Qual é o quórum necessário para aprovar os assuntos discutidos em assembleias de condomínio?

São Paulo, 10 de Julho de 2.018.

Tendo em vista os diversos assuntos tratados nesse blog o síndico de determinado condomínio encaminhou essa dúvida:

"Um item que sempre nos deixa em dúvidas é em relação às maiorias para aprovações em assembleias. Para o que é necessário 100%, 2/3, maioria simples, maioria absoluta, maioria relativa? Isso sempre suscita dúvidas entre síndicos. Obrigado."

Talvez primeiro seja importante definir o que são esses quóruns e delimitar que maioria é essa, se é a dos presentes em assembleias ou a da totalidade dos moradores do condomínio.

Será que quando as normas em vigor estabelecem 2/3 (dois terços), significa 2/3 (dois terços) daquela meia-dúzia que vai à assembleia, ou 2/3 (dois terços) de todos os proprietários?

Quando tratamos de 100% (cem por cento) e de 2/3 (dois terços) de quórum para determinadas aprovações, estamos falando do quórum qualificado, que ficará mais claro a seguir.

Então passo a definição da maioria simples, maioria absoluta e maioria relativa, mas não vou inventar moda. Vou responder com a ajuda de quem entende do assunto (in Vocabulário Jurídico, De Plácido e Silva, Editora Forense, RJ, 12ª edição, 1993.), folheando as páginas amareladas e com cheiro de livro velho do meu dicionário jurídico:

Maioria relativa - "Resulta simplesmente do maior número de momento, comparativamente ao número menor."

Assim, por exemplo, se tivermos 50 pessoas numa assembleia de condomínio, qualquer votação vencedora, por qualquer número, constituirá a maioria relativa, ou maioria simples, como também é denominada.

Se dos 50 presentes, 15 votarem a favor, 5 contra, e o restante se abstiver, teremos a maioria relativa (simples).

Maioria absoluta - "é a que tem como base formadora a soma dos números anotados no momento, não simplesmente o resultado obtido. Se 200 forem os votos manifestados, 101 formarão a maioria absoluta".

Dessa forma, se o resultado for 95 a favor, 15 contra e o restante de abstenções, não teremos a maioria absoluta, mas a relativa.

Há outros casos, todavia, que são provenientes das leis que tratam determinados assuntos, como as normas condominiais. Assim:

Maioria qualificada - "é a que se constitui quando atingido o número preestabelecido por lei ou regulamentarmente." (...) Dita também de maioria especial, é calculada sobre o número de voto ou votantes, que poderiam participar da reunião, para deliberar.

A maioria qualificada não leva em consideração a presença das pessoas que possam formá-la, mas a existência, isto é, a totalidade dos presentes e ausentes, que poderiam participar do colégio ou da assembleia."

E também temos que considerar que a maioria, seja ela relativa, simples, absoluta, qualificada ou especial, pode ser maioria de pessoas ou maioria do capital, o que tem importância quando nos deparamos com a questão das frações ideais, podendo gerar confusão.

É que quando temos a necessidade de obter a maioria das pessoas não estamos levando em conta a fração ideal de cada imóvel, exceto se alguma norma assim exigir.

Superadas as dúvidas sobre o que é maioria, passemos então aos quóruns existentes nos assuntos condominiais, lembrando já de antemão que muitas vezes a jurisprudência (que são as decisões dos tribunais) nem sempre seguem as normas (leis) ao pé da letra, relativizando determinadas exigências legais, por serem por vezes impossíveis de seu cumprimento.

Há muitos casos, também é bom dizer, que se instalam numa zona nebulosa e que geram dúvidas, ocasião em que sempre é bom contar com a ajuda de um advogado, para tentar minimizar as chances de riscos futuros ao condomínio - como por exemplo, uma ação anulatória de assembleia que não tenha observado os critérios legais.

Vou tentar separar os assuntos à partir da necessidade dos quóruns acima explicados, sempre sendo importante considerar que os assuntos abaixo consideram a votação em segunda chamada, pois normalmente a primeira chamada exige um quórum qualificado e nunca vi assembleia de condomínio começar na primeira chamada. Não tenho aqui a pretensão - muito longe disso - de esgotar o assunto. Assim, temos que:

Necessidade de maioria relativa ou simples

• Eleição de síndico, subsíndico e conselheiros;
• Aprovação ou rejeição das contas do síndico;
• Aprovação da previsão orçamentária;
• Alteração do Regimento Interno;
• Realização de obras úteis, assim considerando as que aumentem ou facilitem o uso.

O Código Civil trata do assunto nos seguintes artigos. Os grifos abaixo são meus:

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Necessidade de maioria absoluta

• Destituição de síndico.

Vide o Código Civil com meus grifos:

Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Há, todavia, entendimentos jurisprudenciais os mais variados. Em determinado condomínio que defendi os moradores contra o síndico, a destituição ocorreu por maioria simples. O síndico distribuiu uma ação mostrando a suposta 'irregularidade' por inobservância da maioria absoluta, tentando retornar ao cargo, mas o juiz sentenciou assim:

"A documentação existente nos autos indica que a destituição do autor se deu por fatos recentes, documentados nas atas de assembleia, que deixaram insatisfeitos com a administração os demais condôminos.

Não há irregularidade que autorize a anulação da decisão adotada e a recondução do autor ao cargo.

Posto isso, JULGO IMPROCEDENTE A AÇÃO, condenando o autor ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa."

Nesse caso concreto, entretanto, a enorme confusão com a listagem de moradores adimplentes ou não, causadas pelo síndico destituído, jogaram contra ele, sendo um fator que fez o juiz relativizar a necessidade de maioria absoluta.

Necessidade de maioria qualificada ou especial

• Aprovação ou alteração da Convenção de Condomínio (2/3);
• Mudança de destinação do edifício ou da unidade dos condôminos (Unanimidade);
• Alteração da fachada, que inclui a sacada, varanda, terraço, enfim, tudo que constitui a base arquitetônica da edificação, com ressalva a alguns casos de envidraçamento (Unanimidade);
• Construção de outro pavimento ou outro edifício (Unanimidade);
• Realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes (2/3);
• Realização de obras voluptuárias, ou seja, aquelas cuja importância é relativa e pode representar um gasto desnecessário (2/3);
• Convocação de assembleia ordinária ou extraordinária caso o síndico não o faça (1/4) Aqui é importante que os condôminos saibam que assembleias podem ter custos para o escasso orçamento do condomínio, cujos síndicos preferem aguardar para deliberar num único momento, quando possível;
• Multa a condômino infrator, nos termos do artigo 1.336 (2/3) e artigo 1.337 (3/4);

Perceba que a maioria qualificada exige o quórum de toda a massa condominial e não apenas dos presentes em assembleia em determinados assuntos, consoante o Código Civil, cujos grifos são meus:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

(...)

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1^o (...)

§ 2^o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1^o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2^o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.  

Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

E a Lei n.º 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, determina (com meus grifos):

Art. 10. É defeso a qualquer condômino:

I - alterar a forma externa da fachada;

Il - decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;

III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

IV- embaraçar o uso das partes comuns.

§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmancha-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

§ 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

A questão da alteração de fachada é desses assuntos em que a jurisprudência é controversa, não trazendo segurança jurídica, mas é importante ressaltar que quando é autorizada pela jurisprudência o fechamento das sacadas, normalmente trata-se de envidraçamento com vidros claros, transparentes, que são considerados não modificadores da arquitetura do prédio. Veja algumas decisões com meus grifos:

1002620-47.2014.8.26.0011
Classe/Assunto: Apelação / Alteração de Coisa Comum
Relator(a): Paulo Ayrosa
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 13/03/2018
Data de publicação: 20/03/2018
Data de registro: 20/03/2018
Ementa: AGRAVO RETIDO REITERADO NAS RAZÕES DE APELAÇÃO – CONHECIMENTO – ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA – NÃO RECONHECIMENTO – RECURSO NÃO PROVIDO. Considerando que os agravantes são proprietários de unidade condominial na qual foi instalada aparelhagem de fechamento de sacada, tema objeto da ação, sendo irrelevante ser ele "duplex", de rigor o reconhecimento de sua legitimidade passiva. CONDOMÍNIO – OBRIGAÇÃO DE FAZER – ALTERAÇÃO DE FACHADA - ENVIDRAÇAMENTO DA SACADA – PROIBIÇÃO EXPRESSA EM CONVENÇÃO E POSTERIOR ASSEMBLEIA - PROCEDÊNCIA DA AÇÃO BEM RECONHECIDA – RECURSOS DOS RÉUS NÃO PROVIDOS. Evidente que deve ser respeitada a decisão da maioria dos condôminos constatada em Assembleia que proibiu expressamente o fechamento da sacada, não se podendo admitir que o direito de propriedade da parte ré, no caso de natureza individual, prevaleça em face da comunhão de interesses da coletividade. Procedência do pedido inicial bem reconhecida

0199164-20.2012.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Condomínio em Edifício
Relator(a): Gilson Delgado Miranda
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 28/11/2017
Data de publicação: 28/11/2017
Data de registro: 28/11/2017
Ementa: CONDOMÍNIO. Obrigação de fazer. Alteração de fachada. Fechamento da sacada com vidros. Desfazimento. Impossibilidade no caso concreto. Modificação tolerável, sem lesão significativa à harmonia estética da fachada. Bom senso. Interesse coletivo não identificado. Sentença reformada. Recurso provido em parte.
0224357-71.2011.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Condomínio
Relator(a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 08/11/2017
Data de publicação: 09/11/2017
Data de registro: 09/11/2017
Ementa: Apelação. Ação de obrigação de fazer julgada procedente. Inconformismo do réu. Alegação de troca do vidro no apartamento do condômino com padrão diverso daquele adotado pelo edifício. Prova pericial conclusiva quanto à mudança de padrão, com risco à segurança dos demais condôminos, alteração da fachada diferindo visualmente dos demais vidros instalados, contrariando normas de Assembleia. Sentença mantida. Recurso interposto contra decisão publicada após 18 de março de 2016. Honorários advocatícios de sucumbência majorados em 5% (totalizando 20% sobre o valor da causa). Inteligência do §11 do art. 85 do CPC e Enunciado Administrativo nº 7, do C. STJ. Recurso improvido.

1139373-64.2016.8.26.0100
Classe/Assunto: Apelação / Despesas Condominiais
Relator(a): Hugo Crepaldi
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 25ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 05/10/2017
Data de publicação: 05/10/2017
Data de registro: 05/10/2017
Ementa: APELAÇÃO – AÇÃO DECLARATÓRIA – Condomínio que pretende ver declarado seu direito de colocação de cortinas nas unidades condominiais, nos termos aprovados em Assembleia – Manutenção da sentença de procedência – Ausência de cerceamento de defesa: pontos controvertidos exclusivamente de direito – Legitimidade e interesse de agir do Condomínio manifestos – No mérito, considerando a uniformidade da alteração pretendida, inexiste violação ao art. 1.336, III, do CC – A convenção, igualmente, exige quórum qualificado apenas para obras na fachada e aspectos arquitetônicos, no que não se inclui a mera colocação de cortinas – Vontade da assembleia que deve prevalecer – Negado provimento.

Mas é bom lembrar que cada condomínio possui a sua própria Convenção, que pode trazer deliberações que, sendo mais rígidas, deverão ser observadas. O que não vale, nessas situações, é a Convenção ter regramento mais suave, por exemplo, permitindo alteração de fachada por maioria relativa dos presentes em assembleia, o que é um exagero de exemplo, mas deixa claro o que quero dizer, pois a Convenção não pode afrontar o Código Civil.

Espero ter respondido as dúvidas do querido síndico que as suscitou, embora acredite que após ler esse texto, caso o entenda, ficará ainda com mais dúvidas...

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

Mídias sociais em condomínios: a linha limítrofe entre a opinião e a ofensa

São Paulo, 13 de Junho de 2.018.

E assim manifestou-se Deus, em seu perfil do Twitter:

No perfil de Deus no Twitter, em 12/06/2018, ele disse algo que numa tradução livre quer dizer mais ou menos o seguinte: "Os seres humanos não foram projetados para lidar com as mídias sociais."

Se exagerarmos essa interpretação poderemos chegar à conclusão de que os seres humanos também não foram projetados para viver em sociedade, tampouco e muito menos em condomínios.

Mas deixando as elucubrações filosóficas de lado, o fato é que as próprias normas em vigor no Brasil possuem mecanismos para não apenas tentar inibir, como também punir eventuais exageros cometidos de lado a lado, que forem devidamente provados.

Tudo o que escrevo aqui não é original e acaba reproduzindo diversos outros textos que já trataram sobre o uso das redes sociais. Elas realmente nos ajudam para o bem e para o mal, cabendo a nós decidirmos como vamos utilizá-las.

E os moradores de condomínio acabam espelhando a sociedade em que vivemos e também cometendo atos passíveis de sanções criminais e cíveis, inclusive relacionadas aos danos morais.

As pessoas pregam democracia (bem, nem todas), exigindo que o síndico seja transparente e compartilhe suas decisões com os moradores, mas quando determinadas situações são discutidas em assembleias, não aceitam a derrota de sua posição, se comportam de forma infantil e imatura diante dos seus vizinhos, usando de ofensas impensáveis num mundo que se propõe civilizado.

Pior são aqueles pais que não admitem em hipótese alguma que seu anjinho é na verdade um capetinha e sequer se dispõem a ouvir críticas ao comportamento de seus pupilos pelas áreas comuns, (des)educando seres que se tornarão... moradores de condomínios.

É então que ao invés de procurar um psicólogo, fazer uma terapia, tomar um suco de maracujá ou algum remédio apropriado, o morador resolve expor todo o seu ódio no WhatsApp, no Facebook, Instagram, Twitter e demais mídias sociais disponíveis, utilizando-se de frases com duplo sentido, isso quando não há ofensas diretas e pessoais à honra de outrem.

Isso não fica necessariamente impune.

São atos que podem gerar dano moral aos ofendidos, sejam eles funcionários do condomínio (o que é ainda pior, pois o funcionário sequer pode reagir, sendo um ato covarde), moradores, síndicos, prestadores de serviços como síndicos profissionais, funcionários de administradoras de condomínio e advogados, também havendo previsão de punição criminal.

A própria Constituição Federal dispõe em seu artigo 5º, inciso X, que:

X - são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação;

  

O Código Civil, Lei n.º 10.406, de 10 de janeiro de 2002, por sua vez, dispõe que:

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Já o Código Penal, Lei n.º 2.848, de 07 de dezembro de 1940:

Calúnia

Art. 138 - Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:

Pena - detenção, de seis meses a dois anos, e multa.

§ 1º - Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.

Difamação

Art. 139 - Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:
Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa.

Injúria

Art. 140 - Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:
Pena - detenção, de um a seis meses, ou multa.

Disposições comuns

Art. 141 - As penas cominadas neste Capítulo aumentam-se de um terço, se qualquer dos crimes é cometido:
(...)
III - na presença de várias pessoas, ou por meio que facilite a divulgação da calúnia, da difamação ou da injúria.

IV – contra pessoa maior de 60 (sessenta) anos ou portadora de deficiência, exceto no caso de injúria.

Assim, é preciso comedimento nas assembleias, no uso das mídias sociais e nas demais formas de relação entre condôminos, pois se ninguém pode lhe obrigar a respeitar o próximo, e já sabendo disso, há formas de tipificar a conduta que ultrapassa o razoável nas próprias normas já existentes.

O mesmo vale para o racismo, homofobia, misoginia, intolerantes religiosos e políticos, que sob o pretexto da liberdade de expressão acreditam que estão amparados pelas leis para destilarem seu ódio contra quem bem entenderem impunemente, o que não é verdade, como as normas reproduzidas deixaram bem claro.

Por outro lado, as críticas continuam sendo válidas, desde que não resvale na honra do criticado, pois ninguém está acima da possibilidade de sofrer questionamentos, especialmente por cuidar do patrimônio de tanta gente, como é o caso do síndico.

Mas mesmo assim o recomendável para quem não concorda com a administração de determinado síndico é que tente participar da gestão, compareça às reuniões do conselho, compareça às assembleias e contribua com sugestões, sendo que quando for criticar, perceba a linha limítrofe com a ofensa.

Claro que o mesmo vale para o síndico em sua forma de se relacionar com os moradores, que deve ser cordial para que também ele não incorra nas ofensas já mencionadas.

Selecionei dois interessantes julgados do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo relacionados aos danos morais:

1012221-49.2015.8.26.0009    Classe/Assunto: Apelação / Indenização por Dano Moral Relator(a): Marcia Dalla Déa Barone Comarca: São Paulo Órgão julgador: 2ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 16/05/2018 Data de publicação: 16/05/2018 Data de registro: 16/05/2018 Ementa: Ação de reparação de danos morais – Sentença de improcedência – Insurgência do autor – Ofensas dirigidas ao autor proferidas em grupo de "whatsapp" privado de moradores do condomínio em que o autor exercia a função de síndico – Conduta ilícita da ré verificada – Existência de dano moral em relação ao autor – Valor da indenização deve ser fixado segundo os critérios da razoabilidade e proporcionalidade – Correção monetária a partir do arbitramento e juros de mora desde o evento danoso – Sentença reformada – Recurso de apelo provido. Dá-se provimento ao recurso.

1027993-70.2015.8.26.0100

Classe/Assunto: Apelação / Indenização por Dano Moral

Relator(a): Pedro de Alcântara da Silva Leme Filho

Comarca: São Paulo

Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 19/03/2018

Data de publicação: 19/03/2018

Data de registro: 19/03/2018

Ementa: Apelações. Ação de indenização por danos morais. Ofensa. Sentença de procedência. Inconformismo de ambas as partes. Extinção do processo sem resolução do mérito, por reconhecer a legitimidade passiva do réu, nos termos do art. 485, inciso VI, do CPC, quanto às eventuais ofensas perpetradas nos documentos de fls. 55/57 e fls. 77/84. Ofensa à honra subjetiva do autor, que indiscutivelmente teve atingida sua reputação social ao ser chamado de "bandido" pelo síndico em assembleia condominial. Redução do valor da indenização dos danos morais para R$ 5.000,00. Sentença parcialmente reformada. Sucumbência recíproca. Honorários advocatícios recursais inaplicáveis ao caso (Enunciado administrativo n. 7 do STJ). Recurso do réu parcialmente provido e recurso do autor desprovido.

Soube de um caso verídico de um advogado que estava prestes a participar de uma assembleia de condomínio, mas que ainda não havia começado. Um dos moradores, da oposição, estava 'armado' na assembleia. Esse 'armado' é no sentido comportamental do termo, portanto, figurado. Mas ele estava tão tenso que teve um ataque cardíaco e morreu imediatamente. A síndica, por sua vez, queria que após a remoção do corpo pelo Samu a assembleia fosse realizada...

Quando as pessoas não conseguem mais discernir o que é humanidade, quando perdem sua civilidade, tudo é possível, dentro ou fora do condomínio.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

O zelador ou o porteiro são obrigados a permitir o acesso de funcionário da companhia de energia elétrica para desligar a luz de morador inadimplente?

São Paulo, 24 de Maio de 2.018.

O zelador do prédio me perguntou se ele é obrigado a permitir o acesso de funcionário da companhia de energia elétrica no condomínio para desligar a luz de morador inadimplente com a concessionária.

Segundo ele, a pessoa que supostamente representava a companhia de energia elétrica - provavelmente um funcionário terceirizado - ganha pelos cortes que efetua e, além disso, insinuou que se não fosse permitido o acesso cortaria a energia elétrica do prédio todo e chamaria a polícia.

Respondi a ele com outra pergunta: E se na unidade em questão houver alguém doente que precisa da energia elétrica para sobreviver? De quem será a responsabilidade em caso de agravamento da doença ou mesmo de morte? Sua? Do condomínio? Da companhia de energia elétrica?

Hoje é pacífico na jurisprudência (que são as decisões dos tribunais) que mesmo sendo a energia elétrica um serviço essencial ela pode ser cortada, porém, há alguns critérios estabelecidos em julgados do Superior Tribunal de Justiça - STJ, que são autoexplicativos, motivo pelo qual sobre eles não tecerei comentários, bastando uma leitura atenta para a respectiva compreensão:

1) É legítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais quando inadimplente o usuário, desde que precedido de notificação.

2) É ilegítimo o corte no fornecimento de energia elétrica quando puder afetar o direito à saúde e à integridade física do usuário.

3) É ilegítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais por débitos de usuário anterior, em razão da natureza pessoal da dívida.

4) É ilegítimo o corte no fornecimento de energia elétrica em razão de débito irrisório, por configurar abuso de direito e ofensa aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, sendo cabível a indenização ao consumidor por danos morais.

5) É ilegítimo o corte no fornecimento de serviços públicos essenciais quando o débito decorrer de irregularidade no hidrômetro ou no medidor de energia elétrica, apurada unilateralmente pela concessionária.

6) O corte no fornecimento de energia elétrica somente pode recair sobre o imóvel que originou o débito, e não sobre outra unidade de consumo do usuário inadimplente.

Essa última decisão responde à ameaça do funcionário da companhia elétrica, que poderá ser responsabilizada civilmente em caso de abuso e pelos prejuízos que eventualmente venha a causar, sem contar eventuais questões criminais no item relativo à saúde e integridade física do usuário. Não custa lembrar que a vida é o maior bem protegido pelo direito.

Então não sou partidário da opinião de que o condomínio não possa criar qualquer obstáculo quando o representante da concessionária de serviço público comparecer ao condomínio para efetuar o corte do serviço de energia elétrica. Tudo tem que ser feito nos limites da lei e das demais normas em vigor, devendo, todavia, serem sopesados diversos fatores:

(i) demonstração de que a unidade já foi previamente notificada; (ii) ser constatado que não há risco à saúde e integridade física dos usuários (e se o porteiro ou o zelador tiverem notícias de que há um balão de oxigênio ligado a morador da unidade?); (iii) não ser o débito de morador que já deixou o imóvel; (iv) não ser o débito irrisório; (v) não ser débito decorrente de irregularidade no medidor; e (vi) ser efetuado o corte exclusivamente na unidade em questão e não no prédio todo.

É prudente que enquanto o zelador apure essas informações concomitantemente seja tentado um contato com o morador em questão, seja na própria unidade, seja no seu local de trabalho, motivo pelo qual é imprescindível que sempre estejam atualizados os cadastros dos moradores. Ainda assim, se não houver irregularidade, nada poderá fazer o condomínio para evitar o corte.

O porteiro ou zelador devem obter todos os dados do funcionário que representa a companhia de energia elétrica (que se for terceirizado, deverá comprovar sua autonomia para agir em nome da concessionária), confrontando seu documento de identidade, anotando os respectivos números, nome, registro de funcionário na empresa, crachá, verificar se usa uniforme, além de obter seu telefone de contato e de seu supervisor, jamais permitindo a entrada sem que seja ele acompanhado até o local do corte.

A jurisprudência mencionada prevalece sobre resoluções da Agência Nacional de Energia Elétrica - ANEEL, valendo salientar que resoluções possuem validade restrita, pois nossas normas ainda são feitas pelas casas legislativas, e não se pode esquecer que há meios próprios para que a concessionária de energia elétrica possa cobrar pelo serviço não pago, devendo se utilizar das opções disponíveis, dentre elas a ação judicial apropriada, ou seja, a observância dos critérios mencionados visa tão somente garantir que direitos sejam respeitados, mas nem por isso privilegiam o enriquecimento sem causa do devedor.

Sim, eu sei! O assunto é polêmico! Mas também não se pode ignorar a grande probabilidade de alguém que ganha comissão por corte de energia elétrica cometer abusos, especialmente quando sai por aí ameaçando incautos. Quem supostamente possui prerrogativa de agir como mandatário do Estado para cortar energia, também pode ser responsabilizado em caso de abusar desse poder.

Se o funcionário da concessionária quiser chamar a polícia, paciência! Também a polícia terá que agir dentro das normas em vigor, lembrando que o condomínio é uma propriedade privada, com todas as garantias inerentes a esse instituto, e se não há perseguição a algum criminoso, mesmo o poder de polícia é limitado.

O objetivo desse texto é tão somente demonstrar que existem regras próprias e os funcionários ou terceirizados de empresas concessionárias de fornecimento de serviço de energia elétrica não podem fazer o que bem entendem. Evidente que não sugiro que se discuta com a polícia, mas as ponderações acima devem ser consideradas, assim como as devidas identificações.

A minha sugestão é que os funcionários de condomínios discutam previamente com a direção (síndico e conselheiros) sobre qual a melhor saída nesses casos, elaborando um processo interno próprio do respectivo procedimento, pois não podem os funcionários ficar com tamanha responsabilidade.

Joel dos Santos Leitão

OAB/SP nº. 173.186

PS: Depois que escrevi o texto mostrei ao zelador. Além de agradecer ele fez o seguinte comentário: "Quando o funcionário que vem é da própria companhia de energia elétrica, ele diz para que tentemos verificar com os condôminos sobre eventual pagamento enquanto faz a leitura do consumo no condomínio, ou seja, dá a oportunidade para que a questão seja resolvida. Mas quando o funcionário é de empresa terceirizada, daí não há jeito mesmo. Não querem nem saber."

Pode o condomínio instalar câmeras em sua portaria?

São Paulo, 03 de Maio de 2.018.

A instalação de câmeras na portaria do condomínio deve obedecer algumas normas para minimizar as chances de questionamentos judiciais - que sempre existirão, dependendo da situação específica envolvida.

Além disso, os próprios moradores devem colaborar com a questão da segurança, evitando, por exemplo, a entrada na portaria e distração dos funcionários.

Por isso, o texto abaixo tratará de duas questões, cujas respostas já deixo de antemão. 1) Sim. O condomínio pode instalar câmeras na portaria para realizar a filmagem, observando alguns critérios; e 2) Os moradores devem respeitar as normas condominiais de segurança visando o seu próprio bem, em vista da segurança envolvida, como discorrerei a seguir.

Esse assunto trata do conflito de dois direitos constitucionais que se deve tentar harmonizar a cada caso específico: 1) o direito à privacidade e intimidade dos funcionários e 2) o direito patrimonial dos moradores.

Não há leis que tratam especificamente da instalação de câmeras, filmagem ou gravação de funcionários, muito menos na portaria de um condomínio, mas há decisão do Tribunal Superior do Trabalho que até hoje é utilizada como parâmetro pelos operadores do direito, podendo ser localizada nos seguintes links:

http://ext02.tst.jus.br/pls/ap01/ap_red100.resumo?num_int=132542&ano_int=2006&qtd_acesso=1966477

http://aplicacao5.tst.jus.br/consultaunificada2/inteiroTeor.do?action=printInteiroTeor&highlight=true&numeroFormatado=AIRR%20-%2069640-74.2003.5.17.0006&base=acordao&numProcInt=132542&anoProcInt=2006&dataPublicacao=10/12/2010%2007:00:00&query=

Esse comentário é importante porque quando não há uma norma específica delimitando a forma de agir, vale dizer, a conduta dos cidadãos, isso dá margem a dúvidas e interpretações as mais diversas, gerando insegurança jurídica, e por isso deve-se observar alguns critérios na instalação de câmeras, filmagem e gravação das imagens.

Portanto, a sugestão é que se tome as seguintes medidas:

1) Aprovação em Assembleia

Antes de instalar câmeras na portaria recomenda-se que seja aprovado em assembleia de moradores, constando dentre um dos itens da pauta o seguinte tópico no respectivo edital de convocação:

"I - Votação e aprovação da instalação de câmera na portaria do condomínio e/ou em outros locais, com filmagem e gravação, bem como votação e aprovação do orçamento e respectiva forma de rateio;

Outro assunto que se pode cogitar em aprovar na mesma assembleia, caso queiram, seria:

II - Votação e aprovação de medidas disciplinares para moradores que entrem na portaria, estabelecendo critérios de advertência e multa."

O síndico tem o direito e dever de se preocupar com a segurança do condomínio, mas como a verba utilizada para a aquisição das câmeras não é sua, sugere-se, por cautela, aprovar a despesa em assembleia, apresentando três orçamentos, para minimizar as chances de ser questionado futuramente sobre essa despesa, sem contar o fato de que por envolver assunto relativo a privacidade, ou seja, o foro íntimo das pessoas que ali trabalham, essa aprovação é ainda mais importante.

Note que quando o assunto é instalação de câmeras muitos condôminos poderão demonstrar o interesse em aprovar a instalações de câmeras em outros lugares também, podendo acusar o síndico de não ter feito tudo de uma vez só, o que em muitos casos minimiza custos.

Além disso, como o objetivo da instalação de câmeras é com a segurança do condomínio, pode-se pensar também em chamar a atenção dos condôminos de que ali não é um lugar para conversa e para retirar a atenção do porteiro que está trabalhando.

A assembleia aprovaria também, portanto, que o morador infrator que entre na portaria primeiro seria advertido por escrito e, em caso de reincidência, seria aplicada uma multa equivalente a metade da cota condominial ordinária (valor exemplificativo), sendo dobrada em caso de reincidência, quantas vezes o comportamento se repetir, tendo o valor arrecadado destino específico, observados a Convenção de Condomínio e Regulamento Interno de cada condomínio.

Assim, esse item aprovaria não apenas a instalação das câmeras, com a respectiva filmagem e gravação das imagens, (talvez uma câmera voltada para a porta de entrada e outra para a frente/vidro dianteiro - mas sem ângulo para visualizar o banheiro), com o intuito de saber quem entra na portaria sem autorização e eventuais intrusos com objetivo de crime, bem como já deixaria aprovado pela assembleia a respectiva punição a eventuais infratores.

2) Colocação de avisos na portaria

Assim que os tópicos acima forem aprovados sugiro colocar na porta da portaria e também internamente dois adesivos com os dizeres:

"O ambiente está sendo filmado e poderá ser gravado. As imagens são confidenciais e protegidas nos termos da lei."

"Por questões de segurança é proibido a entrada de moradores ou terceiros na portaria. Sujeito a advertência e multa."

Além disso, as câmeras não podem ficar escondidas, sendo importante que estejam à vista para que não se alegue o desconhecimento e para que possam ser utilizadas perante o Poder Judiciário, se o caso, conforme dispõe o artigo 5º, inciso LVI da Constituição Federal.

3) Treinamento e valorização dos funcionários

Com relação aos funcionários sugerimos que recebam um treinamento, em que seriam orientados sobre as condutas a serem tomadas na portaria, inclusive recebendo um certificado de participação, pois, além disso, valorizar o funcionário e seu crescimento profissional mostraria a ele a preocupação e o respeito que o condomínio possui.

O condomínio verificaria com antecedência o programa do curso para saber se atende aos seus anseios, inscrevendo e pagando sua participação.

É o funcionário que cuida do seu patrimônio. Merece ou não ser valorizado, não apenas com treinamentos?

CONCLUSÃO

A filmagem pode ser feita, mas não se deve filmar banheiros, refeitórios e vestiários, além de outros locais que nada tenham a ver com a segurança do condomínio e possam causar desconforto ou afrontar a intimidade e privacidade dos funcionários.

Outra questão é a ciência dos funcionários, motivo pelo qual deve-se instalar os avisos já mencionados, além de, se possível, pedir para que assinem um termo em que confirmam ter ciência de que o ambiente é filmado e gravado, embora isso não seja impeditivo para instalar as câmeras.

Diga-se, também, que as câmeras devem ficar em lugar visível, onde todos possam vê-la, sem alegar seu desconhecimento, o que supriria a assinatura de qualquer documento.

Também é importante verificar a Convenção Coletiva da categoria especifica envolvida para apurar se há ali alguma restrição ou recomendação sobre o assunto, bem como se ela confronta com os direitos aqui suscitados: intimidade/privacidade x propriedade.

Por conta das diversas discussões acerca de eventuais danos que os funcionários filmados podem sofrer a sua intimidade e privacidade, previstos no artigo 5º, inciso X, da Constituição Federal, recomenda-se alguns cuidados, como por exemplo, deixar o acesso aos vídeos restritos ao síndico, não fornecer imagens gravadas a ninguém, pois não se está em discussão apenas o direito patrimonial, mas também o direito à intimidade/privacidade, que deve-se harmonizar com o direito à propriedade, também previsto no artigo 5º, da Constituição Federal, em seu caput.

Joel dos Santos Leitão

Advogado

OAB/SP nº. 173.186