A responsabilidade pelo vazamento de água no condomínio

"O vazamento de água é responsabilidade do condomínio ou da unidade autônoma?"

São Paulo, 20 de Maio de 2.019.

Normalmente essa dúvida surge quando o responsável por determinado apartamento, mesmo sabendo que o problema é dos encanamentos de sua unidade, que afetam a unidade do andar imediatamente inferior, ou mesmo as áreas comuns, insiste em atribuir a responsabilidade ao condomínio.

A dúvida chegou através de mensagem de um sócio de uma administradora de condomínios:

        

"Vazamento de água de um apartamento afetando outros. Um problema do condomínio ou um problema entre as unidades?

Como o síndico deve agir quando um condômino se recusa a providenciar os reparos, mesmo após a constatação de um serviço especializado em caça-vazamentos."

Quando recebo uma pergunta desse tipo costumo responder com diversas outras perguntas, que vão ajudando a entender a situação de forma mais abrangente, para que possamos entender como lidar com a situação. Então normalmente os vazamentos exigem que as seguintes perguntas sejam respondidas:

1 - É possível identificar a origem do vazamento?

A resposta pode parecer simples, com um mero 'sim' ou 'não', mas diante da constatação de que um serviço especializado detectou sua origem, ou seja, 'sim', pode o morador acusado de ser o responsável pelo vazamento não concordar com esse laudo (elaborado por solicitação do condomínio ou de alguma outra unidade), pois ele seria unilateral, ou seja, foi produzido apenas pela outra unidade interessada. Por isso que o ideal seria que o laudo fosse produzido em concordância por todos os interessados, para tentar evitar as vias do Poder Judiciário para solucionar o conflito.

E com a não concordância do resultado do laudo é começam os problemas, pois mesmo com um 'sim' ainda pode existir algum tipo de dúvida, pois a única prova pericial definitivamente válida é aquela produzida pelo Poder Judiciário, por solicitação do juiz, quando ele chama um perito de sua confiança para dar o seu parecer - através de uma 'ação de produção antecipada de provas', por exemplo.

Todos os demais laudos servem apenas como indícios dos fatos, que são muito importante e ajudarão a detectar a responsabilidade, mas que não são definitivos. São um ponto de partida para a propositura de uma ação judicial quando houver resistência em assumir a responsabilidade.

Então se o morador supostamente responsável pelo vazamento não concordar com o laudo elaborado pela empresa especializada, deve ele contratar uma outra empresa para ratificar ou retificar o laudo, ou pagar o prejuízo pelo conserto, sob pena de a parte interessada propor a respectiva ação judicial.

Por outro lado, se a resposta for 'não', ou seja, não há como saber a origem do vazamento, há de se contratar alguma empresa especializada para tentar verificar a sua origem.

2 - Se foi detectado que a origem do vazamento é decorrente dos encanamentos que formam a área comum do condomínio, mas que passam abaixo ou acima de determinada unidade, quem é o responsável?

Sempre que os encanamentos forem do que denominamos 'área comum' a responsabilidade é do condomínio.

Mas há casos em que essa responsabilidade pode ser atribuída ao proprietário da unidade individual, quando por exemplo, ele tenha realizado alguma ação que contribuiu para o dano, furando parede em que passam os tubos da área comum, por exemplo.

Todavia, se esse cano possui um dano que é decorrente do seu desgaste natural, vale dizer, desgaste com o uso ao decorrer do tempo de sua vida útil, ou mesmo falta de manutenção, mesmo passando pela unidade a responsabilidade é do condomínio. Assim, para prédios mais antigos a questão não é tão simples como pode parecer.

3 - Mas e se a origem do vazamento é oriunda dos canos da própria unidade autônoma?

Nesse caso a resposta parece ser mais simples, pois já tendo sida localizada a origem, incumbe àqueles que são vitimados pelo vazamento buscarem ressarcimento por eventuais danos diretamente do responsável, e não do condomínio.

4 - E se o morador supostamente responsável pelos danos se recusar a permitir a entrada de representantes do condomínio na unidade para fazer a constatação? Como agir nesses casos?

Normalmente as Convenções de Condomínio, inclusive as mais antigas, contém uma norma específica em que se obriga ao proprietário de unidade individual autônoma a franquear a entrada de representantes do condomínio para apurar eventuais vazamentos, seja de água ou gás, ou mesmo problemas com energia elétrica, pois se trata de questão de segurança de todo o empreendimento.

Quando elaboro ou atualizo uma Convenção de Condomínio sempre insiro uma norma desse tipo, pois se trata de questão de suma importância.

Todavia, havendo ou não a norma na Convenção, entendo que cabe ao condomínio notificar extrajudicialmente e constituir a unidade em mora para franquear o acesso, sob pena de responsabilidade por eventual agravamento dos danos, agendando data e horário para a visita de forma urgente, inclusive levando o assunto ao conselho e a uma assembleia convocada com urgência, para aplicar multa na unidade que resiste à convocação do condomínio.

Se a unidade insistir com a negativa, o condomínio terá que produzir provas mínimas, como um laudo técnico, mostrando que há um dano e que há provável origem em aludida unidade autônoma, requerendo a permissão judicial para vistoriar a unidade, através de uma ação judicial com pedido de tutela provisória de urgência.

Dependendo da gravidade e extensão do dano, sugiro registrar um boletim de ocorrência e recorrer à defesa civil para tentar a intermediação, conversar com moradores vizinhos e amigos da unidade que resiste em franquear o acesso, pois como se sabe a ação judicial pode não ser tão rápida como se gostaria.

5 - Todos os bens da vítima do vazamento deverão ser reparados? Cabe dano moral?

Há aqui uma questão envolvida que é a da prova do dano. Então para que a vítima seja reembolsada por eventuais danos é importante que ela tenha notas fiscais dos bens danificados, sempre que possível, além de uma estimativa com orçamentos de quanto ficará para a reposição do piso, seja ele de madeira ou frio, inclusive de bens que guarnecem o imóvel, como sofás, cadeiras, mesas, enfim, tudo isso será avaliado pelo juiz.

Todavia, há situações em que os bens já eram velhos, tinham o desgaste natural do tempo a exigir uma depreciação, e nesses casos o juiz tentará avaliar um percentual correspondente ao bem usado, para que não haja enriquecimento sem causa da vítima, que aproveitando-se da situação, tentará renovar seus móveis à custa do condomínio.

Então para fazer um acordo sem a utilização do Poder Judiciário as partes devem sentar e conversar para tentar chegar a um consenso, que deve ser conduzido pelo advogado das partes, lavrando-se um Termo de Quitação, para que amanhã um dos lados não queira ressuscitar o assunto com uma ação judicial.

Quanto ao dano moral, possui ele uma subjetividade que somente poderá ser analisada por um juiz. Nunca recomendo que condomínios paguem qualquer valor a título de danos morais, pois se houver terceiros envolvidos que possam ser responsabilizados pelo dano, como por exemplo, a empresa que faz a manutenção dos canos de águas comuns, dificilmente o condomínio conseguirá uma ação de regresso dos danos morais contra essa empresa, o que não é o caso dos danos materiais, que são de fácil de constatação e prova, ainda que eventualmente seja realizada alguma depreciação.

6 - Como o síndico deve agir quando um condômino se recusa a providenciar os reparos?

Se os danos foram constatados na área comum do condomínio, ou seja, a vítima é o próprio condomínio (Por exemplo, o vazamento da unidade do primeiro andar afetou o salão de festas, que fica logo abaixo), sugiro sempre que o condomínio elabore três orçamentos e notifique a unidade responsável para que arque com os danos.

Para isso o condomínio necessita ter um laudo técnico-pericial atribuindo a responsabilidade ao causador do dano e distribuir uma ação de 'produção antecipada de provas', quando o perito do juiz irá ratificar ou retificar o laudo do condomínio, que é aquele produzido de forma unilateral.

Essa ação não possui 'vencedor' ou 'perdedor', pois o objetivo dela é apenas produzir a prova. Com o documento do Poder Judiciário em mãos, aí sim, o condomínio possui uma prova robusta para exigir que o devedor arque com sua responsabilidade, e há situações em que o devedor concorda com essa prova definitiva para evitar de ter que arcar ainda com mais gastos, como a sucumbência e honorários da parte contrária, que serão devidos numa ação indenizatória.

Então sugere-se que o condomínio nunca faça qualquer reparo na área comum vitimada pelo vazamento enquanto não for realizada a perícia para constatar a responsabilidade, pois caso contrate alguém para consertar  o local, a prova será prejudicada e não se conseguirá saber de quem é a responsabilidade.

Evidentemente que os valores envolvidos devem ser considerados, pois se os danos são poucos a distribuição de uma ação e a realização de uma perícia podem não compensar todo esse movimento envolvendo o Poder Judiciário.

Por outro lado, se os danos foram causados de uma unidade autônoma em outra unidade autônoma, embora o condomínio não possua qualquer responsabilidade, sempre sugiro que ajude a intermediar uma conciliação entre as partes, convocando uma reunião com a presença do síndico, subsíndico e conselheiros, onde pode até ser lavrada uma ata assinada pelas partes, com o compromisso de uma a indenizar a outra, constando o tempo em que isso será feito, etc.

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Por fim, o Código Civil tem diversos dispositivos que nos ajudam a tentar responder essas indagações, como por exemplo o artigo 927, segundo o qual 'aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo'.

Trata-se de uma norma interessante porque de imediato já responde boa parte das dúvidas - ou melhor, responde todas as perguntas acima, bastando saber de quem é a responsabilidade e ter prova disso.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

O ambiente hostil das assembleias de condomínio

"O ambiente hostil das assembleias de condomínio"

São Paulo, 10 de Maio de 2.019.

Você já viu alguém morrer numa assembleia de condomínio? Exagero? Em 2017 eu já estava em casa quando um colega advogado do escritório me ligou desesperado por que um condômino havia morrido antes de começar uma assembleia num condomínio do interior do Estado de São Paulo.

Integrante da oposição à síndica, o morador estava incrivelmente tenso antes da assembleia começar, e naquele interregno que vai da primeira para a segunda chamada seu coração não aguentou e o infarto foi fulminante, sem qualquer chance de socorro.

Meu colega dizia ao telefone que após a passagem do Samu (Serviço de atendimento móvel de urgência) e retirada do corpo, a síndica ainda queria prosseguir com a assembleia, mas eu disse a ele para ser enfático, chamar ela à realidade e dizer que não deveria ser realizada a assembleia em respeito ao falecido, sua família e vizinhos, pegar suas coisas e cair fora dali.

É incrível como a grande maioria das assembleias de condomínio possuem um ambiente hostil, diria até, que insalubre e perigoso, como se algumas pessoas entendessem que chegou a hora delas mostrarem o que de pior possuem, o pior de sua humanidade - ou falta dela, agindo sem um mínimo de respeito com seus vizinhos, com os colaboradores da administradora de condomínio e com os advogados ali presentes, com o síndico profissional ou morador.

Quando chegamos numa assembleia de condomínio já deixamos para trás um dia inteiro de trabalho exaustivo. Isso significa que após trabalhar vamos para um condomínio continuar trabalhando, sendo que os funcionários da administradora, para completar, acabam ficando ainda mais vulneráveis e suscetíveis de lidar com o desrespeito, com medo de perder seu emprego, que como se sabe, na atual crise que vivemos não é pouca coisa, ou mesmo de que por sua culpa se crie um problema entre a administradora e o condomínio. Olha só quanta pressão!

A minha última assembleia terminou após 23h30, sendo que depois de tanta tensão você chega em casa com a adrenalina nas alturas e se conseguir dormir é uma sorte. Mas não é difícil participar de uma assembleia que se estende pela madrugada, até 1h30 ou mais - faz parte desse mundo.

Em alguns momentos me sinto como se estivesse numa sala de aula, com alunos rabugentos, que fazem perguntas para testar o seu conhecimento, transformando o debate de algumas pautas simples do edital de convocação numa sabatina, como se estivéssemos numa banca de defesa de tese de doutorado.

No mês passado uma das assembleia tinha tudo para ser relativamente tranquila, e de certa forma transcorreu bem, mas um morador insistia em questionamentos desnecessários e provocativos, daqueles que impõem um posicionamento um pouco mais severo por parte de quem conduz a assembleia. Ao seu término o morador justificou seu comportamento e pediu desculpas:

"- Resolvi trazer um pouco de emoção para que a assembleia não fosse muito monótona..." - em resposta, não fiz qualquer expressão de empatia com o meu olhar e me mantive em silêncio.

E também há aqueles que sentem a necessidade de exporem as suas opiniões, porque, afinal de contas, a opinião de todos é muuuuuito importante de ser exposta, mesmo que seja irrelevante, que seja idêntica a do vizinho, mesmo que não faça parte da pauta do edital de convocação e fuja completamente dos temas discutidos, mesmo que todos estejam cansados e que por tudo isso, prefeririam não ouvi-la.

Deveríamos criar uma espécie de fórum para desabafar e expor as opiniões e comportamentos que beiram ao assédio moral de alguns moradores de condomínio que não tem um mínimo de educação. Tenho certeza que história é o que não vai faltar.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

As contas do síndico aprovadas em assembleia de condomínio podem ser questionadas

"As contas do síndico aprovadas em assembleia fazem

Coisa Julgada?"

São Paulo, 28 de Abril de 2.019.

Determinado síndico me questionou se suas contas aprovadas em assembleia poderiam ser consideradas como "coisa julgada". Tudo começou quando um morador que nunca aparece em assembleia - nem naquela ordinária, que aprova as contas do período anterior e a previsão orçamentária do próximo período - estava indignado com os gastos do condomínio, pois neste momento, desempregado, a ordem do dia era economizar, e passou a questionar o síndico de forma acintosa, sem qualquer respeito, até sobre o gasto com garrafas de água mineral adquiridas para utilização pelos próprios moradores na assembleia de condomínio.

A minha resposta ao síndico naquele momento foi a mais honesta possível: 'uma coisa é uma coisa e outra coisa é outra coisa'. Mas também poderia ter dito a ele que 'não se pode confundir alhos com bugalhos'. E se deixasse assim a resposta, já estaria de bom tamanho.

De forma sucinta e sem me preocupar com a rigidez técnica, como o próprio nome diz, 'coisa julgada' significa que determinado assunto já foi submetido à apreciação do poder judiciário, não cabendo mais qualquer tipo de recurso, ou seja, a coisa foi julgada e 'transitou em julgado'.

Então as contas do síndico somente seriam 'coisa julgada' se após serem levadas à análise do poder judiciário, tivessem elas sido devidamente analisadas, provavelmente com a realização de alguma perícia técnica contábil, com a respectiva sentença do juiz, ou mesmo com  o acórdão de algum tribunal, sem caber mais qualquer tipo de recurso.

Mas o que o síndico queria saber, na verdade, é se suas contas levadas à aprovação da assembleia e aprovadas, muitas vezes até por unanimidade, poderiam ser questionadas posteriormente no Poder Judiciário. Então o que temos aqui não tem nada a ver com o instituto jurídico da 'coisa julgada'. A questão é outra e está cercada de formalidades, por conta de expressa previsão no Código Civil:

"Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas (...)."

E a Lei de Incorporação Imobiliária, n.º 4.591/64

"Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

§ 1º As decisões da assembleia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos."

Normalmente os condomínios contam com o indispensável serviço das 'Administradoras de Condomínios', sendo que muitas delas hoje possibilitam a consulta das contas através de seu próprio site ou mesmo de aplicativo específico, onde poderão ser consultadas as contas e documentos, sem contar as prestações de contas feitas nos boletos mensais encaminhados aos moradores.

Mesmo naqueles casos em que a prestação de contas é feita através de pastas físicas, que ficam em local próprio do condomínio ou da administradora, é facultado a qualquer morador que delas faça a respectiva consulta, onde poderá conferir a correspondência dos gastos lastreada nas notas fiscais e recibos próprios.

E quando o assunto é levado para discussão e aprovação em assembleia não cabe ao morador impugnar as contas e votar contra simplesmente porque não vai com a cara do síndico. A questão é muito séria e impõe que determinadas dúvidas sejam questionadas com base em fatos concretos, por conta das formalidades acima mencionadas.

Por isso que se pressupõe que quando o condômino comparece a uma assembleia de condomínio para votar as contas, já percorreu ele todo o caminho de conferência, podendo tirar dúvidas pontuais na assembleia, onde as pastas estarão à sua disposição para consulta, não se podendo atribuir ao condomínio ou à administradora a responsabilidade da desídia e omissão do próprio morador inconformado, pois quem tem interesse em fiscalizar deve agir com planejamento adequado.

Não cabe ao síndico ou à administradora ter que adiar a assembleia ordinária de aprovação das contas e da previsão orçamentária porque determinados condôminos 'não tiveram tempo' de conferir as contas, pois essa omissão pode gerar uma situação legal que impeça sua reanálise, inclusive se levada à juízo. Veja a decisão abaixo:

1002603-81.2018.8.26.0007
Classe/Assunto: Apelação Cível / Administração
Relator(a): Ana Catarina Strauch
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 27ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 09/04/2019
Data de publicação: 11/04/2019
Data de registro: 11/04/2019
Ementa: "APELAÇÃO – "AÇÃO DE EXIGIR CONTAS" – Condôminos que visam esclarecimentos acerca das despesas de manutenção do condomínio – Contas prestadas em assembleia com finalidade específica – Carência da ação corretamente reconhecida – Eventuais irregularidades nas contas prestadas devem ser discutidas pela via própria – Sentença mantida – RECURSO DESPROVIDO".

Nesse caso concreto a juíza da primeira instância entendeu que sequer deveria analisar a ação, pois as contas haviam sido aprovadas em assembleia e os moradores indignados, que moveram a ação contra a síndica e o subsíndico, não possuíam legitimidade para tal, sendo que o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a decisão da juíza.

Nesse caso concreto, constou da sentença de primeira instância que:

“(...) Dando prosseguimento, foi proposto realizar a prestação de contas da gestão anterior, e de depois realizar a votação de síndico, invertendo-se a ordem do dia. Havendo concordância de todos, o síndico apresentou algumas imagens demonstrando as obras realizadas nesta gestão que se findou, mostrando as fotos antigas das casas de bombas e a situação atual, as fotos dos telhados e também da área comum, bem como a reforma do parquinho existente no prédio. O síndico também esclareceu as dúvidas dos presentes quanto aos lançamentos constantes nos balancetes, a disposição de todos na Assembleia, bem como cópia enviada a cada condômino, junto com o boleto de pagamento da taxa condominial. (...) retornando à prestação de contas e colocado em votação, por maioria de votos foi aprovado as contas apresentas até outubro de 2017, apurando-se um saldo credor de R$8.225,28 (oito mil, duzentos e vinte e cinco reais e vinte e oito centavos.” (sic).

Situações que causam danos evidentes ao condomínio, praticadas pelo síndico ou pela administradora, quando não aprovadas em assembleia, podem ser objeto de ação de reparação de danos por parte do condomínio.

Claro que aqui não estou me referindo a questões de mera formalidade, onde valores irrisórios são questionados posteriormente à assembleia, ou mesmo questões de não exigência de nota fiscal, havendo simples recibo, até porque sempre exigirá o juiz a comprovação da existência de prejuízo, ou seja, de dano específico, para dar provimento a uma ação desse tipo.

Mas há casos em que a questão pode causar prejuízos que não foram percebidos num primeiro momento, até porque a administradora ou o próprio síndico 'esconderam' a informação das contas, impedindo que pessoas leigas, como são os moradores, tivessem delas ciência de sua irregularidade. Veja o julgado abaixo:

1105603-17.2015.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação Cível / Condomínio em Edifício
Relator(a): Sá Moreira de Oliveira
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 01/04/2019
Data de publicação: 01/04/2019
Data de registro: 01/04/2019
Ementa: "CONDOMÍNIO – Ação de reparação de danos materiais - Administração do condomínio – Síndico – Dever de administração e fiscalização - Ausência de recolhimento do INSS dos funcionários – Ausência de fiscalização da conta bancária do condomínio – Repasses feitos à administradora e contratação de empréstimos sem justificação – Ausência de fiscalização quanto à regularidade da cobrança de valores de fundo de obra –Contas não prestadas – Laudo pericial - Responsabilidade da administradora pelos atos que não afasta a responsabilidade do síndico decorrente da negligência em cumprir o dever de bem administrar a massa condominial – Dever de indenizar – Valores restituídos ao Condomínio que não devem compor o prejuízo – Apuração liquidação de sentença. Apelação parcialmente provida."

Então temos que qualquer votação aprovada por uma assembleia de condomínio é válida, mas somente até que a sua nulidade seja declarada pelo Poder Judiciário. Então voltando ao começo desse texto, as contas do síndico aprovadas numa assembleia possuem validade, mas não se pode impedir ninguém de questioná-las diante do Poder Judiciário, que analisará os fatos concretos, podendo ou não ratificá-las.

Se os fatos estavam claros, documentos foram apresentados, informações prestadas, mas mesmo assim a assembleia aprovou as contas, dificilmente se obterá uma decisão diferente do Poder Judiciário, porque todos votaram sabendo das informações. O morador que não participou da assembleia terá dificuldade em fazer qualquer tipo de questionamento.

Por outro lado, quando se está diante de situações em que as contas foram camufladas, extratos bancários adulterados, notas fiscais forjadas, enfim, de fatos que levaram a massa condominial a erro para a aprovação de contas, de modo a evitar que os moradores percebessem eventual desfalque, o cenário é outro.

Nessas situações o condomínio deve contratar um advogado para analisar o melhor caminho a seguir, se uma ação indenizatória ou mesmo uma ação de exibir contas, esta última prevista no artigo 550 do novo Código de Processo Civil, sem prejuízo de tomar as medidas criminais cabíveis, como por exemplo o pedido de instauração de um inquérito policial.

Como se percebe, deve-se analisar cada caso de forma concreta, atendo-se aos fatos e aos documentos existentes, deixando eventuais animosidades de lado, e agindo sem a influência da emoção e indignação que muitas vezes surgem numa assembleia de condomínio e impedem que o olhar crítico prevaleça.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Um quarto dos moradores convocam assembleia para destituir a síndica

"Um quarto dos moradores convocam assembleia

para destituir a síndica"

São Paulo, 08 de Abril de 2.019.

A história é conhecida de muitos moradores de condomínios. A síndica age como se fosse uma pequena déspota, não presta contas, faz gastos desnecessários e sem aprovação dos moradores - como se o dinheiro fosse seu, ignora as notificações e reclamações dos moradores, protege seus amigos e persegue os inimigos, até que um dia, cansados do abuso de poder, 1/4 (um quarto) dos moradores resolvem convocar uma assembleia geral extraordinária para sua destituição. Pode isso, Arnaldo? Evidente que sim, e com amparo no Código Civil, na Lei n.º 4.591/64 e nas próprias Convenções de Condomínio, como se verá a seguir.

Primeiramente é importante reproduzir o artigo 1.355, do Código Civil, que estipula que 1/4 dos moradores poderão convocar uma assembleia geral extraordinária :

"Art. 1.355 - Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos."

Aliás, tal possibilidade já era prevista na Lei n.º 4.591/64:

"Art. 25 - (...) poderá haver assembleias gerais extraordinárias, convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo do condomínio, sempre que o exigirem os interesses gerais."

Se esse quórum mínimo não é observado, a assembleia pode ser anulada:

"Apelação – Ação declaratória cumulada com obrigação de fazer com indenização por danos morais – Convocação da assembleia que destituiu o síndico realizada de forma contrária ao disposto em Convenção Condominial e à norma do Código Civil – Ilegitimidade ativa reconhecida. O artigo 1.355 do Código Civil estabelece que a assembleia geral extraordinária deve ser convocada por um quarto dos condôminos, mesmo quórum estabelecido pela Convenção do condomínio autor – Inobservado o quórum para convocação, de se reconhecer que a destituição do síndico foi irregular, portanto, tem-se, consequentemente, a ilegitimidade ativa. Apelação desprovida, com observação." (TJSP, Apelação n.º 1105314-16.2017.8.26.0100, Relator Lino Machado, 30ª Câmara de Direito Privado, julgado em 06/02/2019) - sem destaque no original.

Portanto, a primeira regularidade a ser observada quando os moradores estão indignados com a síndica de seu condomínio e desejam destituí-la do poder é quanto ao quórum necessário para convocar a assembleia, valendo lembrar que devem todos estar adimplentes com suas obrigações:

"AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. Inconformismo contra decisão que indeferiu a tutela de urgência consistente na recondução da agravante à função de síndica. Acervo probatório que, a este tempo, mostra-se suficiente para a formação da convicção. Ausência de quórum necessário à destituição da síndica, uma vez que dos condôminos presentes nove eram inadimplentes e não possuíam direito a voto. Não observância do prazo mínimo entre a convocação e a realização da assembleia. Demonstração de elementos que evidenciam a probabilidade do direito e o perigo de dano ou risco processual. Presença dos requisitos do artigo 300 do Código de Processo Civil/2015 que legitima o deferimento. Recurso provido." (TJSP, Agravo de Instrumento n.º 2120435-42.2018.8.26.0000, Relator Dimas Rubens Fonseca, 28ª Câmara de Direito Privado, julgado em 02/08/2018) - sem grifos no original

Aliás, essa questão da inadimplência é importante ser observada quanto aqueles que ocupam cargos de síndica, subsíndica e membros do conselho, sendo que todos eles devem estar com suas cotas condominiais em dia, pois como já mencionei em outra oportunidade, nas relações condominiais não é considerado ofensa, ou mesmo dano moral, tratar esse assunto em assembleia ou dar ciência aos moradores sobre as inadimplências, como continuam a entender os juízes:

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZAÇÃO MORAL. Condômina demandante que alega ter sido destituída do cargo de Subsíndica por meio de Assembleia Extraordinária em razão de inadimplência, além de ter sido ofendida pela Síndica e por outras moradoras do Edifício, reclamando o retorno ao cargo além de indenização moral. SENTENÇA de improcedência. APELAÇÃO da autora, que pede a anulação da sentença por cerceamento de defesa, insistindo no mérito, pela procedência, com a inversão da sucumbência. REJEIÇÃO. Cerceamento de defesa não configurado. Prova documental constante dos autos que era suficiente para o deslinde da controvérsia. Dano moral indenizável não configurado. Majoração da honorária para doze por cento (12%) do valor atualizado da causa, observada a "gratuidade". Sentença mantida. RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP, Apelação nº 1042374-29.2015.8.26.0506, Relatora Daise Fajardo Nogueira Jacot, 27ª Câmara de Direito Privado, julgado em 27/11/2018.

Então os inadimplentes não podem se candidatar aos cargos de gestão do condomínio e, se o fizerem, nessa oportunidade em que o síndico será destituído, também pode ser realizada a eleição para substituir os inadimplentes no mesmo ato.

A segunda regularidade a ser observada para a destituição da síndica é quanto ao motivo dessa tomada de decisão, pois não basta qualquer animosidade, ou mesmo diferenças pessoais para possibilitar tal decisão. Em outras palavras, não é por qualquer motivo que a síndica pode ser destituída, ou sofrer impeachment, como preferem alguns, pois o Código Civil estipula que a decisão deve ser motivada:

"Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. - sem grifos no original.

Como se percebe da leitura do dispositivo acima, há um grau de subjetividade muito grande no comando "praticar irregularidades", e ainda mais no "não administrar convenientemente o condomínio", que possibilitam o respaldo do Poder Judiciário quando se consegue elementos convincentes da prática desses atos:

"APELAÇÃO – CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – DESTITUIÇÃO DA SÍNDICA – Alegação de que a autora teria sido destituída imotivadamente do cargo de síndica do condomínio réu – Ausente devolutividade recursal quanto a eventuais vícios formais incorridos na assembleia – O art. 1.349 do Código Civil possibilita a destituição do síndico em três hipóteses, quais sejam, prática de irregularidades, não prestação de contas ou administração inconveniente do condomínio – Nada obstante a auditoria realizada não tenha constatado desvios financeiros durante o período analisado, é certo que identificou diversas falhas na condução da gestão do condomínio pela autora, o que justifica sua destituição pela administração inadequada – Legitimidade da assembleia que deliberou pelo voto da maioria absoluta de seus membros a destituição da autora do cargo de síndica, não cabendo apreciação judicial para rever o mérito da decisão assemblear, que deve ser prestigiada – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO IMPROVIDO." (TJSP, Apelação n.º 1038335-75.2017.8.26.0002, Relator Luis Fernando Nishi, 32ª Câmara de Direito Privado, julgado em 21/11/2018). - sem grifos no original

Mas se a síndica recebe dinheiro do condomínio em sua própria conta corrente e não presta conta desses valores de forma detalhada, há de se convir que, no mínimo, imperará a desconfiança sobre a sua conduta, que num grau mais acentuado poderá resvalar até para a esfera criminal, caracterizando o crime de apropriação indébita. No caso a seguir reproduzido, a síndica foi condenada em segunda instância e pena de um ano e quatro meses de reclusão:

"Apelação criminal. Apropriação indébita. Condomínio. Síndico. Aquela que exercer a função de síndica não pode, sob pena de incorrer em infração à norma do artigo 168, parágrafo 1º, inciso II do Código Penal, apropriar-se das verbas condominiais para fazer frente a suas despesas e gastos pessoais, notadamente quando não previamente autorizada pela assembleia dos demais condôminos. (Apelação Criminal n.º 0099512-78.2015.8.26.0050, Relator Sérgio Mazina Martins, 2ª Câmara de Direito Criminal, julgado em 17/09/2018). - sem grifos no original.

O Código Penal, em seu artigo 168, possui conduta típica para o síndico que assim age, determinando:

Apropriação indébita

"Art. 168 - Apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção:

Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa."

Aumento de pena

"§ 1º - A pena é aumentada de um terço, quando o agente recebeu a coisa:

(...)

II - na qualidade de tutor, curador, síndico, liquidatário, inventariante, testamenteiro ou depositário judicial;" - sem grifo no original.

Seja como for, sempre recomendo que por mais animosidade que exista - a ponto de se querer destituir a síndica, seja-lhe oportunizado se defender das acusações que lhe são feitas, em homenagem ao previsto na Constituição Federal que contém o 'princípio do contraditório', o 'princípio da ampla defesa' e o 'princípio do devido processo legal'. São elementos básicos que permitem ouvir o outro lado da história, para que os envolvidos possam se defender, e sem o qual, numa tentativa liminar de destituição da síndica pelas vias judiciais, pode não se contar com o respaldo dos juízes, como na decisão a seguir reproduzida:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO – INDEFERIMENTO DA LIMINAR – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER – PEDIDO DE DESCONSTITUIÇÃO DE SÍNDICO. Mostra-se prematura a destituição de síndico e afastamento da administradora do condomínio em sede de liminar, sem que seja observado o contraditório e oportunizada a defesa pelas partes acusadas, que se encontram nessa posição – de síndico e administradora – há cerca de cinco anos sem qualquer oposição por parte dos demais condôminos. Alegações de omissão na criação de grupo de WhatsApp entre condôminos e demora na realização de reparo dos danos causados por infiltração que não são suficientes a fundamentar a excepcionalidade da medida pretendida. RECURSO IMPROVIDO." (TJSP, Agravo de Instrumento n.º 2165609-74.2018.8.26.0000, Relatora Maria Lúcia Pizzotti, 30ª Câmara de Direito Privado, julgado em 07/11/2018). - sem grifos no original

Uma última questão que acho importante abordar dentro desse assunto refere-se ao quórum para a aprovação de destituição da síndica na assembleia. Vou reproduzir novamente o artigo 1.349, destacando agora outra parte dele:

"Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. - sem grifos no original.

Então numa assembleia em segunda convocação com 11 participantes a 'maioria absoluta' (que já tive oportunidade de explicar como se caracteriza) somente seria obtida se 06 deles votarem pela destituição da síndica. Número menor, como por exemplo, 4 votos favoráveis, 3 contrários e 4 abstenções, caracterizar-se-ia como maioria simples.

Lembro, apenas por oportuno, que a assembleia que elege a síndica é aquela cujo quórum utilizado é a de maioria simples, parecendo-me que exigir a maioria absoluta dos presentes na assembleia em segunda chamada já é um quórum especial de bom tamanho para esse ato, sendo que alternativa a isso somente a da via judicial, em que o morador tentará mostrar ao juiz que a gestão da síndica é temerária e prejudicial ao condomínio e deverão ser produzidas provas, em procedimento mais demorado.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.