Mídias sociais em condomínios: a linha limítrofe entre a opinião e a ofensa

São Paulo, 13 de Junho de 2.018.

E assim manifestou-se Deus, em seu perfil do Twitter:

No perfil de Deus no Twitter, em 12/06/2018, ele disse algo que numa tradução livre quer dizer mais ou menos o seguinte: "Os seres humanos não foram projetados para lidar com as mídias sociais."

Se exagerarmos essa interpretação poderemos chegar à conclusão de que os seres humanos também não foram projetados para viver em sociedade, tampouco e muito menos em condomínios.

Mas deixando as elucubrações filosóficas de lado, o fato é que as próprias normas em vigor no Brasil possuem mecanismos para não apenas tentar inibir, como também punir eventuais exageros cometidos de lado a lado, que forem devidamente provados.

Tudo o que escrevo aqui não é original e acaba reproduzindo diversos outros textos que já trataram sobre o uso das redes sociais. Elas realmente nos ajudam para o bem e para o mal, cabendo a nós decidirmos como vamos utilizá-las.

E os moradores de condomínio acabam espelhando a sociedade em que vivemos e também cometendo atos passíveis de sanções criminais e cíveis, inclusive relacionadas aos danos morais.

As pessoas pregam democracia (bem, nem todas), exigindo que o síndico seja transparente e compartilhe suas decisões com os moradores, mas quando determinadas situações são discutidas em assembleias, não aceitam a derrota de sua posição, se comportam de forma infantil e imatura diante dos seus vizinhos, usando de ofensas impensáveis num mundo que se propõe civilizado.

Pior são aqueles pais que não admitem em hipótese alguma que seu anjinho é na verdade um capetinha e sequer se dispõem a ouvir críticas ao comportamento de seus pupilos pelas áreas comuns, (des)educando seres que se tornarão... moradores de condomínios.

É então que ao invés de procurar um psicólogo, fazer uma terapia, tomar um suco de maracujá ou algum remédio apropriado, o morador resolve expor todo o seu ódio no WhatsApp, no Facebook, Instagram, Twitter e demais mídias sociais disponíveis, utilizando-se de frases com duplo sentido, isso quando não há ofensas diretas e pessoais à honra de outrem.

Isso não fica necessariamente impune.

São atos que podem gerar dano moral aos ofendidos, sejam eles funcionários do condomínio (o que é ainda pior, pois o funcionário sequer pode reagir, sendo um ato covarde), moradores, síndicos, prestadores de serviços como síndicos profissionais, funcionários de administradoras de condomínio e advogados, também havendo previsão de punição criminal.

A própria Constituição Federal dispõe em seu artigo 5º, inciso X, que:

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

  

O Código Civil, Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002, por sua vez, dispõe que:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Já o Código Penal, Lei n.º 2.848, de 07 de dezembro de 1940:

Calúnia

Art. 138 - Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:

Pena - detenção, de seis meses a dois anos, e multa.

§ 1º - Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.

Difamação

Art. 139 - Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:
Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa.

Injúria

Art. 140 - Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa.

Disposições comuns

Art. 141 - As penas cominadas neste Capítulo aumentam-se de um terço, se qualquer dos crimes é cometido:
(...)
III - na presença de várias pessoas, ou por meio que facilite a divulgação da calúnia, da difamação ou da injúria.

IV – contra pessoa maior de 60 (sessenta) anos ou portadora de deficiência, exceto no caso de injúria.

Assim, é preciso comedimento nas assembleias, no uso das mídias sociais e nas demais formas de relação entre condôminos, pois se ninguém pode lhe obrigar a respeitar o próximo, e já sabendo disso, há formas de tipificar a conduta que ultrapassa o razoável nas próprias normas já existentes.

O mesmo vale para o racismo, homofobia, misoginia, intolerantes religiosos e políticos, que sob o pretexto da liberdade de expressão acreditam que estão amparados pelas leis para destilarem seu ódio contra quem bem entenderem impunemente, o que não é verdade, como as normas reproduzidas deixaram bem claro.

Por outro lado, as críticas continuam sendo válidas, desde que não resvale na honra do criticado, pois ninguém está acima da possibilidade de sofrer questionamentos, especialmente por cuidar do patrimônio de tanta gente, como é o caso do síndico.

Mas mesmo assim o recomendável para quem não concorda com a administração de determinado síndico é que tente participar da gestão, compareça às reuniões do conselho, compareça às assembleias e contribua com sugestões, sendo que quando for criticar, perceba a linha limítrofe com a ofensa.

Claro que o mesmo vale para o síndico em sua forma de se relacionar com os moradores, que deve ser cordial para que também ele não incorra nas ofensas já mencionadas.

Selecionei dois interessantes julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo relacionados aos danos morais:

1012221-49.2015.8.26.0009    Classe/Assunto: Apelação / Indenização por Dano Moral Relator(a): Marcia Dalla Déa Barone Comarca: São Paulo Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 16/05/2018 Data de publicação: 16/05/2018 Data de registro: 16/05/2018 Ementa: Ação de reparação de danos morais – Sentença de improcedência – Insurgência do autor – Ofensas dirigidas ao autor proferidas em grupo de "whatsapp" privado de moradores do condomínio em que o autor exercia a função de síndico – Conduta ilícita da ré verificada – Existência de dano moral em relação ao autor – Valor da indenização deve ser fixado segundo os critérios da razoabilidade e proporcionalidade – Correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde o evento danoso – Sentença reformada – Recurso de apelo provido. Dá-se provimento ao recurso.

1027993-70.2015.8.26.0100

Classe/Assunto: Apelação / Indenização por Dano Moral

Relator(a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 19/03/2018

Data de publicação: 19/03/2018

Data de registro: 19/03/2018

Ementa: Apelações. Ação de indenização por danos morais. Ofensa. Sentença de procedência. Inconformismo de ambas as partes. Extinção do processo sem resolução do mérito, por reconhecer a legitimidade passiva do réu, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC, quanto às eventuais ofensas perpetradas nos documentos de fls. 55/57 e fls. 77/84. Ofensa à honra subjetiva do autor, que indiscutivelmente teve atingida sua reputação social ao ser chamado de "bandido" pelo síndico em assembleia condominial. Redução do valor da indenização dos danos morais para R$ 5.000,00. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Honorários advocatícios recursais inaplicáveis ao caso (Enunciado administrativo n. 7 do STJ). Recurso do réu parcialmente provido e recurso do autor desprovido.

Soube de um caso verídico de um advogado que estava prestes a participar de uma assembleia de condomínio, mas que ainda não havia começado. Um dos moradores, da oposição, estava 'armado' na assembleia. Esse 'armado' é no sentido comportamental do termo, portanto, figurado. Mas ele estava tão tenso que teve um ataque cardíaco e morreu imediatamente. A síndica, por sua vez, queria que após a remoção do corpo pelo Samu a assembleia fosse realizada...

Quando as pessoas não conseguem mais discernir o que é humanidade, quando perdem sua civilidade, tudo é possível, dentro ou fora do condomínio.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

O zelador ou o porteiro são obrigados a permitir o acesso de funcionário da companhia de energia elétrica para desligar a luz de morador inadimplente?

São Paulo, 24 de Maio de 2.018.

O zelador do prédio me perguntou se ele é obrigado a permitir o acesso de funcionário da companhia de energia elétrica no condomínio para desligar a luz de morador inadimplente com a concessionária.

Segundo ele, a pessoa que supostamente representava a companhia de energia elétrica - provavelmente um funcionário terceirizado - ganha pelos cortes que efetua e, além disso, insinuou que se não fosse permitido o acesso cortaria a energia elétrica do prédio todo e chamaria a polícia.

Respondi a ele com outra pergunta: E se na unidade em questão houver alguém doente que precisa da energia elétrica para sobreviver? De quem será a responsabilidade em caso de agravamento da doença ou mesmo de morte? Sua? Do condomínio? Da companhia de energia elétrica?

Hoje é pacífico na jurisprudência (que são as decisões dos tribunais) que mesmo sendo a energia elétrica um serviço essencial ela pode ser cortada, porém, há alguns critérios estabelecidos em julgados do Superior Tribunal de Justiça - STJ, que são autoexplicativos, motivo pelo qual sobre eles não tecerei comentários, bastando uma leitura atenta para a respectiva compreensão:

1) É legítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais quando inadimplente o usuário, desde que precedido de notificação.

2) É ilegítimo o corte no fornecimento de energia elétrica quando puder afetar o direito à saúde e à integridade física do usuário.

3) É ilegítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais por débitos de usuário anterior, em razão da natureza pessoal da dívida.

4) É ilegítimo o corte no fornecimento de energia elétrica em razão de débito irrisório, por configurar abuso de direito e ofensa aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo cabível a indenização ao consumidor por danos morais.

5) É ilegítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais quando o débito decorrer de irregularidade no hidrômetro ou no medidor de energia elétrica, apurada unilateralmente pela concessionária.

6) O corte no fornecimento de energia elétrica somente pode recair sobre o imóvel que originou o débito, e não sobre outra unidade de consumo do usuário inadimplente.

Essa última decisão responde à ameaça do funcionário da companhia elétrica, que poderá ser responsabilizada civilmente em caso de abuso e pelos prejuízos que eventualmente venha a causar, sem contar eventuais questões criminais no item relativo à saúde e integridade física do usuário. Não custa lembrar que a vida é o maior bem protegido pelo direito.

Então não sou partidário da opinião de que o condomínio não possa criar qualquer obstáculo quando o representante da concessionária de serviço público comparecer ao condomínio para efetuar o corte do serviço de energia elétrica. Tudo tem que ser feito nos limites da lei e das demais normas em vigor, devendo, todavia, serem sopesados diversos fatores:

(i) demonstração de que a unidade já foi previamente notificada; (ii) ser constatado que não há risco à saúde e integridade física dos usuários (e se o porteiro ou o zelador tiverem notícias de que há um balão de oxigênio ligado a morador da unidade?); (iii) não ser o débito de morador que já deixou o imóvel; (iv) não ser o débito irrisório; (v) não ser débito decorrente de irregularidade no medidor; e (vi) ser efetuado o corte exclusivamente na unidade em questão e não no prédio todo.

É prudente que enquanto o zelador apure essas informações concomitantemente seja tentado um contato com o morador em questão, seja na própria unidade, seja no seu local de trabalho, motivo pelo qual é imprescindível que sempre estejam atualizados os cadastros dos moradores. Ainda assim, se não houver irregularidade, nada poderá fazer o condomínio para evitar o corte.

O porteiro ou zelador devem obter todos os dados do funcionário que representa a companhia de energia elétrica (que se for terceirizado, deverá comprovar sua autonomia para agir em nome da concessionária), confrontando seu documento de identidade, anotando os respectivos números, nome, registro de funcionário na empresa, crachá, verificar se usa uniforme, além de obter seu telefone de contato e de seu supervisor, jamais permitindo a entrada sem que seja ele acompanhado até o local do corte.

A jurisprudência mencionada prevalece sobre resoluções da Agência Nacional de Energia Elétrica - ANEEL, valendo salientar que resoluções possuem validade restrita, pois nossas normas ainda são feitas pelas casas legislativas, e não se pode esquecer que há meios próprios para que a concessionária de energia elétrica possa cobrar pelo serviço não pago, devendo se utilizar das opções disponíveis, dentre elas a ação judicial apropriada, ou seja, a observância dos critérios mencionados visa tão somente garantir que direitos sejam respeitados, mas nem por isso privilegiam o enriquecimento sem causa do devedor.

Sim, eu sei! O assunto é polêmico! Mas também não se pode ignorar a grande probabilidade de alguém que ganha comissão por corte de energia elétrica cometer abusos, especialmente quando sai por aí ameaçando incautos. Quem supostamente possui prerrogativa de agir como mandatário do Estado para cortar energia, também pode ser responsabilizado em caso de abusar desse poder.

Se o funcionário da concessionária quiser chamar a polícia, paciência! Também a polícia terá que agir dentro das normas em vigor, lembrando que o condomínio é uma propriedade privada, com todas as garantias inerentes a esse instituto, e se não há perseguição a algum criminoso, mesmo o poder de polícia é limitado.

O objetivo desse texto é tão somente demonstrar que existem regras próprias e os funcionários ou terceirizados de empresas concessionárias de fornecimento de serviço de energia elétrica não podem fazer o que bem entendem. Evidente que não sugiro que se discuta com a polícia, mas as ponderações acima devem ser consideradas, assim como as devidas identificações.

A minha sugestão é que os funcionários de condomínios discutam previamente com a direção (síndico e conselheiros) sobre qual a melhor saída nesses casos, elaborando um processo interno próprio do respectivo procedimento, pois não podem os funcionários ficar com tamanha responsabilidade.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

PS: Depois que escrevi o texto mostrei ao zelador. Além de agradecer ele fez o seguinte comentário: "Quando o funcionário que vem é da própria companhia de energia elétrica, ele diz para que tentemos verificar com os condôminos sobre eventual pagamento enquanto faz a leitura do consumo no condomínio, ou seja, dá a oportunidade para que a questão seja resolvida. Mas quando o funcionário é de empresa terceirizada, daí não há jeito mesmo. Não querem nem saber."

Pode o condomínio instalar câmeras em sua portaria?

São Paulo, 03 de Maio de 2.018.

A instalação de câmeras na portaria do condomínio deve obedecer algumas normas para minimizar as chances de questionamentos judiciais - que sempre existirão, dependendo da situação específica envolvida.

Além disso, os próprios moradores devem colaborar com a questão da segurança, evitando, por exemplo, a entrada na portaria e distração dos funcionários.

Por isso, o texto abaixo tratará de duas questões, cujas respostas já deixo de antemão. 1) Sim. O condomínio pode instalar câmeras na portaria para realizar a filmagem, observando alguns critérios; e 2) Os moradores devem respeitar as normas condominiais de segurança visando o seu próprio bem, em vista da segurança envolvida, como discorrerei a seguir.

Esse assunto trata do conflito de dois direitos constitucionais que se deve tentar harmonizar a cada caso específico: 1) o direito à privacidade e intimidade dos funcionários e 2) o direito patrimonial dos moradores.

Não há leis que tratam especificamente da instalação de câmeras, filmagem ou gravação de funcionários, muito menos na portaria de um condomínio, mas há decisão do Tribunal Superior do Trabalho que até hoje é utilizada como parâmetro pelos operadores do direito, podendo ser localizada nos seguintes links:

http://ext02.tst.jus.br/pls/ap01/ap_red100.resumo?num_int=132542&ano_int=2006&qtd_acesso=1966477

http://aplicacao5.tst.jus.br/consultaunificada2/inteiroTeor.do?action=printInteiroTeor&highlight=true&numeroFormatado=AIRR%20-%2069640-74.2003.5.17.0006&base=acordao&numProcInt=132542&anoProcInt=2006&dataPublicacao=10/12/2010%2007:00:00&query=

Esse comentário é importante porque quando não há uma norma específica delimitando a forma de agir, vale dizer, a conduta dos cidadãos, isso dá margem a dúvidas e interpretações as mais diversas, gerando insegurança jurídica, e por isso deve-se observar alguns critérios na instalação de câmeras, filmagem e gravação das imagens.

Portanto, a sugestão é que se tome as seguintes medidas:

1) Aprovação em Assembleia

Antes de instalar câmeras na portaria recomenda-se que seja aprovado em assembleia de moradores, constando dentre um dos itens da pauta o seguinte tópico no respectivo edital de convocação:

"I - Votação e aprovação da instalação de câmera na portaria do condomínio e/ou em outros locais, com filmagem e gravação, bem como votação e aprovação do orçamento e respectiva forma de rateio;

Outro assunto que se pode cogitar em aprovar na mesma assembleia, caso queiram, seria:

II - Votação e aprovação de medidas disciplinares para moradores que entrem na portaria, estabelecendo critérios de advertência e multa."

O síndico tem o direito e dever de se preocupar com a segurança do condomínio, mas como a verba utilizada para a aquisição das câmeras não é sua, sugere-se, por cautela, aprovar a despesa em assembleia, apresentando três orçamentos, para minimizar as chances de ser questionado futuramente sobre essa despesa, sem contar o fato de que por envolver assunto relativo a privacidade, ou seja, o foro íntimo das pessoas que ali trabalham, essa aprovação é ainda mais importante.

Note que quando o assunto é instalação de câmeras muitos condôminos poderão demonstrar o interesse em aprovar a instalações de câmeras em outros lugares também, podendo acusar o síndico de não ter feito tudo de uma vez só, o que em muitos casos minimiza custos.

Além disso, como o objetivo da instalação de câmeras é com a segurança do condomínio, pode-se pensar também em chamar a atenção dos condôminos de que ali não é um lugar para conversa e para retirar a atenção do porteiro que está trabalhando.

A assembleia aprovaria também, portanto, que o morador infrator que entre na portaria primeiro seria advertido por escrito e, em caso de reincidência, seria aplicada uma multa equivalente a metade da cota condominial ordinária (valor exemplificativo), sendo dobrada em caso de reincidência, quantas vezes o comportamento se repetir, tendo o valor arrecadado destino específico, observados a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno de cada condomínio.

Assim, esse item aprovaria não apenas a instalação das câmeras, com a respectiva filmagem e gravação das imagens, (talvez uma câmera voltada para a porta de entrada e outra para a frente/vidro dianteiro - mas sem ângulo para visualizar o banheiro), com o intuito de saber quem entra na portaria sem autorização e eventuais intrusos com objetivo de crime, bem como já deixaria aprovado pela assembleia a respectiva punição a eventuais infratores.

2) Colocação de avisos na portaria

Assim que os tópicos acima forem aprovados sugiro colocar na porta da portaria e também internamente dois adesivos com os dizeres:

"O ambiente está sendo filmado e poderá ser gravado. As imagens são confidenciais e protegidas nos termos da lei."

"Por questões de segurança é proibido a entrada de moradores ou terceiros na portaria. Sujeito a advertência e multa."

Além disso, as câmeras não podem ficar escondidas, sendo importante que estejam à vista para que não se alegue o desconhecimento e para que possam ser utilizadas perante o Poder Judiciário, se o caso, conforme dispõe o artigo 5º, inciso LVI da Constituição Federal.

3) Treinamento e valorização dos funcionários

Com relação aos funcionários sugerimos que recebam um treinamento, em que seriam orientados sobre as condutas a serem tomadas na portaria, inclusive recebendo um certificado de participação, pois, além disso, valorizar o funcionário e seu crescimento profissional mostraria a ele a preocupação e o respeito que o condomínio possui.

O condomínio verificaria com antecedência o programa do curso para saber se atende aos seus anseios, inscrevendo e pagando sua participação.

É o funcionário que cuida do seu patrimônio. Merece ou não ser valorizado, não apenas com treinamentos?

CONCLUSÃO

A filmagem pode ser feita, mas não se deve filmar banheiros, refeitórios e vestiários, além de outros locais que nada tenham a ver com a segurança do condomínio e possam causar desconforto ou afrontar a intimidade e privacidade dos funcionários.

Outra questão é a ciência dos funcionários, motivo pelo qual deve-se instalar os avisos já mencionados, além de, se possível, pedir para que assinem um termo em que confirmam ter ciência de que o ambiente é filmado e gravado, embora isso não seja impeditivo para instalar as câmeras.

Diga-se, também, que as câmeras devem ficar em lugar visível, onde todos possam vê-la, sem alegar seu desconhecimento, o que supriria a assinatura de qualquer documento.

Também é importante verificar a Convenção Coletiva da categoria especifica envolvida para apurar se há ali alguma restrição ou recomendação sobre o assunto, bem como se ela confronta com os direitos aqui suscitados: intimidade/privacidade x propriedade.

Por conta das diversas discussões acerca de eventuais danos que os funcionários filmados podem sofrer a sua intimidade e privacidade, previstos no artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, recomenda-se alguns cuidados, como por exemplo, deixar o acesso aos vídeos restritos ao síndico, não fornecer imagens gravadas a ninguém, pois não se está em discussão apenas o direito patrimonial, mas também o direito à intimidade/privacidade, que deve-se harmonizar com o direito à propriedade, também previsto no artigo 5º, da Constituição Federal, em seu caput.

Joel dos Santos Leitão

Advogado

OAB/SP nº. 173.186

Execução de Cotas Condominiais Vincendas

                                    Com a vigência do atual Código de Processo Civil – CPC uma das alterações mais festejadas pelos condomínios foi a possibilidade de executar as cotas condominiais de inadimplentes sem a necessidade de distribuir uma ação pelo procedimento comum.

                                    Tal alteração foi introduzida pelo artigo 784 do CPC, que normatizou o assunto estabelecendo em seu inciso X que “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”

                                    Essa possibilidade foi realmente muito bem vinda porque o rito das execuções é muito mais rápido do que o das ações que tramitam pelo procedimento comum, que necessita de uma sentença condenatória, com a possibilidade de recurso e várias outras situações que impedem a rapidez que os condomínios necessitam para receber seus créditos, ainda mais numa situação de crise econômica como atualmente vive o país.

                                    Já as execuções não dão muita chance para que o pagamento da dívida seja protelado de forma injustificada, impondo o pagamento imediato, com possibilidades de penhora de contas correntes e do próprio imóvel, que pode ir à leilão para que seja adimplida a dívida existente.

                                    Todavia, há uma situação específica que causa uma certa divergência entre alguns operadores do direito, sejam eles juízes ou advogados, pois o novo Código Civil também estipula em seu artigo 783 que “A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.”

                                    Por outro lado, o artigo 323, da mesma norma processual, determina que “Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.”

                                    Aqueles que entendem que não seria possível incluir as parcelas vincendas afirmam que não se poderia cobra-las quando execução é proposta, pois se a execução impõe a cobrança de obrigação exigível esse não é o caso daquelas que ainda não venceram.

                                    Tal entendimento, todavia, na prática acaba inviabilizando a própria celeridade processual que o novo CPC objetivou atingir, pois se as parcelas vincendas não puderem ser contempladas pela ação de execução, seriam necessárias para uma dívida contumaz a propositura de diversas ações, em detrimento também da economia processual.

                                    Além disso, não se pode perder de vista que o CPC, em seus artigos 318 e 771, permitiu a aplicação subsidiária das normas do procedimento comum na execução:

“Art. 318. Aplica-se a todas as causas o procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei.

Parágrafo único. O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao processo de execução.”

“Art. 771. Este livro regula o procedimento da execução fundada em título extrajudicial, e suas disposições aplicam-se, também, no que couber, aos procedimentos especiais de execução, aos atos executivos realizados no procedimento de cumprimento de sentença, bem como aos efeitos de atos ou fatos processuais a que a lei atribuir força executiva.

Parágrafo único. Aplicam-se subsidiariamente à execução as disposições do Livro I da Parte Especial.”

                                    E ao analisar o assunto o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo vem entendendo que é perfeitamente possível a inclusão da dívidas condominiais vincendas, como se denota do Acórdão em Agravo de Instrumento nº 2199729-80.2017.8.26.0000, da 33ª Câmara de Direito Privado, j. 13.11.2017, Relator Des. Sá Moreira de Oliveira:

“(...)

Portanto, possível a inclusão das cotas condominiais vincendas na ação executiva, caso contrário seriam necessárias diversas ações idênticas para cobrar períodos específicos referentes à mesma obrigação, posicionamento contrário ao espírito da nova legislação que busca expressamente a celeridade e a maior efetividade processual.

Nesse sentido tem se posicionado esta C. Câmara:

“EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. Despesas de condomínio. Inclusão das cotas vincendas até a efetiva satisfação do crédito. Admissibilidade. Inteligência dos artigos 318, parágrafo único, 323 e 771, do Novo Código de Processo Civil. Recurso Provido.” (TJSP, 33ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento n.º 2203359-81.2016.8.16.0000, Rel. Des. Sá Duarte, j. 24.10.16)”

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. Interposição contra decisão que determinou a citação da agravada para pagamento da dívida, sem inclusão das parcelas vincendas. Despesas condominiais. Título executivo extrajudicial, consoante previsão do artigo 784, X, do Código de Processo Civil/2015. Possibilidade de inclusão dos débitos que se vencerem no curso da execução, até a efetiva quitação da obrigação, nos termos do artigo 323 do Código de Processo Civil/2015. Aplicação subsidiária das regras do procedimento comum ao processo de execução. Decisão reformada. Agravo de Instrumento provido”. (TJSP, 33ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento n.º 2185071-85.2016.8.26.0000, Rel. Des. Mario A. Silveira, j. 26.09.16).”

Diante do exposto, dou provimento ao recurso para reformar a r. decisão, determinando o prosseguimento da tramitação com a inclusão das cotas condominiais vincendas até a efetiva satisfação.”

                                    É fato que alguns juízes ainda vem entendendo que às ações executivas não podem ser incluídas as dívidas vincendas, mas diante de uma análise sistêmica do próprio diploma processual parece-nos que tal entendimento é equivocado, pois há que se fazer um cotejamento de todas as normas positivadas, o que implica reconhecer a inserção das cotas condominiais vincendas na execução.

                                    Felizmente, todavia, aparentemente a tendência é que se consolide essa possibilidade, pois caso contrário as atuais normas estariam dando o benefício da execução de um lado, mas retirando a possibilidade de cobrar a dívida completa de outro lado, incumbindo ao advogado agravar das decisões contrárias para tentar reverter a situação na segunda instância.

Joel dos Santos Leitão, 17 de Novembro de 2.017.

A acessibilidade em condomínios é obrigatória?

O que mais me surpreende quando síndicas questionam se há alguma lei que as obrigue a conceder acessibilidade aos moradores com alguma deficiência física ou dificuldade de locomoção em seus respectivos condomínios, muito mais do que a questão legal, é a dificuldade de se colocar no lugar do outro, a dificuldade de perceber a questão humana envolvida.

A primeira pergunta deveria ser: “Como devemos agir para que o condomínio (muitas vezes antigo e não preparado para receber a quantidade cada vez maior de moradores idosos e portadores de deficiência) faça as adaptações necessárias, se modernizando e trabalhando pela inclusão”.

A questão da acessibilidade em condomínios é um tema que vem se tornando recorrente. De um lado pessoas com deficiência exigem que os condomínios minimizem as dificuldades apresentadas pelas construções, e de outro lado síndicas, muitas vezes desinformadas e que somente agem após decisões judiciais condenatórias – muitas vezes, inclusive, com condenação também em danos morais.

E é justamente tratar de decisões judiciais recentes e normas em vigor o objetivo dessa pequena colaboração para as pessoas que lidam com o assunto, sejam elas síndicas, conselheiras, advogadas, pessoas com deficiência e demais condôminas.

Primeiro. Antes de qualquer coisa é oportuno que a síndica, ao se deparar com os primeiros questionamentos sobre fornecer acessibilidade, chame uma assembleia geral extraordinária, elaborando um Edital de Convocação apropriado e bem redigido, para que o assunto possa ser decidido pelo conjunto dos moradores presentes em assembleia com aprovação por maioria simples, pois aqui se está discutindo o princípio constitucional da isonomia, e não sobre mudança da Convenção de Condomínio ou destinação de áreas comuns.

Segundo. Conforme já adiantei no parágrafo anterior a primeira norma a ser invocada nessas situações é a Constituição Federal, especialmente o artigo 5º e outros que serão citados adiante, além do princípio da dignidade da pessoa humana. Todas as demais normas que normalmente são suscitadas pelas partes, embora relevantes, são secundárias, e as decisões mais atualizadas também assim vem entendendo, mesmo diante do princípio da irretroatividade das normas.

Evidentemente que não conseguindo o direito normatizar todas as situações novas que vão surgindo no decorrer dos anos, com a particularidade de cada morador, cada empreendimento, cada contexto social, até poderá o Poder Judiciário entender que situações específicas não impõem ao condomínio o dever de se adequar, porém, de maneira geral, o mínimo que a síndica pode fazer é tomar a dianteira, se colocar no lugar do condômino, conversar com o conselho, chamar uma assembleia e tentar o possível, inclusive com a ajuda das pessoas com deficiência ou dos idosos, para melhorar a acessibilidade.

O artigo 244, da Constituição Federal, dispõe que:

“A lei disporá sobre a adaptação dos logradouros, dos edifícios de uso público e dos veículos de transporte coletivo atualmente existentes a fim de garantir acesso adequado às pessoas portadoras de deficiência, conforme disposto no art. 277, §2º.”

Ainda assim, a jurisprudência vem entendendo que também os edifícios particulares devem se adequar, porque ao fazer uma análise sistêmica do direito acabam prevalecendo as normas que respeitam a dignidade da pessoa humana, como as contidas no artigo 5º.

Terceiro. Decisões judiciais vem condenando os condomínios, cada uma delas tratando das particularidades envolvidas, a fazer obras que permitam a acessibilidade, a fornecer vagas de garagem, a efetuar pequenos reparos que permitam as adequações mencionadas.

Decisão da 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, na Apelação n.º 1008767-11.2016.8.26.0564, Voto n.º 34.584, de 14/02/2017, cujo relator foi o Des. Paulo Ayrosa, teve a seguinte Ementa:

“CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C.C. INDENIZATÓRIA – PRETENSÃO DOS AUTORES VISANDO A REALIZAÇÃO DE OBRA DE ACESSIBILIDADE, CONSISTENTE NA EDIFICAÇÃO DE RAMPA DE ACESSO OU PLATAFORMA ELEVATÓRIA JUNTO À ENTRADA SOCIAL DO EDIFÍCIO – MORADOR COM CAPACIDADE DE LOCOMOÇÃO REDUZIDA – INSTALAÇÃO QUE SE IMPÕE – LEI FEDERAL N.º 10.048/2000 C/C ARTIGOS 5º E 244, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL – SENTENÇA REFORMADA NESSE SENTIDO – DANO MORAL – IMPERTINÊNCIA – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. I. Nos termos da legislação aplicável ao caso, já há obrigatoriedade de os condomínios residenciais multifamiliares promoverem adaptações para pessoas portadoras de deficiências de locomoção, fornecendo condições de acessibilidade ao seu portador, de modo que merece acolhimento o pedido autoral de obrigar o réu realizar obra no condomínio, consistente na construção de uma rampa de acesso ou mesmo plataforma elevatória junto à entrada social do edifício, com cominação de multa diária.; II. Não restou demonstrada a ocorrência de danos morais no caso em apreço, pois a simples demora do réu à construção da rampa de acesso para portadores de necessidades especiais não pode ser considerada discriminação, não tendo os autores relatado outros fatos capazes de gerar indenização a esse título.”

Também merece ser reproduzida a seguinte decisão:

“OBRIGAÇÃO DE FAZER – Dever de reformar área comum interna de edifício, para garantir a acessibilidade dos portadores de deficiência física – Pedido juridicamente possível – Carência da ação afastada – Aplicação, todavia, do disposto pelo §3º, do artigo 515, do Código de Processo Civil – Exigência de atendimento à disposição legal e à proteção constitucional – Aplicação da lei federal 10.098/2000 e dos princípios constitucionais da dignidade e da promoção do bem estar de todos – Artigos 1º, inciso III e 3º, inciso IV da Constituição Federal de 1988 – Caracterização – Sentença reformada – RECURSO PROVIDO, com determinação. (Apelação n.º 9068208-39.2007.8.26.0000, Rel. Des. Élcio Trujill. J. em 31.08.2011).”

Mesmo na primeira instância as decisões já começam a ser semelhantes, como no caso julgado pelo MM. Juiz de Direito Dr. Rogério Aguiar Munhoz Soares, da 3ª Vara Cível do Foro Regional do Jabaquara, processo n.º 1021847-76.2016.8.26.0003, que condenou o condomínio inclusive em danos morais:

“A acessibilidade da pessoa portadora de deficiência ou com mobilidade reduzida é garantida constitucionalmente (arts. 5º, 7º, XXXI, 23, II, 24, XIV, 37, VIII, 203, IV, V, 208, III, IV, 227, §1º, II, §2º e 244), sendo a matéria amplamente regulamentada no âmbito da legislação federal.

No tocante à retroatividade, argumento central da defesa, o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal n.º 13.146/2015) prevê, em seus arts. 56 a 58, que as normas de acessibilidade se destinam inclusive às edificações privadas já existentes, o que inclui construção, reforma, ampliação ou mudança de uso de edificações, devendo ser garantida acessibilidade com observância das normas técnicas em vigor (ABNT NBR 9050/2015), além de ser vedada cobrança de valores adicionais aos beneficiados.

“(...) Não custa observar que a relutância de alguns síndicos em proporcionar acessibilidade aos condôminos que dela necessitam acaba gerando demandas como a presente, que importam em maiores custos ao condomínio, mormente porque este tipo de atuação injustificada e contra a lei invade a seara do dano moral por configurar ato ilícito.”

A lei é “(...) clara ao determinar a “eliminação de barreiras, entraves e obstáculos arquitetônicos” existentes tanto nos edifícios públicos quanto nos privados (art. 3º, b), além de trazer a figura do “acompanhante” (inciso XIV), imprescindível à pessoa com necessidades, como nos casos de motoristas ou cuidadores de deficientes visuais que necessitam de uma vaga preferencial.”

Aliás, quando se trata de deficientes visuais, reproduzo trecho de decisão do Juizado Especial Cível Central – Anexo PUC/SP, processo n.º 0010934-13.2016.8.26.0016, onde a MM. Juíza de Direito Dra. Marcela Filus Coelho, entendeu que:

“Restou incontroverso que o prédio não possui a acessibilidade necessária para os deficientes visuais.

Para que possam ter um convívio digno em sociedade, os portadores de deficiências físicas reclamam tratamento adequado, para que se alcance uma verdadeira isonomia.

(...)

O fato de o prédio possuir alvará de funcionamento também não exime a responsabilidade da requerida em observar tal comando legal, sendo lamentável que ainda não seja exigida tal observância para concessão do alvará.

É fato que o autor tem o direito à acessibilidade plena no imóvel em que reside, e a falta do piso fere seu direito fundamental de locomoção e ofende à isonomia.”

Conclusão. É recomendável que a síndica se coloque no lugar das pessoas com deficiência ou com necessidade de locomoção para que situações como as acima relatadas não enveredem para mais uma demanda judicial desnecessária que poderia ser resolvida interna corporis entre os moradores.

Mas nem tudo está perdido. Recentemente recebi uma ligação de uma síndica querendo saber se poderia fazer obras de acessibilidade no salão de festas. Perguntei se havia alguma reclamação, mas ela respondeu que ela fica constrangida quando vê festas com cadeirantes tendo dificuldade em entrar, sair, usar o toalete, enfim, ela se colocou no lugar do outro e, nesse caso, também seu conselho opinou, dizendo que antes de chamar a assembleia já é melhor fazer 03 (três) orçamentos e levar para aprovação de uma vez só.

Também acredito que essa pode ser a melhor saída, porém, cada condomínio deve se atentar às suas peculiaridades.

Joel dos Santos Leitão, Outubro de 2017.