Usufruto do imóvel penhorado pelo condomínio

"Usufruto do imóvel penhorado pelo condomínio"

São Paulo, 1º de Março de 2.019.

Há situações que são irritantes para síndicos e moradores. Trata-se daqueles casos em que o devedor "não está nem aí para a hora do Brasil", como dizia um professor meu do segundo grau, e simplesmente se nega a pagar as dívidas condominiais, deixando que toda a massa condominial tenha que dividir mais essa despesa para bancar as contas ordinárias mensais.

Já vi casos em que o condômino NUNCA pagou uma única cota condominial; simulava insanidade quando aparecia o Oficial de Justiça e não abria a porta, como se não houvesse ninguém no apartamento; envolveu o Ministério Público na ação para atestar sua suposta insanidade; mas todos sabiam que ele não rasgava dinheiro, até que um dia foi encontrado morto no apartamento, deixando para trás uma dívida exorbitante.

Noutra situação o condômino, que é uma empresa laranja (alguma semelhança com nosso momento político atual?), parou de pagar as cotas condominiais há anos, o imóvel sofreu concomitantemente outra penhora de processo proveniente da Justiça Federal, envolvendo crime contra o sistema financeiro, sem perspectivas de que esse último caso tenha um andamento processual razoável sob a ótica da rapidez que se espera da Justiça, mas a condômina, sócia da empresa, ainda por cima utiliza o imóvel residencial como salão de cabeleireiro, usando a água comum e ignorando os apelos do síndico para ao menos pagar as dívidas vincendas, aumentando cada vez mais o valor da dívida, sem contar o descaso que irrita profundamente os moradores.

O que fazer nessas situações, especialmente quando você tenta leiloar o imóvel e não aparecem interessados, mas não se cogita a adjudicação do imóvel, até porque o valor da dívida não se mostra razoável para tal empreitada?

Há alternativa existente no Código de Processo Civil, prevista em seus artigos 867, 868 e 869, que assim estipulam:

"Art. 867 - O juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado."

"Art. 868 - Ordenada a penhora de frutos e rendimentos, o juiz nomeará administrador-depositário, que será investido de todos os poderes que concernem à administração do bem e à fruição de seus frutos e utilidades, perdendo o executado o direito de gozo do bem, até que o exequente seja pago do principal, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.

§1º. A medida terá eficácia em relação a terceiros a partir da publicação da decisão que a conceda ou de sua averbação no ofício imobiliário, em caso de imóveis.

§2º. O exequente providenciará a averbação no ofício imobiliário mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial."

"Art. 869 - O juiz poderá nomear administrador-depositário o exequente ou o executado, ouvida a parte contrária, e, não havendo acordo, nomeará profissional qualificado para o desempenho da função.

§1º. O administrador submeterá à aprovação judicial a forma de administração e a de prestar contas periodicamente.

§2º. Havendo discordância entre as partes ou entre essas e o administrador, o juiz decidirá a melhor forma de administração do bem.

§3º. Se o imóvel estiver arrendado, o inquilino pagará o aluguel diretamente ao exequente, salvo se houver administrador.

§4º. O exequente ou o administrador poderá celebrar locação do móvel ou do imóvel, ouvido o executado.

§5º. As quantias recebidas pelo administrador serão entregues ao exequente, a fim de serem imputadas ao pagamento da dívida.

§6º. O exequente dará ao executado, por termo nos autos, quitação das quantias recebidas."

Com essa medida o condomínio poderá ser nomeado usufrutuário do imóvel, bem como seu administrador, com a possibilidade de locação, sendo que o locatário interromperia as dívidas vincendas, pois passaria a pagar as cotas condominiais futuras, além de, com o valor dos alugueres, abater a dívida existente.

Após o pagamento da dívida o imóvel retornaria aos poderes do executado, encerrando-se o usufruto, com quitação total da dívida.

Trata-se de uma medida que não é onerosa ao executado e atende as necessidades do condomínio, que deseja tão somente receber as cotas condominiais para que possa evitar mais um aumento do valor das cotas ordinárias, mormente num cenário de crise sem fim, cujo desemprego bate recordes seguidos.

A possibilidade aqui aventada é respaldada pela jurisprudência, que assim vem se manifestando:

"COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Pretensão de constituição de USUFRUTO, em favor do condomínio exequente, sobre imóvel penhorado - Possibilidade - Aplicação dos artigos 867 a 869, do Código de Processo Civil - Medida que não ofende o princípio da menor onerosidade e que se mostra eficiente à satisfação do crédito - Decisão reformada - Recurso PROVIDO." in Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000, da 25ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, Rel. Des. Claudio Hamilton, originário de Diadema, julgado em 09.11.2017.

"PENHORA. EXCESSO. AVALIAÇÃO JUDICIAL. USUFRUTO. REDUÇÃO. REFORÇO. OPORTUNIDADE. SUBSTITUIÇÃO. OPORTUNIDADE. AVALIAÇÃO JUDICIAL. NOMEAÇÃO DE BENS PELO DEVEDOR. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO - Penhora - Excesso. Inexistindo outros bens penhoráveis e suficientes para garantia da execução, não se pode indeferir penhora de imóvel indicado pelo credor sob argumento de que a penhora seria excessiva. Faculdade do juiz reduzi-la ou transferi-la para outros bens após a avaliação (artigo 685 do Código de Processo Civil) ou  proceder a execução de modo menos gravoso para o devedor (artigo 620) deferindo ao credor apenas o usufruto do imóvel (artigo 716) se suficiente para o recebimento da dívida. Agravo provido. (TARS - AGI 194.006.250 - 4ª CCiv. - Rel. Juiz Moacir Leopoldo Haeser - J. 07.04.1994)." - sem grifos no original. Artigos mencionados são do antigo Código.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Etapa de cumprimento de julgado. Débito condominial. Acordo homologado por sentença. Penhora da unidade em débito. Impossibilidade. Usufruto do imóvel, a benefício do credor. Alternativa menos gravosa. Cabimento na espécie. Inteligência do artigo 716, do Código de Processo Civil. Recurso do credor. Provimento." - in Agravo de Instrumento n.º 2099185-89.2014.8.26.0000 - Rel. Dr. Carlos Russo - 30ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento 06/08/2014. - sem grifos no original. Artigo mencionado é do antigo código.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Decisão que defere pedido do condomínio exequente de usufruto do imóvel (art. 716 do CPC) - Admissibilidade - Mecanismo que permite a amortização do débito e, ao longo do tempo, tende a quitar a dívida, sem implicar a expropriação da unidade - Precedente da Câmara - Recurso não provido." in Agravo de Instrumento n.º 0275569-43.2011.8.26.0000 - Rel. Dr. Reinaldo Caldas, 29ª Câmara de Direito Privado - Dt. Julg. 08/02/2012 - sem grifos no original. Artigo mencionado é o do antigo código.

Também juristas renomados amparam a possibilidade tratada no presente texto, considerando a permissão dos artigos 867 a 869 do novo Código de Processo Civil. Luiz Rodrigues Wambier diz que o usufruto judicial:

"(...) é o ato pelo qual, dentro da execução, concede-se ao credor o direito real limitado e temporário sobre a empresa ou imóvel penhorado, a fim de que receba seu crédito através das rendas geradas pelo bem." in Curso Avançado de Processo Civil, vol. 2, Processo de Execução, 5ª edição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2002, pg. 230. - citado no Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000.

Já para Cássio Scarpinella Bueno:

"O usufruto é uma das formas de pagamento onde o solvimento da dívida é gradativo e não imediato. Trata-se, com efeito, de modalidade pro solvendo de extinção da dívida e não pro soluto. Expropria-se não o bem penhorado (total ou parcialmente) mas, apenas e tão somente, seus frutos." in "A Nova Etapa da Reforma do Código de Processo Civil", vol. 3, São Paulo, Saraiva, 2007, p. 239 - citado no Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000.

Há, entretanto, algumas questões que poderão ficar num grau de subjetividade que não é tão claramente tratado pela jurisprudência, tampouco pelas normas positivadas, e que podem gerar alguma dúvida: De quem será a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso enquanto o imóvel estiver sob usufruto/posse direta do condomínio e não conseguir ele locar o imóvel?

Vislumbro duas possibilidades de interpretação, sendo que numa delas o condomínio tem que arcar com o pagamento das cotas condominiais vincendas e assumir essa obrigação enquanto não consegue locatário para o imóvel - e mesmo quando o locatário ficar inadimplente. Na outra situação considera-se que o devedor, embora haja usufruto, é o nu-proprietário do imóvel e deve responder pela dívida, considerando-se as normas do instituto do usufruto, bem como seu total interesse em caso de penhora e alienação judicial do imóvel.

Então o condomínio deve ter ciência dessa zona cinzenta do direito e considerar que uma vez que está na posse direta do imóvel como usufrutuário, poderá ter que ignorar as cotas condominiais vincendas da dívida do nu-proprietário, que terá a seu favor dois efeitos: as cotas condominiais vincendas não se somariam à dívida, bem como os proventos de eventual locação servirão para amortizar a dívida passada.

Há uma outra situação que pode ocorrer ao se ter o direito judicial de usufruto do imóvel. Pode ser que o imóvel esteja em péssimas condições de uso e o condomínio tenha que realizar uma pequena reforma/pintura para que possa oferecer a interessados locatários com um mínimo de salubridade.

Entendo que deverá o condomínio requerer autorização do juízo para tal, esclarecendo de quem será a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas, especialmente se for nomeado administrador do imóvel, nos termos do artigo 869, §1º, do CPC, sendo que poderá ter que se responsabilizar pela dívida, dependendo do tipo de despesa a ser realizada, à luz do que dispõe o Código Civil, que será cotejado para o caso concreto:

"Art. 1.403 - Incumbem ao usufrutuário:

I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufrutída."

"Art. 1.404 - Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.

"§1º. Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.

§2º. Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida."

Portanto, como se percebe, pode ser vantajoso para o condomínio exequente, em situações como essa, requerer o usufruto do imóvel, especialmente se entender que será fácil conseguir um locatário para o imóvel, dependendo das condições de mercado, pois além de passar a receber cotas condominiais vincendas, com o dinheiro da locação terá condições de amortizar a dívida existente.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Quais problemas síndicos e condomínios podem ter sem o AVCB

"AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros"

São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.019.

Seu condomínio está com o AVCB em dia? O síndico pode ser preso por conta de um incêndio em que o condomínio esteja irregular? O condomínio pode sofrer uma fiscalização e imposição de multa? São questões corriqueiras quando esse assunto é abordado.

Causa perplexidade a quantidade de condomínios que não se preocupa com a obtenção do AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Quando alguém é eleito síndico deveria ter isso como uma das prioridades, pois se está lidando com a segurança das vidas humanas e de seu próprio patrimônio, e casos recentes de incêndio, inclusive o seguido de desmoronamento ocorrido no Largo do Paissandu em 1º/05/2018, são um claro sinal de alerta.

No Estado de São Paulo está em vigor o Decreto n.º 56.819, de 10 de março de 2.011, que institui o Regulamento de Segurança contra Incêndio das edificações e áreas de risco, tendo como objetivo, segundo o seu artigo 2º:

"I - proteger a vida dos ocupantes das edificações e áreas de risco, em caso de incêndio;

II - dificultar a propagação do incêndio, reduzindo danos ao meio ambiente e ao patrimônio;

III - proporcionar meios de controle e extinção do incêndio;

IV - dar condições de acesso para as operações do Corpo de Bombeiros;

V - proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco."

Já o artigo 3º define o que é efetivamente o AVCB, assim ensinando:

"VIII - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação;"

Assim, para que possa se adequar, deve o condomínio buscar empresas habilitadas a elaborar um projeto que deverá ser aprovado pelo Corpo de Bombeiros, que após o cumprimento de todas as exigências expedirá o respectivo AVCB.

O Artigo 19 dá conta da possibilidade de responsabilidades civis e criminais do síndico em caso de não conformidade do condomínio com as exigências do Corpo de Bombeiros:

"Artigo 19 - Os proprietários do imóvel ou o responsável pelo uso obrigam-se a manter as medidas de segurança contra incêndio em condições de utilização, providenciando sua adequada manutenção, sob pena de cassação do AVCB, independentemente das responsabilidades civis e penais cabíveis."

Quando tomamos conhecimento de um incêndio a primeira informação que se busca é se o imóvel possuía o AVCB, e isso se dá porque os requisitos para obtê-lo permitem minimizar as chances de prejuízos a todos os envolvidos, além de poder combater o fogo imediatamente e salvar vidas.

Dentre as medidas de segurança contra incêndio, estão (i) acesso de viatura na edificação; (ii) saídas de emergência; (iii) elevador de emergência; (iv) controle de fumaça; (v) gerenciamento de risco de incêndio; (vi) brigada de incêndio; (vii) iluminação de emergência; (viii) detecção automática de incêndio; (ix) alarme de incêndio; (x) extintores (aliás, o seu está vencido?); (xi) hidrante e mangotinhos; além de outros, todos previstos no artigo 24.

O Corpo de Bombeiros é o responsável por conceder ou não o AVCB, bem como por revogá-lo em caso de irregularidades posteriormente detectadas. Mas se o condomínio não tiver o AVCB é a municipalidade local que se encarrega de lançar um auto de infração, aplicar multas, fazer uma interdição, enfim, de tomar medidas práticas relacionadas ao direito administrativo, cuja única preocupação é com a proteção de toda a comunidade.

Um dos mais renomados juristas do direito administrativo brasileiro, o saudoso Hely Lopes Meireles, lecionou que:

"As imposições urbanísticas de segurança da cidade começam nas exigências do traçado urbano e se difundem por todos os setores que possam oferecer perigo à vida e à incolumidade dos cidadãos, ou à conservação  de seus bens materiais. (...) Para tanto, as normas edilícias estabelecem a tessitura das vias públicas, as declividades máximas, os tipos de pavimentação e calçamento adequados, o recuo e o chanfro das edificações de esquina, a modalidade dos tapumes das obras, a sinalização dos locais perigosos, e tudo o mais que puder prevenir acidentes e afastar os riscos à população. Nessas imposições entram as medidas de combate e prevenção contra incêndios, (...) o controle das construções urbanas é atribuição específica do Município, não só para assegurar o ordenamento da cidade em seu conjunto, como para certificar-se da segurança, da salubridade e da funcionalidade de cada edificação, individualmente considerada." - sem destaque no original. - in Direito Municipal Brasileiro, Editora Revista dos Tribunais, São Paulo, 1977, 3ª edição, p. 626/627, citado em Agravo de Instrumento n.º 2243830-71.2018.8.26.0000, Rel. Des. Borelli Thomaz, 13ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado em 12/12/2018.

Em recente caso (processo n.º 1009828-39.2018.8.26.0562) um condomínio tentou um recurso para impedir a validade de uma antecipação de tutela que o obrigou a providenciar o AVCB no prazo de 15 (quinze) dias corridos, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais), até o limite de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo de condenação por má-fé processual e ato atentatório à dignidade da justiça, além de crime de desobediência. O caso foi parar no Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a decisão do juiz de primeira instância, e ainda deu um puxão de orelha no condomínio:

"Agravo de Instrumento. Ação de Obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência. Decisão de primeiro grau que deferiu a tutela antecipada para que o condomínio providenciasse o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) em 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária. AVCB que estava vencido desde dezembro de 2012. Obrigação que envolve a segurança dos condôminos e demais pessoas. Obrigação do condomínio de observar a legislação e cumprir as exigências estabelecidas pelas normas de segurança. Conduta negligente caracterizada pela demora em solucionar os problemas e se adequar à legislação. Decisão mantida. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO COM DETERMINAÇÃO." - sem destaque no original. in Agravo Interno n.º 2113471-33.2018.8.26.0000/50000, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, da 34ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado em 18/09/2018.

Outras decisões que fundamentaram o caso anterior merecem ser reproduzidas para demonstrar a importância do condomínio se adequar o mais rápido possível:

"Ação de obrigação de fazer destinada à adequação das instalações do condomínio às normas de segurança para obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Obrigação que envolve a segurança dos condôminos e demais pessoas que frequentam suas dependências. Dever do condomínio de observar a legislação e cumprir rigorosamente as exigências estabelecidas pelas normas de segurança. Alegações de dificuldade financeira não tem o condão de afastar a imposição legal de cumprir as diretrizes estabelecidas pelas normas de segurança contra incêndio. Desídia do condomínio caracterizada pela demora em solucionar os problemas e em se adequar à legislação. Prazo adequado concedido para tal finalidade. Sentença mantida. Recurso não provido." (TJSP; Apelação 1007416-90.2014.8.26.0590; Relator (a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29ªCâmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2017; Data de Registro: 10/02/2017).

"CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DESTINADA À PROVIDÊNCIA PELO CONDOMÍNIO RÉU DE OBTENÇÃO DO AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS (AVCB). PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. ARGUMENTOS DO RECORRENTE QUE NÃO CONVENCEM - SENTENÇA MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS ART. 252 DO RITJ/SP RECURSO NÃO PROVIDO. Não trazendo o réu fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau que reconheceu a procedência do pedido, de rigor a manutenção integral da sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal." (TJSP; Apelação 1006350-41.2015.8.26.0590; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 26/07/2017).

Além dessa responsabilidade relacionada ao ramo do Direito Administrativo, ou seja, à obrigação do condomínio de estar em dia com o Corpo de Bombeiros e a municipalidade local, pode também o condomínio ter responsabilidade civil em caso de eventuais danos causados a terceiros, que se for constatada omissão do síndico, pode lhe atingir pessoalmente. É o que se deduz do disposto no artigo 186, do Código Civil, que estipula:

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."

Mas não só isso. O síndico pode também ser responsabilizado criminalmente, dependendo da sua conduta no caso concreto, que considerará os fatos envolvidos, o histórico da situação e outras questões que não permitem uma opinião peremptória, mas que, no mínimo, deveria trazer ao síndico a imediata tomada de medidas. Assim determina o Código Penal Brasileiro:

Perigo para a vida ou saúde de outrem

"Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:

Pena - detenção, de três meses a um ano, se o fato não constitui crime mais grave."

O objetivo dessa contribuição aos síndicos e condomínios não é causar pânico. Não há notícias de que as prefeituras estão fiscalizando (como deveriam fazer) e lavrando autos de infração, além de aplicar multas. Mas é assunto que deveria estar dentre as prioridades de ações do condomínio, para que, mais do que pensar nas punições envolvidas, a vida humana esteja acima de tudo.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Cobrança de cotas condominiais de imóvel gravado com usufruto

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.019.

- De quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em caso de unidades gravadas na matrícula do imóvel com a cláusula de 'usufruto'? Daquele que mora no imóvel e é denominado 'usufrutuário', ou daquele que é o proprietário e se denomina 'nu-proprietário'?

Primeiramente temos que tentar entender o que é Usufruto. Quem se beneficia de um imóvel (usufrutário) com a cláusula de usufruto pode usá-lo e tem o direito aos frutos do imóvel durante determinado período de tempo mesmo não sendo o dono, enquanto o proprietário tem algumas restrições em sua propriedade.

Talvez um exemplo ajude melhor na compreensão, até porque nossa intenção aqui é tratar da cobrança das cotas condominiais, e não do usufruto em si, ou seja, o que nos interessa é ajudar os condomínios a buscarem o que lhes é de direito por conta da divisão das despesas condominiais, para que consigam receber cotas em atraso nessas situações.

É o caso dos pais que já na velhice e preocupados um com o outro em caso de falecimento, bem como com situações legais e burocráticas, resolvem transferir a propriedade do imóvel ao filho, mas com o gravame do usufruto até o tempo em que estiverem vivos, ou seja, o filho passa a ser o 'dono', o proprietário, mas com restrições: Os pais podem morar ali até quando quiserem. Então se o filho resolver vender o imóvel, o comprador verá na matrícula que ele possui um gravame de 'usufruto', ou seja, o negócio pode se tornar desinteressante porque o interessado na aquisição do imóvel não terá a posse direta (que sempre será dos pais).

Normalmente em alguns condomínios residenciais nos deparamos com situações como essa na hora de executar as dívidas em atraso, em que o imóvel é ocupado por um casal de idosos (usufrutuários), mas o 'nu-proprietário', o 'dono', é o filho. E aí voltamos ao questionamento anterior, que abriu esse texto, agora num outro formato:

"- De quem deve o condomínio cobrar as cotas condominiais em atraso, dos ocupantes do imóvel, que são os usufrutuários (os pais) ou do efetivo proprietário (o filho)?" - note que descartei locatários, a quem nunca recomendo cobrar judicialmente as cotas condominiais, tampouco assinar termos de acordo.

Como normalmente o direito não consegue responder a todas as dúvidas que a sociedade lhe impõe com as situações que vão surgindo, muitas vezes a resposta nos é concedida através do estudo e da análise sistêmica das normas em vigor, além dos julgados, ou seja, da jurisprudência, e nesse caso, minha recomendação é que o condomínio mova a ação contra os 'nu-proprietário', ou seja, no caso do exemplo, os filhos, inserindo os 'usufrutuários' (os pais) no polo passivo da ação como 'interessados', ou mesmo como réus.

E isso se deve ao fato de que no caso de eventual penhora e leilão do imóvel as dívidas condominiais possuem caráter 'propter rem', ou seja, acompanham o imóvel, então tanto são interessados os proprietários, que poderão perder essa propriedade, como os usufrutuários, que poderão perder o direito ao usufruto do imóvel.

É o que me parece mais aconselhável e mais sensato, para que todos tenham a oportunidade de se defender e quitar as dívidas condominiais, evitando a perda do imóvel. Reproduzo alguns julgados à seguir que amparam esse entendimento:

“APELAÇÃO. Condomínio. Ação de cobrança de prestações condominiais, julgada procedente. Recurso interposto pelos réus, nu-proprietários. Alegação de que a responsabilidade deve recair, exclusivamente, sobre a usufrutuária, nos termos do art. 1.403 do Código Civil. Impossibilidade. Diante da natureza propter rem das despesas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta tanto contra o nuproprietário quanto contra o usufrutuário, incumbindo ao credor (condomínio) à sua escolha, demandar aquele que melhor pode satisfazer a obrigação. Solidariedade configurada. Réus, nu-proprietários, que exercem, ao lado da usufrutuária, os atributos inerentes à propriedade. Inteligência dos arts. 1.228 e 1.336, I, do CC. Precedentes da Corte e do C. STJ. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, sem a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015, por já terem sido fixados em seu limite máximo” in AP 1098340-31.2015.8.26.0100, Rel. Des. Sergio Alfieri, 35ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 14.08.2017. - sem grifos no original.

“EMBARGOS DE TERCEIRO AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO Cumprimento de sentença Dívida propter rem Penhora do próprio imóvel devedor Nu-proprietário e usufrutuário respondem solidariamente pelas cotas condominiais Opção do credor cobrar um devedor ou todos eles (...)” in AP 1034035-73.2016.8.26.0562, Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, 33ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 05.06.2017. - sem grifos no original.

“DESPESAS CONDOMINIAIS Ação de cobrança ajuizada contra nuproprietário. Sentença de procedência - Sendo a unidade condominial onerada com usufruto, pelos encargos condominiais e perante o Condomínio respondem usufrutuário e nu-proprietário, solidariamente. Dívida propter rem Precedentes - Chamamento ao processo da usufrutuária Pedido inócuo, na hipótese, uma vez que o réu não postulou pedido de reconhecimento de solidariedade - Cerceamento de defesa Inocorrência Inexistência de controvérsia acerca do inadimplemento - Sentença mantida Recurso improvido", in AP 4000281-02.2013.8.26.0625, Rel. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, 32ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP., j. 28.01.2016. - sem grifos no original

“AÇÃO DE COBRANÇA. Despesas condominiais. Menor, nu-proprietária da unidade autônoma devedora, que figura no polo passivo da lide juntamente com outro nu-proprietário e corréus usufrutuários do imóvel, todos maiores e capazes. Falta de intervenção do Ministério Público e citação da menor por carta recebida por terceiro. Hipótese, porém, em que foi assegurado aos demais corréus o direito ao contraditório e à ampla defesa.  Obrigação solidária e indivisível pelo pagamento das despesas condominiais que legitima a cobrança de um, alguns ou todos os titulares do domínio, ensejando uma só decisão judicial com efeitos para todos, a qual não seria alterada pela eventual apresentação de defesa pela menor. Ausência de qualquer prejuízo a esta que afasta a arguição de nulidade processual (pas de nulitté sans grief), sobretudo pela aplicação ao caso dos princípios da economia e celeridade processuais. Recurso desprovido” in AP 1055243-78.2015.8.26.0100, Rel. Dimas Rubens Fonseca, 28ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 23.02.2017. - sem grifos no original.

"(...) - Tem responsabilidade, pelo débito, o proprietário do imóvel sobre o qual incidem as despesas condominiais, diante do caráter propter rem da obrigação - Corréus falecidos eram meros usufrutuários do bem - Responsabilidade apenas dos detentores da nua propriedade - (...) in AP 0127171-14.2012.8.26.0100, Rel. Silvia Rocha, 29ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 18.12.2018. - sem grifos no original.

Para quem possui interesse na figura do usufruto o Código Civil de 2002 dispõe sobre ele nos artigos 1.390 a 1.411, mas para os condomínios o que importa saber é que o rol de possibilidades de cobrança aumenta nessas situações, embora, como se sabe, o próprio imóvel é garantido para a cobrança das dívidas condominiais por ser uma obrigação propter rem, que segue o imóvel.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Caracteriza-se dano moral informar nos boletos mensais as unidades devedoras? E se isso for feito na assembleia?

São Paulo, 30 de Janeiro de 2.019.

Talvez por acreditar que a relação que possui com o condomínio seria de consumo, alguns moradores devedores acreditam que possuem as mesmas prerrogativas que os consumidores de produtos e serviços quando são cobrados por dívidas condominiais, mas a verdade é que não se aplica o Código do Consumidor (Lei n.º 8.078/90) às relações condominiais - mas nem por isso o síndico pode contratar um carro de som para fazer a cobrança de forma vexatória na portaria do condomínio.

A questão desse texto é bem rápida e direta e já respondendo as duas perguntas do título a resposta é 'sim', o condomínio não só pode como deve informar nos boletos quais são as unidades devedoras, acompanhado do montante em aberto, se possível de forma atualizada, pois isso se caracteriza como 'prestação de contas', para que todos os demais condôminos consigam compreender o impacto da inadimplência sobre as contas do condomínio.

Na assembleia dá-se da mesma forma, ou seja, quando houver a discussão da prestação de contas, que em muitos condomínios ocorre no presente mês de janeiro e no primeiro trimestre do ano, o síndico pode abrir um tópico onde vai explicar quais são as unidades devedoras e quais as medidas que foram tomadas para que o condomínio tente receber o que lhe é de direito.

Aliás, o síndico tem obrigação de prestar contas e de tomar todas as medida legais cabíveis em nome do condomínio, exercendo seu poder dentro das regras previstas na Convenção de Condomínio e do Código Civil.

Veja o que estipula o artigo 1.348, do Código Civil:

Art. 1.348. Compete ao síndico:

(...)

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; (...) "

Perceba que são obrigações que o síndico possui que estão interligadas e que demandam providências e transparência diante daqueles a quem representa durante seu mandato.

Em recente decisão (11-julho-2018) o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (E.TJSP), através da sua 25ª Câmara de Direito Privado, apelação n.º 1006680-23.2017.8.26.0152, proveniente da 2ª Vara Cível da Comarca de Cotia, assim entendeu diante de um pleito de danos morais formulado por um condômino:

"CONDOMÍNIO - Direito de participar e de votar em assembleia que pressupõe comprovação do adimplemento com os rateios - Artigo 1.335 do Código Civil - Situação de inadimplência comprovada e criada pelo próprio condômino que, por conta própria, realizou a composição dos valores do rateio do mês de julho de 2016 - Danos morais não configurados - Informação da situação de inadimplência que era necessária em razão do desejo do condômino de participar do pleito ao cargo de síndico - Questão secundária e inerente ao próprio cargo em disputa - Ação julgada improcedente - Sentença confirmada. - Recurso desprovido." - Desembargador Relator Edgard Rosa.

Perceba-se, assim, que se o condômino que sabe ser devedor comparece na assembleia e ali é alertado pela funcionária da administradora que não pode participar da assembleia porque sua unidade está em débito com o condomínio, não há nessa informação qualquer dano moral, pois a colaboradora está tão somente cumprindo a Convenção de Condomínio e o que está delimitado no artigo 1.335, do Código Civil:

"Art. 1.335. São direitos do condômino:

(...)

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

Mas também não cabe ao síndico ficar espalhando aos quatro cantos do condomínio quem são os devedores, expô-los ao ridículo, constrangê-los, enfim, criar situações de humilhação que possam causar problemas ao próprio condomínio com uma condenação por danos morais, Mas, por outro lado, pode o síndico utilizar-se das prerrogativas normais de prestação de contas para explicar o motivo da inadimplência, prestando contas, inclusive, do que está sendo feito caso a caso.

É bom lembrar que o condomínio já possui meios legais para cobrar as dívidas e por isso que seus esforços devem ser tomados pelas vias próprias, que hoje são as ações de execução de títulos extrajudiciais.

Na apelação n.º 1017086-02.2015.8.26.0564, também do E. TJSP, a Relatora Desembargadora Maria Lúcia Pizzotti, da 30ª Câmara de Direito Privado, julgou em 07/03/2018 processo proveniente da Comarca de São Bernardo do Campo, proferindo a seguinte Ementa:

APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - DESPESAS CONDOMINIAIS - INADIMPLÊNCIA INCONTESTE - RECONVENÇÃO - INDICAÇÃO DA RELAÇÃO DAS UNIDADES INADIMPLENTES - DANO MORAL NÃO CONFIGURADO -

- É inconteste o débito em aberto, fato não negado pelos réus. As alegações de dificuldades financeiras ou crise econômica não são suficientes para afastar a cobrança dos valores inadimplidos - procedente a cobrança das despesas condominiais.

- Os boletos de cobrança que são enviados diretamente às unidades condominiais (inadimplentes ou não) possuem um campo específico com a relação das unidades inadimplentes e os respectivos valores devidos - tal conduta, por si só, não é abusiva. RECURSO IMPROVIDO."

Note que interessante o que a Dra. Maria Lúcia Pizzotti destaca no corpo do seu voto:

"(...) Deve-se destacar também que os condôminos também são gestores do Condomínio, têm o direito de saber de todas as despesas, bem como a dívida das unidades, sendo indevido o sigilo de tais informações. Dessa maneira, o síndico tem o dever de informar a todos sobre a realidade financeira do Condomínio."

Ou seja, o síndico está na verdade prestando contas!

Hamilton Quirino Câmara, em sua obra "Condomínio Edilício - Manual prático com perguntas e respostas", Lumen Juris Editora, 3ª Edição, 2ª tiragem, Rio de Janeiro, 2012, ensina que:

"Não configura dano moral a mera indicação das unidades que se encontram em débito em um condomínio. Pelo contrário, o síndico tem o dever de prestar contas, sendo obrigado a sempre informar a relação das unidades devedoras. O que poderia em tese constituir dano moral seria a exibição do nome do devedor de forma destacada em quadros de avisos, vindo a comprovadamente causar-lhe vexames e constrangimentos. Note-se que a obrigação do condômino é pagar sua cota-parte, e não usar a desculpa da divulgação para fugir à responsabilidade, pois hoje existe uma verdadeira indústria do dano moral. (...)" pg. 230

Provavelmente a preocupação do autor em não se inserirem dados dos devedores em quadro de avisos visa a evitar que se exponham os devedores a visitas e terceiros que não possuem interesse na prestação de contas e, por cautela, sugere-se não fazer esse tipo de exposição. Não obstante, mesmo nesses casos há entendimentos de que a conduta do condomínio não seria abusiva:

"RESPONSABILIDADE CIVIL Condomínio - Afixação em Quadros de Avisos do Condomínio, do Relatório dos Apartamentos Inadimplentes Mensalmente Conduta regular e dever da administração prestar contas aos condôminos, não configurando, o caso, ato destinado à exposição do condômino autor a situação vexatória e de constrangimento Indenização indevida Recurso desprovido, por maioria." Apelação n.º 9175420-51.2009.8.26.0000, da 1ª Câmara de Direito Privado do ETJSP, de 25/02/2014, Des. Rel. Rui Cascaldi, originária da Comarca de Osasco.

Portanto, ao menos quatro lições se extrai dessas breves linhas:

1) o síndico deve divulgar aos moradores, através dos boletos mensais, qual é o número das unidades devedoras, acompanhadas do valor devido, pois isso é mais uma forma de prestação de contas aos demais condôminos;

2) também na assembleia de prestação de contas, ou mesmo numa assembleia extraordinária, em que algum morador questionar sobre as contas e a inadimplência, pode o síndico e a administradora informar quais as unidades devedoras e o que o síndico fez para cobrar os valores devidos;

3) se o devedor comparecer na assembleia ele deve ser discretamente lembrado de sua condição de devedor e da impossibilidade de participar da assembleia por conta das disposições do Código Civil e da Convenção de Condomínio; e

4) por cautela, é melhor não inserir dados dos devedores em quadros de avisos espalhados pelas áreas comuns do condomínio para não expor os devedores a terceiros, embora alguns julgados entendam que isso não seria irregular."

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Inadimplente de condomínio que faz acordo continua inadimplente - não existência de novação

São Paulo, 18 de Janeiro de 2.019.

O condômino que deve cotas condominiais e faz um 'acordo' para pagamento continua sendo considerado como inadimplente para todos os fins de direito, pois a designação de novas datas para o pagamento das dívidas não se constitui como 'novação' da dívida, ou seja, não foi extinta uma obrigação para o começo de outra - apenas se delimitou novas datas para o pagamento da dívida que ainda existe.

O Código Civil, em seu artigo 360, estipula que a novação ocorre "quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior". No caso do acordo para pagamento de cotas condominiais em atraso o que se percebe é que o condomínio tão somente facilita o pagamento em mais prestações e com novas datas, mas a obrigação permanece a mesma - não se está tratando de uma nova dívida.

Isso parece não ter relevância numa análise superficial, mas traz consequências sérias, como por exemplo a impossibilidade de participação em assembleia, pois o art. 1.335, do Código Civil, em seu inciso III, determina que são direitos do condômino "votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite."

Obviamente que se não houve novação, ou seja, se não foi extinta a obrigação anterior e adquirida uma nova obrigação, mas tão somente alterada a forma de pagamento, com estipulação de novas datas, o morador que fez um acordo continua sendo considerado inadimplente e não pode participar das assembleias de condomínio.

Talvez por conhecer a lei, particularmente eu teria vergonha de tentar participar de uma assembleia sendo devedor, mas na prática o que vemos é que moradores inadimplentes aparecem na assembleia, com ou sem acordo, e bradam aos quatro cantos do salão de festas (onde normalmente são realizadas as assembleias) que querem participar:

"- Você está me causando constrangimento!!!"

"- Estou sofrendo dano moral!!! Está me cobrando?!!!!

"- Você está me expondo na frente de todo mundo!!!!"

Em certa ocasião eu mesmo tive que me manifestar antes de começar uma assembleia, quando um morador, na hora de assinar a lista de presença, foi avisado discretamente pela colaboradora de uma administradora. Sentiu-se ofendido quando a garota perguntou se ele sabia que constava uma cota condominial em aberto e começou a gritar com ela.

Tive que intervir com firmeza para lembrá-lo que a ninguém é dado descumprir alguma norma alegando seu desconhecimento e, além disso, a garota estava apenas cumprindo o seu trabalho, diga-se, depois de uma jornada completa de trabalho durante o dia estava naquele momento, à noite, numa assembleia de condomínio, sendo ofendida. Se ele não concordava com o Código Civil que brigasse com os legisladores que a elaboraram, não com ela.

E a Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro determina em seu artigo 3º que "Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece." (Decreto-Lei n.º 4.657/1942).

Mas voltando ao inadimplente que faz acordo, independentemente de qualquer coisa sugiro sempre que quando o condomínio pactua com o devedor um Termo de Acordo, ou mesmo um Termo de Confissão de Dívida, onde se estipulam as formas de pagamento e respectivas datas, dentre outras obrigações, deixe claro que aquele documento não se constitui como uma novação, pois a obrigação existente não foi extinta para a criação de uma nova, tratando-se de mera liberalidade do condomínio.

Sim! Mera liberalidade! O condomínio não é obrigado a aceitar acordo nenhum, pois a dívida eventualmente existente deve ser paga integralmente e à vista. Portanto, eventual acordo significa tão somente a facilitação do pagamento, pois pode ser que o condomínio considere que estrategicamente lhe é mais benéfico um acordo.

São diversos os julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que não reconhecem a existência de 'novação' nessas circunstâncias, e se não há 'novação', a dívida primitiva ainda existe:

"Apelação - Ação declaratória - Anulação de assembleia condominial - Sentença que reconheceu a legitimidade do impedimento da candidatura do apelante ao cargo de síndico do condomínio apelado - Existência de débitos condominiais não quitados - Novação - Obrigação que restou renovada, absorvendo o débito não satisfeito anteriormente, não havendo que se falar em satisfação da obrigação primitiva - Recurso, nesta parte, improvido." - in Apelação n.º 0348401-45.2009.8.26.0000, Voto n.º 13405, 2ª Vara Cível do Foro Regional de Santana - Comarca de São Paulo, Juíza Maria Salete Corrêa Dias - Relator Des. José Joaquim dos Santos, 2ª Câmara de Direito Privado.

E o Relator cita ensinamento de Nelson Nery Jr. e Rosa Maria Andrade Nery sobre a definição de 'novação':

"Novação significa modificação ou substituição de uma obrigação por outra. Como tal não se entende a tolerância ou prorrogação de prazo para o recebimento de dívida. É a transformação de uma obrigação por outra. A causa da nova obrigação é a anterior, que desaparece. Novação é o negócio jurídico por meio do qual se cria uma nova obrigação, com o objetivo precípuo de extinguir-se obrigação anterior (Lacerda de Almeida. Novação, verbete in REDB, v. 34, p. 275). Por isso a novação é operação liberatória, vale dizer, uma das causas de extinção da obrigação, colocando-se no lugar da extinta, uma nova obrigação. "é uma datio in solutum, em que a coisa dada em pagamento é uma obrigação nova" (Fulgêncio. Obrigações, p. 227). O caráter liberatório da obrigação anterior reside na sua extinção em face do nascimento de nova obrigação. Contudo, a extinção não satisfaz o crédito e o débito, que subsistem e se renovam por meio da nova obrigação (obligatio novanda). Há, por conseguinte, inovação do vinculum iuris, que extingue, mas não satisfaz a obrigação primitiva e que absorve o débito e o crédito não satisfeito anteriormente. (Venosa. Dir. Civ., v. II, n. 12.5.1, p. 290). (...)" (grifos nossos) (Código de Processo Civil Comentado, 7ª ed., Editora Revista dos Tribunais, São Paulo, 2009, p. 485, nota 1 ao artigo 360)"

Por isso que muitas administradoras não entendem quando o advogado informa que não há como dar baixa em determinadas cotas condominiais com o andamento do acordo (especialmente quando se pactuam mais parcelas do que as cotas condominiais em aberto), pois a dívida primitiva subsiste em sua integralidade com o acordo firmado, até que seu pagamento seja definitivamente quitado - não houve uma criação de uma nova obrigação, mas permaneceu a dívida anterior, apenas com as devidas correções, alterações de valores e datas e pagamento.

Temos também outros entendimentos interessantes, que vou citar apenas pequenos trechos para não deixar cansativa a leitura:

"APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS (...) NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO - ACORDO FIRMADO ENTRE ANTIGO INQUILINO E O CONDOMÍNIO QUE NÃO CONFIGURA NOVAÇÃO ANTE A AUSÊNCIA DE ÂNIMO DO CONDOMÍNIO EM SUBSTITUIR E LIBERAR A PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL." Apelação n.º 1037929-77.2015.8.26.0114, Rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, 28ª Câmara de Direito Privado do TJSP.

"CONDOMÍNIO - Ação Declaratória de Inexistência de Débito - Confissão de dívida firmada pelo ex-marido da autora - Novação - Inexistência de alteração substancial da dívida - Imóvel que, após a partilha do divórcio do casal passou a integrar o patrimônio exclusivo da autora - Natureza propter rem da obrigação - Encargos vinculados à coisa imóvel que são de responsabilidade do proprietário com relação ao credor - Sentença Mantida. Recurso não provido." in Apelação n.º 1023954-62.2017.8.26.0002, Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, 33ª Câmara de Direito Privado do TJSP).

Sem contar aqueles condôminos, velhos conhecidos de todos, que fazem acordo antes da assembleia, apenas para delas poder participar, tentam utilizar isso para dizer que estão adimplentes, pagam apenas a primeira parcela e você só os encontra na próxima assembleia de condomínio, tentando fazer um 'novo acordo'...

Enfim, acredito que essa tendência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo consegue nos dar uma certa segurança jurídica de que o condomínio pode, sim, considerar como inadimplente eventuais condôminos que firmaram acordo, salvo situações muito particulares que devem ser analisadas caso a caso.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186