A necessidade de aprovação de obras na assembleia de condomínio - exceto as urgentes

"A necessidade de aprovação de obras na assembleia de condomínio - exceto as urgentes"

São Paulo, 08 de Março de 2.019.

Apenas um tipo de obra não necessita de aprovação na assembleia de condomínio: são as obras urgentes.

Todavia, para que o termo 'urgentes' não pareça algo que saiu apenas da cabeça do síndico, sugiro sempre que ele se ampare de forma técnica e fundamentada, preferencialmente através de um (ou mais) laudo de engenheiro civil, para que o profissional ratifique a sua real necessidade.

Posteriormente deve o síndico levar o assunto para ratificação em assembleia, demonstrando que o caso era tão urgente que não era possível aguardar a realização de uma assembleia.

É importante ter uma visão próxima à da administração pública quando se lida com o dinheiro dos outros. Há de se portar de forma conservadora quando o assunto é a utilização do dinheiro de terceiros, utilizando-se também de princípios e práticas privadas de governança corporativa e compliance. Há condomínios que criam essas regras e obrigam o síndico a segui-las quando é eleito.

Por isso o ideal é sempre que possível solicitar no mínimo 03 (três) orçamentos antes de qualquer tipo de contratação, além de, obviamente, pedir a um advogado que além de analisar o contrato e inserir cláusulas que garanta ao condomínio um mínimo de equilíbrio nessa relação jurídica, também faça uma pesquisa sobre a empresa nos sites abertos de busca, especialmente do Poder Judiciário e da Administração Pública, inclusive dos sócios da empresa, para confirmar que a empresa é idônea, além de aprovar em assembleia a respectiva obra.

A seguir passo a tratar de cada uma das situações tratadas pelo Código Civil quando o assunto são as obras no condomínio.

Das Obras Voluptuárias

O Código Civil dispõe em seu artigo 1.341, inciso I, que:

"Art. 1.341 - A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;"

"Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns." - sem grifos no original.

E o que são obras voluptuárias? O próprio Código Civil traz a respectiva definição, explicando que:

"Art. 96 - As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias.

§1º. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor."

Portanto, se o síndico resolve por conta própria fazer obras no condomínio sem aprovação da assembleia e sem observar o quórum legal especificado em lei, pode ter que arcar com as consequências de seu ato unilateral.

Não podemos esquecer que o síndico não é o dono do condomínio. É um mandatário que deve observar as regras legais que lhe impõem zelar pelo patrimônio do condomínio enquanto estiver no cargo. Qualquer ato que extrapole as permissões a ele concedidas pelas leis em vigor, pela convenção e pelas decisões das assembleias são passíveis de responsabilização, inclusive de ter que devolver ao condomínio o valor gasto indevidamente.

É o caso de determinado condomínio onde o síndico resolveu construir uma churrasqueira. Assim entendeu o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, nos autos da Apelação Cível n.º 1000662-49.2015.8.26.0477, da 35ª Câmara de Direito Privado, julgada em 28/05/2018, cujo Relator foi o Des. Morais Pucci:

"CONDOMÍNIO. Ação demolitória ajuizada pelo condômino. Construção de churrasqueira e respectiva cobertura no corredor do pavimento térreo. Alegação do condômino que a obra traz prejuízos à sua unidade autônoma localizada no 1º andar e não houve a aprovação de 2/3 dos condôminos para realização da obra. Sentença de procedência. Apelação do condomínio réu. Cerceamento de defesa não caracterizado. Perícia desnecessária, na hipótese. Obras em acréscimo a fim de aumentar a utilização da área comum que exigiriam aprovação de 2/3 dos condôminos. Ausência de quórum qualificado que justifica a procedência do pedido de demolição da obra. Recurso não provido." - sem grifos no original.

Constou desse r. acórdão que:

"A r. sentença proferida às f. 169/171, destes autos de ação demolitória movida pelo condômino, MILTON VERSOLATO, em relação ao CONDOMÍNIO EDIFÍCIO HENRY, julgou procedente o pedido para determinar ao requerido a demolição da churrasqueira e respectivo abrigo, sob pena de multa diária e responsabilização criminal do síndico que o representar, em caso de desobediência." - sem grifos no original

E ainda:

"(...) o legislador além de exigir a aprovação de 2/3 dos condôminos para a construção de obras em acréscimo na área comum, como é o caso da construção da churrasqueira, veda a realização de obras que possam prejudicar os condôminos na utilização de sua unidade autônoma."

Também é importante salientar que esses 2/3 (dois terços) exigidos por lei não se limita aos presentes na assembleia, mas ao universo de todos as unidades autônomas, ou seja, da totalidade das unidades, mesmo aquelas não presentes em assembleia de condomínio, como já tive a oportunidade de discorrer a respeito.

Segundo lição de Francisco Eduardo Loureiro, extraída do acórdão acima reproduzido, “a maioria qualificada a que alude a lei é para aprovação da obra e não o quórum para instalação da assembleia. Os dois terços se contam sobre o universo daqueles aptos a votar, não somente dos presentes, excluídos, portanto, os inadimplentes” (Código Civil Comentado/ Cezar Peluzo (coord) Barueri, SP: Manole, 2007. p. 1.210)

Portanto, como nenhuma norma em vigor contém uma lista taxativa sobre o que seria uma obra voluptuária, útil ou necessária, sugere-se que antes de tomar a iniciativa de fazer do condomínio um canteiro de obras o síndico sempre consulte um advogado para que lhe auxilie a entender o assunto de forma técnica, através de um parecer.

Das Obras Úteis

Na sequência do artigo 1.341 temos as obras úteis, definidas pelo §2º, do artigo 96, ambos do Código Civil:

"Art. 1.341 - A realização de obras no condomínio depende:

(...)

II - se úteis, do voto da maioria dos condôminos;"

E o que são obras úteis?

"Art. 96 - (...)

§2º - São úteis as que aumentem ou facilitam o uso do bem."

É o caso do síndico que acha importante fazer algumas mudanças no salão de festas, para facilitar o uso do bem, embora não haja nada de urgente nessas obras, ou seja, se elas não forem realizadas os moradores poderão continuar a utilizar o salão de festas sem qualquer prejuízo:

"O conceito de benfeitorias úteis é negativo: são as que não se enquadram na categoria de necessárias, mas aumentam objetivamente o valor do bem. São aquelas que se poderia ter prescindido, mas que aumentam o valor do imóvel (...). Para o Código Civil brasileiro são úteis as benfeitorias que aumentem ou facilitam o uso do bem." - Carlos Roberto Gonçalves, in Direito das Coisas, 9ª edição, Saraiva, 2014, pg. 214.

Confira o julgado abaixo:

"CONDOMÍNIO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA. PLAYGROUND. ÁREA DE ENTRETENIMENTO INFANTIL PREEXISTENTE. OBRAS DE MELHORIA. QUÓRUM. VOTAÇÃO PELA MAIORIA. 1. Não é benfeitoria voluptuária, mas útil, a obra de reestruturação e melhoria do playground de condomínio de grande porte e densidade de moradores, posto que prevista na constituição de condomínio a área de entretenimento infantil, sendo essencial não só a sua existência, como também o funcionamento satisfatório e seguro dos equipamentos que o guarnecem. 2. Tratando-se de benfeitoria que constitui melhoria útil é inexigível quórum especial, podendo a deliberação ser tomada pela maioria dos condôminos ou dos presentes, em segunda convocação (Código Civil, Art. 1.341, II, c.c Art. 1.353) Sentença reformada. Recurso provido para julgar a ação improcedente. (Apelação n.º 1000294-04.2015.8.26.0004, Órgão julgador 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado do E.TJSP, Relator Des. Felipe Ferreira, Dje 08/01/2018).     

Das Obras Necessárias

No próprio Art. 1.341 do Código Civil há disposição sobre as denominadas 'obras necessárias' (sem grifos no original):

"Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

(...)

§ 1^o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2^o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3^o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos."

E o artigo 96 do Código Civil define as obras necessárias:

"Art. 96. (...)

§ 3^o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore."

Foi por isso que logo no início desse texto sugeri que o síndico sempre tenha o amparo de um engenheiro civil, se possível mais que um, para garantir que a obra é urgente, pois o síndico não é necessariamente técnico e deve sempre se amparar em posição fundamentada para que amanhã não sofra as consequências de um ato unilateral.

O quórum para obras necessárias é o da maioria dos condôminos em assembleia e recomendo a leitura do início desse texto, onde delas tratei de forma mais esmiuçada.

Da Legislação em São Paulo

Quando se trata de tratamento das fissuras e pintura das fachadas de edifício cada condomínio deve verificar também a legislação municipal para saber se há alguma obrigatoriedade estipulada em lei ou código de obras específico. No município de São Paulo, por exemplo, está em vigor a Lei n.º 10.518/88 e o Decreto 33.008/1993 que exigem a manutenção a cada 05 (cinco) anos, sob pena de aplicação de multa.

Da Legislação em São Bernardo do Campo

Em São Bernardo do Campo o artigo 17 do Código de Posturas (Lei 4.974/2001) determina que "Os proprietários, possuidores ou ocupantes de edificações devem conservar, em perfeito estado de asseio, os quintais, pátios e fachadas destas". E os artigos 382 e seguintes, além do Anexo I, estipulam a possibilidade de aplicação de penalidades e multas, que segundo o Anexo seria de R$ 100,00 (cem reais) para a infração ao artigo 17 - valor que a municipalidade provavelmente deve ter alterado, mas que não se consegue localizar em local visível.

Assim, se a municipalidade entender que o condomínio não está em perfeito "estado de asseio", poderá ele sofrer multa conforme previsto também no artigo 154, do Decreto n.º 13.500/2001, que regulamentou o Código de Posturas.

Note, portanto, que há uma subjetividade no termo 'estado de asseio', também não havendo clareza sobre qual seria o valor atualizado de eventual multa. Na dúvida o que se sugere é que o condomínio realize assim que possível a reforma e/ou manutenção das fachadas, até porque isso evita infiltrações e danos ainda maiores, como ter que indenizar unidades que venham a ser prejudicadas pela falta de manutenção, ou seja, a manutenção das fachadas é interesse do próprio condomínio

Mas no caso de lavratura de algum auto de infração a qualquer condomínio, seja lá em qual município for, devem ser observadas as normas preconizadas na lei para casos que envolvem a administração pública. Portanto, o condomínio terá direito a se defender, observando-se o contraditório, legalidade, devido processo legal e ampla defesa, antes da imposição de alguma multa, para que possa se adequar em tempo razoável, observando-se as regras legais de cada municipalidade.

Há de se observar, todavia, que o §2º, do artigo 382, da Lei n.º 4.974/2001 de São Bernardo, permite a aplicação direta de multa quando a falta de regularização possibilita risco à saúde ou à segurança pública.

Alguns síndicos me questionam sobre a necessidade de realização de obras necessárias, como manutenção e pintura das fachadas, mas que quando são levadas para discussão e aprovação em assembleia não são aprovadas pelos moradores. Muitas vezes a questão está mais na dificuldade de comunicação do síndico ou da administradora em demonstrar a necessidade da obra.

Não basta apenas levar o assunto para discussão e apresentar os orçamentos, que normalmente são muito caros e assustam os moradores, pois isso implicará rateio extraordinário. É importante que o síndico demonstre o que já gastou com a não realização de determinadas obras (como infiltração e indenização a unidades, por exemplo), leve um engenheiro para demonstrar as irregularidades, pois o técnico terá mais conhecimento que o síndico, além de apresentar gráficos e dados com valores que consigam sensibilizar os moradores para a manutenção de seu próprio bem.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Usufruto do imóvel penhorado pelo condomínio

"Usufruto do imóvel penhorado pelo condomínio"

São Paulo, 1º de Março de 2.019.

Há situações que são irritantes para síndicos e moradores. Trata-se daqueles casos em que o devedor "não está nem aí para a hora do Brasil", como dizia um professor meu do segundo grau, e simplesmente se nega a pagar as dívidas condominiais, deixando que toda a massa condominial tenha que dividir mais essa despesa para bancar as contas ordinárias mensais.

Já vi casos em que o condômino NUNCA pagou uma única cota condominial; simulava insanidade quando aparecia o Oficial de Justiça e não abria a porta, como se não houvesse ninguém no apartamento; envolveu o Ministério Público na ação para atestar sua suposta insanidade; mas todos sabiam que ele não rasgava dinheiro, até que um dia foi encontrado morto no apartamento, deixando para trás uma dívida exorbitante.

Noutra situação o condômino, que é uma empresa laranja (alguma semelhança com nosso momento político atual?), parou de pagar as cotas condominiais há anos, o imóvel sofreu concomitantemente outra penhora de processo proveniente da Justiça Federal, envolvendo crime contra o sistema financeiro, sem perspectivas de que esse último caso tenha um andamento processual razoável sob a ótica da rapidez que se espera da Justiça, mas a condômina, sócia da empresa, ainda por cima utiliza o imóvel residencial como salão de cabeleireiro, usando a água comum e ignorando os apelos do síndico para ao menos pagar as dívidas vincendas, aumentando cada vez mais o valor da dívida, sem contar o descaso que irrita profundamente os moradores.

O que fazer nessas situações, especialmente quando você tenta leiloar o imóvel e não aparecem interessados, mas não se cogita a adjudicação do imóvel, até porque o valor da dívida não se mostra razoável para tal empreitada?

Há alternativa existente no Código de Processo Civil, prevista em seus artigos 867, 868 e 869, que assim estipulam:

"Art. 867 - O juiz pode ordenar a penhora de frutos e rendimentos de coisa móvel ou imóvel quando a considerar mais eficiente para o recebimento do crédito e menos gravosa ao executado."

"Art. 868 - Ordenada a penhora de frutos e rendimentos, o juiz nomeará administrador-depositário, que será investido de todos os poderes que concernem à administração do bem e à fruição de seus frutos e utilidades, perdendo o executado o direito de gozo do bem, até que o exequente seja pago do principal, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.

§1º. A medida terá eficácia em relação a terceiros a partir da publicação da decisão que a conceda ou de sua averbação no ofício imobiliário, em caso de imóveis.

§2º. O exequente providenciará a averbação no ofício imobiliário mediante a apresentação de certidão de inteiro teor do ato, independentemente de mandado judicial."

"Art. 869 - O juiz poderá nomear administrador-depositário o exequente ou o executado, ouvida a parte contrária, e, não havendo acordo, nomeará profissional qualificado para o desempenho da função.

§1º. O administrador submeterá à aprovação judicial a forma de administração e a de prestar contas periodicamente.

§2º. Havendo discordância entre as partes ou entre essas e o administrador, o juiz decidirá a melhor forma de administração do bem.

§3º. Se o imóvel estiver arrendado, o inquilino pagará o aluguel diretamente ao exequente, salvo se houver administrador.

§4º. O exequente ou o administrador poderá celebrar locação do móvel ou do imóvel, ouvido o executado.

§5º. As quantias recebidas pelo administrador serão entregues ao exequente, a fim de serem imputadas ao pagamento da dívida.

§6º. O exequente dará ao executado, por termo nos autos, quitação das quantias recebidas."

Com essa medida o condomínio poderá ser nomeado usufrutuário do imóvel, bem como seu administrador, com a possibilidade de locação, sendo que o locatário interromperia as dívidas vincendas, pois passaria a pagar as cotas condominiais futuras, além de, com o valor dos alugueres, abater a dívida existente.

Após o pagamento da dívida o imóvel retornaria aos poderes do executado, encerrando-se o usufruto, com quitação total da dívida.

Trata-se de uma medida que não é onerosa ao executado e atende as necessidades do condomínio, que deseja tão somente receber as cotas condominiais para que possa evitar mais um aumento do valor das cotas ordinárias, mormente num cenário de crise sem fim, cujo desemprego bate recordes seguidos.

A possibilidade aqui aventada é respaldada pela jurisprudência, que assim vem se manifestando:

"COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Pretensão de constituição de USUFRUTO, em favor do condomínio exequente, sobre imóvel penhorado - Possibilidade - Aplicação dos artigos 867 a 869, do Código de Processo Civil - Medida que não ofende o princípio da menor onerosidade e que se mostra eficiente à satisfação do crédito - Decisão reformada - Recurso PROVIDO." in Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000, da 25ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, Rel. Des. Claudio Hamilton, originário de Diadema, julgado em 09.11.2017.

"PENHORA. EXCESSO. AVALIAÇÃO JUDICIAL. USUFRUTO. REDUÇÃO. REFORÇO. OPORTUNIDADE. SUBSTITUIÇÃO. OPORTUNIDADE. AVALIAÇÃO JUDICIAL. NOMEAÇÃO DE BENS PELO DEVEDOR. IMPENHORABILIDADE. ALEGAÇÃO - Penhora - Excesso. Inexistindo outros bens penhoráveis e suficientes para garantia da execução, não se pode indeferir penhora de imóvel indicado pelo credor sob argumento de que a penhora seria excessiva. Faculdade do juiz reduzi-la ou transferi-la para outros bens após a avaliação (artigo 685 do Código de Processo Civil) ou  proceder a execução de modo menos gravoso para o devedor (artigo 620) deferindo ao credor apenas o usufruto do imóvel (artigo 716) se suficiente para o recebimento da dívida. Agravo provido. (TARS - AGI 194.006.250 - 4ª CCiv. - Rel. Juiz Moacir Leopoldo Haeser - J. 07.04.1994)." - sem grifos no original. Artigos mencionados são do antigo Código.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO. Etapa de cumprimento de julgado. Débito condominial. Acordo homologado por sentença. Penhora da unidade em débito. Impossibilidade. Usufruto do imóvel, a benefício do credor. Alternativa menos gravosa. Cabimento na espécie. Inteligência do artigo 716, do Código de Processo Civil. Recurso do credor. Provimento." - in Agravo de Instrumento n.º 2099185-89.2014.8.26.0000 - Rel. Dr. Carlos Russo - 30ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento 06/08/2014. - sem grifos no original. Artigo mencionado é do antigo código.

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - Decisão que defere pedido do condomínio exequente de usufruto do imóvel (art. 716 do CPC) - Admissibilidade - Mecanismo que permite a amortização do débito e, ao longo do tempo, tende a quitar a dívida, sem implicar a expropriação da unidade - Precedente da Câmara - Recurso não provido." in Agravo de Instrumento n.º 0275569-43.2011.8.26.0000 - Rel. Dr. Reinaldo Caldas, 29ª Câmara de Direito Privado - Dt. Julg. 08/02/2012 - sem grifos no original. Artigo mencionado é o do antigo código.

Também juristas renomados amparam a possibilidade tratada no presente texto, considerando a permissão dos artigos 867 a 869 do novo Código de Processo Civil. Luiz Rodrigues Wambier diz que o usufruto judicial:

"(...) é o ato pelo qual, dentro da execução, concede-se ao credor o direito real limitado e temporário sobre a empresa ou imóvel penhorado, a fim de que receba seu crédito através das rendas geradas pelo bem." in Curso Avançado de Processo Civil, vol. 2, Processo de Execução, 5ª edição, São Paulo, Editora Revista dos Tribunais, 2002, pg. 230. - citado no Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000.

Já para Cássio Scarpinella Bueno:

"O usufruto é uma das formas de pagamento onde o solvimento da dívida é gradativo e não imediato. Trata-se, com efeito, de modalidade pro solvendo de extinção da dívida e não pro soluto. Expropria-se não o bem penhorado (total ou parcialmente) mas, apenas e tão somente, seus frutos." in "A Nova Etapa da Reforma do Código de Processo Civil", vol. 3, São Paulo, Saraiva, 2007, p. 239 - citado no Agravo de Instrumento n.º 2165227-18.2017.8.26.0000.

Há, entretanto, algumas questões que poderão ficar num grau de subjetividade que não é tão claramente tratado pela jurisprudência, tampouco pelas normas positivadas, e que podem gerar alguma dúvida: De quem será a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em atraso enquanto o imóvel estiver sob usufruto/posse direta do condomínio e não conseguir ele locar o imóvel?

Vislumbro duas possibilidades de interpretação, sendo que numa delas o condomínio tem que arcar com o pagamento das cotas condominiais vincendas e assumir essa obrigação enquanto não consegue locatário para o imóvel - e mesmo quando o locatário ficar inadimplente. Na outra situação considera-se que o devedor, embora haja usufruto, é o nu-proprietário do imóvel e deve responder pela dívida, considerando-se as normas do instituto do usufruto, bem como seu total interesse em caso de penhora e alienação judicial do imóvel.

Então o condomínio deve ter ciência dessa zona cinzenta do direito e considerar que uma vez que está na posse direta do imóvel como usufrutuário, poderá ter que ignorar as cotas condominiais vincendas da dívida do nu-proprietário, que terá a seu favor dois efeitos: as cotas condominiais vincendas não se somariam à dívida, bem como os proventos de eventual locação servirão para amortizar a dívida passada.

Há uma outra situação que pode ocorrer ao se ter o direito judicial de usufruto do imóvel. Pode ser que o imóvel esteja em péssimas condições de uso e o condomínio tenha que realizar uma pequena reforma/pintura para que possa oferecer a interessados locatários com um mínimo de salubridade.

Entendo que deverá o condomínio requerer autorização do juízo para tal, esclarecendo de quem será a responsabilidade pelo pagamento dessas despesas, especialmente se for nomeado administrador do imóvel, nos termos do artigo 869, §1º, do CPC, sendo que poderá ter que se responsabilizar pela dívida, dependendo do tipo de despesa a ser realizada, à luz do que dispõe o Código Civil, que será cotejado para o caso concreto:

"Art. 1.403 - Incumbem ao usufrutuário:

I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufrutída."

"Art. 1.404 - Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.

"§1º. Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.

§2º. Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida."

Portanto, como se percebe, pode ser vantajoso para o condomínio exequente, em situações como essa, requerer o usufruto do imóvel, especialmente se entender que será fácil conseguir um locatário para o imóvel, dependendo das condições de mercado, pois além de passar a receber cotas condominiais vincendas, com o dinheiro da locação terá condições de amortizar a dívida existente.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

É advogado atuando majoritariamente na esfera condominial. Especialista em direito tributário na PUC/SP / Cogeae. Foi Ouvidor da AASP - Associação dos Advogados de São Paulo e foi Relator da 20ª Turma do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP. Bacharel em Filosofia.

Quais problemas síndicos e condomínios podem ter sem o AVCB

"AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros"

São Paulo, 18 de Fevereiro de 2.019.

Seu condomínio está com o AVCB em dia? O síndico pode ser preso por conta de um incêndio em que o condomínio esteja irregular? O condomínio pode sofrer uma fiscalização e imposição de multa? São questões corriqueiras quando esse assunto é abordado.

Causa perplexidade a quantidade de condomínios que não se preocupa com a obtenção do AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros. Quando alguém é eleito síndico deveria ter isso como uma das prioridades, pois se está lidando com a segurança das vidas humanas e de seu próprio patrimônio, e casos recentes de incêndio, inclusive o seguido de desmoronamento ocorrido no Largo do Paissandu em 1º/05/2018, são um claro sinal de alerta.

No Estado de São Paulo está em vigor o Decreto n.º 56.819, de 10 de março de 2.011, que institui o Regulamento de Segurança contra Incêndio das edificações e áreas de risco, tendo como objetivo, segundo o seu artigo 2º:

"I - proteger a vida dos ocupantes das edificações e áreas de risco, em caso de incêndio;

II - dificultar a propagação do incêndio, reduzindo danos ao meio ambiente e ao patrimônio;

III - proporcionar meios de controle e extinção do incêndio;

IV - dar condições de acesso para as operações do Corpo de Bombeiros;

V - proporcionar a continuidade dos serviços nas edificações e áreas de risco."

Já o artigo 3º define o que é efetivamente o AVCB, assim ensinando:

"VIII - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB): é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CBPMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possuía as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e constantes no processo, estabelecendo um período de revalidação;"

Assim, para que possa se adequar, deve o condomínio buscar empresas habilitadas a elaborar um projeto que deverá ser aprovado pelo Corpo de Bombeiros, que após o cumprimento de todas as exigências expedirá o respectivo AVCB.

O Artigo 19 dá conta da possibilidade de responsabilidades civis e criminais do síndico em caso de não conformidade do condomínio com as exigências do Corpo de Bombeiros:

"Artigo 19 - Os proprietários do imóvel ou o responsável pelo uso obrigam-se a manter as medidas de segurança contra incêndio em condições de utilização, providenciando sua adequada manutenção, sob pena de cassação do AVCB, independentemente das responsabilidades civis e penais cabíveis."

Quando tomamos conhecimento de um incêndio a primeira informação que se busca é se o imóvel possuía o AVCB, e isso se dá porque os requisitos para obtê-lo permitem minimizar as chances de prejuízos a todos os envolvidos, além de poder combater o fogo imediatamente e salvar vidas.

Dentre as medidas de segurança contra incêndio, estão (i) acesso de viatura na edificação; (ii) saídas de emergência; (iii) elevador de emergência; (iv) controle de fumaça; (v) gerenciamento de risco de incêndio; (vi) brigada de incêndio; (vii) iluminação de emergência; (viii) detecção automática de incêndio; (ix) alarme de incêndio; (x) extintores (aliás, o seu está vencido?); (xi) hidrante e mangotinhos; além de outros, todos previstos no artigo 24.

O Corpo de Bombeiros é o responsável por conceder ou não o AVCB, bem como por revogá-lo em caso de irregularidades posteriormente detectadas. Mas se o condomínio não tiver o AVCB é a municipalidade local que se encarrega de lançar um auto de infração, aplicar multas, fazer uma interdição, enfim, de tomar medidas práticas relacionadas ao direito administrativo, cuja única preocupação é com a proteção de toda a comunidade.

Um dos mais renomados juristas do direito administrativo brasileiro, o saudoso Hely Lopes Meireles, lecionou que:

"As imposições urbanísticas de segurança da cidade começam nas exigências do traçado urbano e se difundem por todos os setores que possam oferecer perigo à vida e à incolumidade dos cidadãos, ou à conservação  de seus bens materiais. (...) Para tanto, as normas edilícias estabelecem a tessitura das vias públicas, as declividades máximas, os tipos de pavimentação e calçamento adequados, o recuo e o chanfro das edificações de esquina, a modalidade dos tapumes das obras, a sinalização dos locais perigosos, e tudo o mais que puder prevenir acidentes e afastar os riscos à população. Nessas imposições entram as medidas de combate e prevenção contra incêndios, (...) o controle das construções urbanas é atribuição específica do Município, não só para assegurar o ordenamento da cidade em seu conjunto, como para certificar-se da segurança, da salubridade e da funcionalidade de cada edificação, individualmente considerada." - sem destaque no original. - in Direito Municipal Brasileiro, Editora Revista dos Tribunais, São Paulo, 1977, 3ª edição, p. 626/627, citado em Agravo de Instrumento n.º 2243830-71.2018.8.26.0000, Rel. Des. Borelli Thomaz, 13ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado em 12/12/2018.

Em recente caso (processo n.º 1009828-39.2018.8.26.0562) um condomínio tentou um recurso para impedir a validade de uma antecipação de tutela que o obrigou a providenciar o AVCB no prazo de 15 (quinze) dias corridos, sob pena de aplicação de multa diária de R$ 1.000,00 (um mil reais), até o limite de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo de condenação por má-fé processual e ato atentatório à dignidade da justiça, além de crime de desobediência. O caso foi parar no Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a decisão do juiz de primeira instância, e ainda deu um puxão de orelha no condomínio:

"Agravo de Instrumento. Ação de Obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela de urgência. Decisão de primeiro grau que deferiu a tutela antecipada para que o condomínio providenciasse o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) em 15 (quinze) dias, sob pena de multa diária. AVCB que estava vencido desde dezembro de 2012. Obrigação que envolve a segurança dos condôminos e demais pessoas. Obrigação do condomínio de observar a legislação e cumprir as exigências estabelecidas pelas normas de segurança. Conduta negligente caracterizada pela demora em solucionar os problemas e se adequar à legislação. Decisão mantida. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO COM DETERMINAÇÃO." - sem destaque no original. in Agravo Interno n.º 2113471-33.2018.8.26.0000/50000, Rel. Des. L. G. Costa Wagner, da 34ª Câmara de Direito Privado do E. TJSP, julgado em 18/09/2018.

Outras decisões que fundamentaram o caso anterior merecem ser reproduzidas para demonstrar a importância do condomínio se adequar o mais rápido possível:

"Ação de obrigação de fazer destinada à adequação das instalações do condomínio às normas de segurança para obtenção do Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Obrigação que envolve a segurança dos condôminos e demais pessoas que frequentam suas dependências. Dever do condomínio de observar a legislação e cumprir rigorosamente as exigências estabelecidas pelas normas de segurança. Alegações de dificuldade financeira não tem o condão de afastar a imposição legal de cumprir as diretrizes estabelecidas pelas normas de segurança contra incêndio. Desídia do condomínio caracterizada pela demora em solucionar os problemas e em se adequar à legislação. Prazo adequado concedido para tal finalidade. Sentença mantida. Recurso não provido." (TJSP; Apelação 1007416-90.2014.8.26.0590; Relator (a): Silvia Rocha; Órgão Julgador: 29ªCâmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/02/2017; Data de Registro: 10/02/2017).

"CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER DESTINADA À PROVIDÊNCIA PELO CONDOMÍNIO RÉU DE OBTENÇÃO DO AUTO DE VISTORIA DO CORPO DE BOMBEIROS (AVCB). PROCEDÊNCIA RECONHECIDA. ARGUMENTOS DO RECORRENTE QUE NÃO CONVENCEM - SENTENÇA MANTIDA POR SEUS FUNDAMENTOS ART. 252 DO RITJ/SP RECURSO NÃO PROVIDO. Não trazendo o réu fundamentos suficientes a modificar a sentença de primeiro grau que reconheceu a procedência do pedido, de rigor a manutenção integral da sentença, cujos fundamentos se adotam como razão de decidir na forma do art. 252 do Regimento Interno deste Tribunal." (TJSP; Apelação 1006350-41.2015.8.26.0590; Relator (a): Paulo Ayrosa; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Vicente - 6ª Vara Cível; Data do Julgamento: 25/07/2017; Data de Registro: 26/07/2017).

Além dessa responsabilidade relacionada ao ramo do Direito Administrativo, ou seja, à obrigação do condomínio de estar em dia com o Corpo de Bombeiros e a municipalidade local, pode também o condomínio ter responsabilidade civil em caso de eventuais danos causados a terceiros, que se for constatada omissão do síndico, pode lhe atingir pessoalmente. É o que se deduz do disposto no artigo 186, do Código Civil, que estipula:

"Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito."

Mas não só isso. O síndico pode também ser responsabilizado criminalmente, dependendo da sua conduta no caso concreto, que considerará os fatos envolvidos, o histórico da situação e outras questões que não permitem uma opinião peremptória, mas que, no mínimo, deveria trazer ao síndico a imediata tomada de medidas. Assim determina o Código Penal Brasileiro:

Perigo para a vida ou saúde de outrem

"Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:

Pena - detenção, de três meses a um ano, se o fato não constitui crime mais grave."

O objetivo dessa contribuição aos síndicos e condomínios não é causar pânico. Não há notícias de que as prefeituras estão fiscalizando (como deveriam fazer) e lavrando autos de infração, além de aplicar multas. Mas é assunto que deveria estar dentre as prioridades de ações do condomínio, para que, mais do que pensar nas punições envolvidas, a vida humana esteja acima de tudo.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Cobrança de cotas condominiais de imóvel gravado com usufruto

São Paulo, 11 de Fevereiro de 2.019.

- De quem é a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais em caso de unidades gravadas na matrícula do imóvel com a cláusula de 'usufruto'? Daquele que mora no imóvel e é denominado 'usufrutuário', ou daquele que é o proprietário e se denomina 'nu-proprietário'?

Primeiramente temos que tentar entender o que é Usufruto. Quem se beneficia de um imóvel (usufrutário) com a cláusula de usufruto pode usá-lo e tem o direito aos frutos do imóvel durante determinado período de tempo mesmo não sendo o dono, enquanto o proprietário tem algumas restrições em sua propriedade.

Talvez um exemplo ajude melhor na compreensão, até porque nossa intenção aqui é tratar da cobrança das cotas condominiais, e não do usufruto em si, ou seja, o que nos interessa é ajudar os condomínios a buscarem o que lhes é de direito por conta da divisão das despesas condominiais, para que consigam receber cotas em atraso nessas situações.

É o caso dos pais que já na velhice e preocupados um com o outro em caso de falecimento, bem como com situações legais e burocráticas, resolvem transferir a propriedade do imóvel ao filho, mas com o gravame do usufruto até o tempo em que estiverem vivos, ou seja, o filho passa a ser o 'dono', o proprietário, mas com restrições: Os pais podem morar ali até quando quiserem. Então se o filho resolver vender o imóvel, o comprador verá na matrícula que ele possui um gravame de 'usufruto', ou seja, o negócio pode se tornar desinteressante porque o interessado na aquisição do imóvel não terá a posse direta (que sempre será dos pais).

Normalmente em alguns condomínios residenciais nos deparamos com situações como essa na hora de executar as dívidas em atraso, em que o imóvel é ocupado por um casal de idosos (usufrutuários), mas o 'nu-proprietário', o 'dono', é o filho. E aí voltamos ao questionamento anterior, que abriu esse texto, agora num outro formato:

"- De quem deve o condomínio cobrar as cotas condominiais em atraso, dos ocupantes do imóvel, que são os usufrutuários (os pais) ou do efetivo proprietário (o filho)?" - note que descartei locatários, a quem nunca recomendo cobrar judicialmente as cotas condominiais, tampouco assinar termos de acordo.

Como normalmente o direito não consegue responder a todas as dúvidas que a sociedade lhe impõe com as situações que vão surgindo, muitas vezes a resposta nos é concedida através do estudo e da análise sistêmica das normas em vigor, além dos julgados, ou seja, da jurisprudência, e nesse caso, minha recomendação é que o condomínio mova a ação contra os 'nu-proprietário', ou seja, no caso do exemplo, os filhos, inserindo os 'usufrutuários' (os pais) no polo passivo da ação como 'interessados', ou mesmo como réus.

E isso se deve ao fato de que no caso de eventual penhora e leilão do imóvel as dívidas condominiais possuem caráter 'propter rem', ou seja, acompanham o imóvel, então tanto são interessados os proprietários, que poderão perder essa propriedade, como os usufrutuários, que poderão perder o direito ao usufruto do imóvel.

É o que me parece mais aconselhável e mais sensato, para que todos tenham a oportunidade de se defender e quitar as dívidas condominiais, evitando a perda do imóvel. Reproduzo alguns julgados à seguir que amparam esse entendimento:

“APELAÇÃO. Condomínio. Ação de cobrança de prestações condominiais, julgada procedente. Recurso interposto pelos réus, nu-proprietários. Alegação de que a responsabilidade deve recair, exclusivamente, sobre a usufrutuária, nos termos do art. 1.403 do Código Civil. Impossibilidade. Diante da natureza propter rem das despesas condominiais, a ação de cobrança pode ser proposta tanto contra o nuproprietário quanto contra o usufrutuário, incumbindo ao credor (condomínio) à sua escolha, demandar aquele que melhor pode satisfazer a obrigação. Solidariedade configurada. Réus, nu-proprietários, que exercem, ao lado da usufrutuária, os atributos inerentes à propriedade. Inteligência dos arts. 1.228 e 1.336, I, do CC. Precedentes da Corte e do C. STJ. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO, sem a majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor, com base no art. 85, § 11, do CPC/2015, por já terem sido fixados em seu limite máximo” in AP 1098340-31.2015.8.26.0100, Rel. Des. Sergio Alfieri, 35ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 14.08.2017. - sem grifos no original.

“EMBARGOS DE TERCEIRO AÇÃO DE COBRANÇA CONDOMÍNIO Cumprimento de sentença Dívida propter rem Penhora do próprio imóvel devedor Nu-proprietário e usufrutuário respondem solidariamente pelas cotas condominiais Opção do credor cobrar um devedor ou todos eles (...)” in AP 1034035-73.2016.8.26.0562, Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira, 33ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 05.06.2017. - sem grifos no original.

“DESPESAS CONDOMINIAIS Ação de cobrança ajuizada contra nuproprietário. Sentença de procedência - Sendo a unidade condominial onerada com usufruto, pelos encargos condominiais e perante o Condomínio respondem usufrutuário e nu-proprietário, solidariamente. Dívida propter rem Precedentes - Chamamento ao processo da usufrutuária Pedido inócuo, na hipótese, uma vez que o réu não postulou pedido de reconhecimento de solidariedade - Cerceamento de defesa Inocorrência Inexistência de controvérsia acerca do inadimplemento - Sentença mantida Recurso improvido", in AP 4000281-02.2013.8.26.0625, Rel. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, 32ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP., j. 28.01.2016. - sem grifos no original

“AÇÃO DE COBRANÇA. Despesas condominiais. Menor, nu-proprietária da unidade autônoma devedora, que figura no polo passivo da lide juntamente com outro nu-proprietário e corréus usufrutuários do imóvel, todos maiores e capazes. Falta de intervenção do Ministério Público e citação da menor por carta recebida por terceiro. Hipótese, porém, em que foi assegurado aos demais corréus o direito ao contraditório e à ampla defesa.  Obrigação solidária e indivisível pelo pagamento das despesas condominiais que legitima a cobrança de um, alguns ou todos os titulares do domínio, ensejando uma só decisão judicial com efeitos para todos, a qual não seria alterada pela eventual apresentação de defesa pela menor. Ausência de qualquer prejuízo a esta que afasta a arguição de nulidade processual (pas de nulitté sans grief), sobretudo pela aplicação ao caso dos princípios da economia e celeridade processuais. Recurso desprovido” in AP 1055243-78.2015.8.26.0100, Rel. Dimas Rubens Fonseca, 28ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 23.02.2017. - sem grifos no original.

"(...) - Tem responsabilidade, pelo débito, o proprietário do imóvel sobre o qual incidem as despesas condominiais, diante do caráter propter rem da obrigação - Corréus falecidos eram meros usufrutuários do bem - Responsabilidade apenas dos detentores da nua propriedade - (...) in AP 0127171-14.2012.8.26.0100, Rel. Silvia Rocha, 29ª Câmara de Direito Privado do E.TJSP, j. 18.12.2018. - sem grifos no original.

Para quem possui interesse na figura do usufruto o Código Civil de 2002 dispõe sobre ele nos artigos 1.390 a 1.411, mas para os condomínios o que importa saber é que o rol de possibilidades de cobrança aumenta nessas situações, embora, como se sabe, o próprio imóvel é garantido para a cobrança das dívidas condominiais por ser uma obrigação propter rem, que segue o imóvel.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186