAS MENSALIDADES RESTANTES PARA O TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL – ABUSIVIDADE RECONHECIDA – MULTA REDUZIDA PARA 10% - APLICAÇÃO DO DISPOSTO NO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. – Recurso provido." (TJSP; Apelação 1012612-17.2018.8.26.0100, Relator Edgard Rosa, Órgão Julgador 25ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/10/2018).

"INDENIZAÇÃO Rescisão do contrato de manutenção de elevadores Previsão contratual de Multa compensatória Hipótese em que a multa se mostra legitima e deve ser arcada pela parte que deu ensejo a rescisão do contrato Percentual da multa que se mostra elevado e deve ser reduzido para 10% dos valores das mensalidades restantes para o término do prazo contratual - Sentença reformada no ponto - Recurso parcialmente provido" (TJSP; Apelação 1009407-83.2017.8.26.0562; Relator (a): Heraldo de Oliveira; Órgão Julgador: 13ª Câmara de Direito Privado; Foro de Santos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 09/04/2018; Data de Registro: 09/04/2018)

Dessa forma, a rescisão imotivada sempre gerará uma situação de risco, ficando o condomínio à mercê da Câmara Julgadora que analisará o caso concreto, motivo pelo qual minha sugestão é que o síndico sempre tente adotar uma postura conservadora diante da situação, observando o contrato.

Da Rescisão motivada

E quando se consegue provar que a rescisão foi motivada, ou seja, a empresa de manutenção de elevadores deixou de atender o condomínio de forma adequada, mesmo após ser devidamente notificada, a jurisprudência entende devida a rescisão e libera o condomínio do pagamento de qualquer tipo de penalidade:

"Ação declaratória c.c. indenização julgada parcialmente procedente - Serviços de manutenção preventiva e corretiva de elevadores - Atendimento inadequado às solicitações do condomínio - Má prestação de serviços que levou a rescisão contratual - Reconhecida a inexigibilidade da multa rescisória - Danos materiais - Apresentação de orçamento elaborado por empresa que substituiu a ré - Inexistência de prova do prejuízo material e da responsabilidade da ré pelos novos serviços contratados - Art. 373, I, do CPC - Recurso improvido." (TJSP; Apelação 1008890-38.2018.8.26.0564, Relator Miguel Petroni Neto, Órgão Julgador 16ª Câmara de Direito Privado, Julgamento 12/02/2019)

Perceba-se que 'provar' significa que o condomínio tome medidas que formalizem sua indignação, para que consiga convencer o juiz de suas alegações. Não adiantam mensagens por WhatsApp que não notifiquem a empresa formalmente, tampouco telefonemas. Tudo isso deve ser realizado através de troca de e-mails, mas preferencialmente por Notificações Extrajudiciais em que se constitui em mora a empresa de manutenção de elevadores, concedendo-lhes um prazo razoável, preferencialmente os previstos no contrato, quando existem, para resolver os problemas constatados.

Da Renovação Automática do Contrato

Quando o condomínio deseja rescindir um contrato, não apenas de manutenção de elevadores, deve analisar com tranquilidade o que está estipulado em suas cláusulas, para que não seja penalizado, pois mesmo a cláusula de renovação automática do contrato é considerada válida por julgados do Tribunal de Justiça de São Paulo:

"DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO DE MANUTENÇÃO DE ELEVADOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE MULTA CONTRATUAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MATÉRIA PRELIMINAR PROCESSUAL DEDUZIDA NA RESPOSTA AO RECURSO QUE SE AFASTA. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA DO CONTRATO POR PRAZO DETERMINADO SE NÃO MANIFESTADA OPOSIÇÃO PELO TOMADOR DO SERVIÇO QUE NÃO CONFIGURA CLÁUSULA ABUSIVA. INVIABILIDADE DE REDUÇÃO DA "MULTA COMPENSATÓRIA" PORQUE DESPIDA DA NATUREZA DE PENALIDADE, CONFIGURANDO AUTÊNTICA INDENIZAÇÃO PREVISTA EM LEI PELA RUPTURA INJUSTIFICADA DO CONTRATO POR PARTE DO TOMADOR DO SERVIÇO. RECURSO DESPROVIDO." (TJSP; Apelação 1019226-43.2015.8.26.0003, 35ª Câmara de Direito Privado, Relator Gilberto Leme, Julgado em 17/12/2018.

Isso implica que o condomínio faça o devido acompanhamento e gestão de seus contratos para que, de forma estratégica, saiba o melhor momento de fazer novas cotações no mercado e saber quando poderá fazer as rescisões sem ter que arcar com multas que, muitas vezes, atrapalharão o fluxo de caixa normalmente já escasso do condomínio, não obstante julgados que, em vista do longo tempo do contrato, poderão dar ganho de causa ao condomínio em caso da rescisão antes do tempo, livrando-o de multa, como ficou demonstrado no tópico acima "Da Rescisão sem motivação".

Do prazo para fornecimento de peças originais

Situação com a qual me deparei recentemente envolve um condomínio cujo elevador não é mais fabricado há mais de dez anos e, por esse motivo a empresa fabricante, que ao mesmo tempo faz a manutenção, informou que não possui mais as peças originais. Nesse caso concreto determinadas peças somente são fornecidas sob encomenda e, ainda assim, de fabricação de empresa terceirizada.

A Lei n.º 8.078/90 (CDC), em seu artigo 21, determina que deverão ser fornecidas peças originais, mas o artigo 32, em seu parágrafo único, estipula que cessada a produção ou importação a oferta deverá ser mantida por período razoável de tempo, na forma da lei. Só que não há lei estipulando esse período razoável de tempo, sendo que o inciso XXI, do artigo 135, do Decreto n.º 2.181/1997, estabelece que período razoável de tempo nunca poderá ser inferior ao tempo de vida útil do produto ou serviço.

Em outras palavras: está instaurada a celeuma! E ela só pode ser dirimida pelo Poder Judiciário - sempre ele - que é acionado para resolver os conflitos em vista das omissões e/ou confusões legislativas. Em situações como essa, vem se entendendo que o período de 10 (dez) anos para que a empresa fornecedora continue a fabricar as peças seria um período razoável de tempo, especialmente quando previsto no contrato:

"PRELIMINAR - Cerceamento de defesa - Não ocorrência - Inútil a pretensão do autor de demonstrar qual o problema apresentado no elevador e quais peças teriam sido trocadas, posto que a requerida, detentora de expertise na área em que atua e responsável pela manutenção do equipamento, informou a causa da paralisação do elevador e apresentou orçamento com descrição de serviços e peças necessários - Julgamento da lide que independe de dilação probatória - Preliminar rejeitada.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER - Prestação de serviços - Pretensão do autor de ver a ré compelida a realizar conserto em seu elevador, arcando com todos os custos daí decorrentes - Pactuação que se deu de forma livre, não havendo sequer alegação de que tenha havido vício social ou de consentimento - Contrato de adesão, com cláusulas preestabelecidas, que não invalida a avença - Elevador instalado em 29/09/1999 - Equipamento que parou de funcionar em 28/10/2014 por causa do desgaste natural de peças - Cláusula contratual de garantia de fabricação das peças por até 10 anos, que exclui a responsabilidade da requerida em arcar com o custeio de peças com mais de 15 anos de uso - Respeitado o tempo razoável de fornecimento de peças, nos termos do art. 32 do CDC - Desgaste natural do equipamento que não caracteriza falha em sua manutenção - Não evidenciada a alegada má prestação de serviços, que se deu ao longo de quase quinze anos, quinzenalmente - Sentença de improcedência mantida - Recurso desprovido. (TJSP; Apelação 1018763-04.2015.8.26.0003 - Relator Mendes Pereira, Órgão Julgador 15ª Câmara de Direito Privado, Julgado em 06/12/2016) - sem grifos no original.

Portanto, transcorridos os 10 (dez) anos de término da comercialização do elevador fornecido ao condomínio e havendo notificação da empresa fabricante de que não fabrica mais aludidas peças ou parte delas, especialmente se também houver previsão contratual, há de se estudar a realização da modernização dos elevadores ou de parte de suas peças, visando minimizar as chances de sinistros que possam acarretar indenização ao próprio condomínio por sua omissão, como os diversos julgados acima demonstraram a possibilidade de ocorrer.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.